Hợp đồng khoán nhà cho thuê cần bảo đảm gì cho chủ nhà

Hợp đồng khoán nhà cho thuê là hợp đồng gì theo luật

Khoán cả tòa về bản chất là hợp đồng thuê: chủ nhà cho một đơn vị thuê cả tòa trong ba đến năm năm, đơn vị đó cho thuê lại từng phòng.

Hai văn bản cần đọc là Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023. Theo Điều 163 và 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.

Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý (Điều 475 Bộ luật Dân sự, Điều 170 Luật Nhà ở). Hợp đồng khoán cần ghi rõ chủ nhà đồng ý cho thuê lại từng phòng.

Tiền cọc giữ đến khi nào và mất khi nào

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là khoản giao cho bên kia để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên đặt cọc từ chối thực hiện thì khoản cọc thuộc về bên nhận cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Luật không quy định số tháng cọc. Ba tháng cọc chỉ bù được ba tháng tiền khoán, và nếu kỳ trả tiền là ba tháng một lần thì chỉ vừa bằng một kỳ. Ba ý nên ghi vào hợp đồng:

1. Cọc bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của bên thuê: tiền thuê, tiền phạt, chi phí sửa hư hỏng do họ gây ra.
2. Cọc không được cấn trừ vào kỳ thuê cuối, chỉ hoàn sau khi chủ nhà nhận lại nhà và hai bên thanh toán hết.
3. Các trường hợp bên thuê mất cọc, ví dụ tự ý trả nhà trước hạn.

Phạt vi phạm phải ghi cả bồi thường

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ khi luật liên quan quy định khác.

Có một chi tiết ít người để ý: nếu hợp đồng chỉ ghi phạt mà không ghi vừa phạt vừa bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt.

Việc cần làm sau khi bên thuê đã báo trả nhà ở bài bên thuê trả nhà trước hạn thì chủ nhà nên làm gì.

Chậm trả tiền khoán thì luật cho chủ nhà quyền gì

Theo Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015, khi tiền thuê trả theo kỳ mà bên thuê không trả trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc luật khác quy định khác. Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho quyền này khi bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận.

Với kỳ trả ba tháng một lần, ba kỳ liên tiếp là chín tháng. Vì vậy hợp đồng nên ghi rõ:

• Ngày trả tiền từng kỳ và số ngày được chậm tối đa.
• Lãi trên số tiền chậm trả. Theo Điều 357 và 468 Bộ luật Dân sự 2015, mức lãi do hai bên thỏa thuận nhưng không quá 20% một năm, không thỏa thuận thì tính 10% một năm.
• Chậm quá bao lâu thì chủ nhà được chấm dứt hợp đồng và giữ cọc.

Với phòng lẻ, bài hợp đồng cho thuê nhà cần những điều khoản nào khuyên ghi một mốc cụ thể, ví dụ 15 ngày. Với hợp đồng khoán, mốc ngắn hơn ba tháng có đứng được trước Luật Nhà ở hay không thì nên hỏi luật sư trước khi ký.

Bàn giao lúc nhận nhà và lúc trả nhà

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Chậm trả thì phải trả tiền thuê cho thời gian chậm và bồi thường thiệt hại.

Muốn dùng được điều này, phải chứng minh được tình trạng lúc nhận: quay video, lập biên bản bàn giao có hình ảnh cho từng phòng và khu chung, hai bên cùng ký.

• Lúc trả nhà, bên thuê bàn giao danh sách khách đang ở và tiền cọc của từng khách.
• Nội thất, thiết bị đối chiếu theo biên bản lúc nhận.
• Muốn sửa, ngăn thêm phòng phải có văn bản đồng ý của chủ nhà. Luật Nhà ở 2023 coi việc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo là căn cứ để bên cho thuê chấm dứt hợp đồng.

Quyền chấm dứt và thời gian báo trước

Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ các trường hợp luật liệt kê.

Bên nào đơn phương chấm dứt cũng phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Ba mươi ngày là ngắn với cả một tòa nhà, nên chủ nhà có thể đề nghị thời gian dài hơn.

Hợp đồng cũng nên ghi ai lo phòng cháy và ai nộp thuế. Bên khoán khai thay không có nghĩa là chủ nhà không phải nộp.

Việc nên làm trước ngày ký

1. Hỏi địa chỉ một tòa bên thuê đang vận hành để qua xem.
2. Soát mức khoán có để lại đủ phần chênh cho họ sống không, theo bài giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng bao nhiêu doanh thu.
3. Đưa bản thảo cho luật sư hoặc công chứng viên đọc trước khi ký.

Thứ bảo vệ chủ nhà lâu dài vẫn là việc tòa nhà sống được khi không còn bên thuê lại. Phần luật trong bài là quy định có hiệu lực tại thời điểm viết. Mỗi hợp đồng một khác, bạn nên nhờ luật sư xem bản của mình.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật
• Người vận hành nhà cho thuê quyết định dòng tiền tới đâu
• Cách nhận biết tòa nhà kín phòng ảo trước khi mua
• Trách nhiệm chủ nhà khi xảy ra cháy ở nhà cho thuê

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.