Giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng bao nhiêu doanh thu

Tự vận hành thu 160 triệu, khoán lại chỉ còn 100 triệu, vậy có bị ép giá không?

Một khách mua nhắn mình: tự vận hành 160 mà thuê lại có 100 thôi á. Chênh 60 triệu mỗi tháng nghe rất nhiều, và câu hỏi tiếp theo luôn là mức đó có đúng không. Bài này nói giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng bao nhiêu phần doanh thu tự vận hành, phần chênh trả cho việc gì, và ba phép thử để biết một mức khoán đang thấp, vừa hay cao bất thường.

Nội Dung

Giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng 70 đến 80% giá phòng

Khoán lại là cho một đơn vị thầu thuê cả tòa, rồi họ cho thuê lẻ từng phòng. Mức mình hay gặp là khoảng 70 đến 80% giá phòng. Ví dụ phòng cho thuê ra 5 triệu thì đơn vị thầu thuê vào khoảng 3,8 đến 4 triệu.

Bảng tóm tắt giá khoán so với giá phòng: Mức khoán hay gặp 70 đến 80% giá phòng; Phòng cho thuê ra 5 triệu; Đơn vị thầu thuê vào 3,8 đến 4 triệu — Tóm tắt: giá khoán so với giá phòng

Giá phòng ở đây là giá đang cho thuê ngoài thị trường, tức số tòa nhà thu được khi tự vận hành và kín phòng.

Các con số trong bài là số tại thời điểm mình quay video, bạn cần hỏi lại mức hiện tại của từng khu.

Hai tòa ở Gò Vấp cho thấy tỷ lệ này ngoài thực tế

Tòa thứ nhất có 18 phòng. Mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người thuê từng phòng, cộng lại khoảng 125 triệu mỗi tháng. Mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu, tức khoảng 80% tổng tiền phòng.

Tòa thứ hai có 25 phòng, kín phòng thì thu khoảng 150 triệu mỗi tháng. Mức khoán trả cho chủ nhà là 115 triệu, bằng khoảng 77%. Phần chênh 35 triệu chia ra là khoảng 1,4 triệu mỗi phòng.

Bảng tóm tắt mức khoán ngoài thực tế: Tòa 18 phòng: tổng tiền phòng khoảng 125 triệu; Tòa 18 phòng: mức khoán 100 đến 105 triệu; Tòa 25 phòng: thu khi kín phòng khoảng 150 triệu; Tòa 25 phòng: mức khoán 115 triệu, khoảng 77% — Tóm tắt: mức khoán ngoài thực tế

Đặt câu hỏi của vị khách ở đầu bài vào đây: 100 trên 160 là 62,5%. Mức này thấp hơn vùng 70 đến 80% mình hay gặp, nên với trường hợp đó mình sẽ hỏi lại giá khoán.

Phần chênh 20 đến 30% trả cho những việc gì

Đơn vị thuê lại cả tòa sống bằng phần chênh giữa tiền họ thu từ khách thuê phòng và tiền khoán họ trả cho chủ nhà. Theo mình biết, mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí.

Tìm khách: riêng hoa hồng đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu của mỗi phòng.
Quản lý hằng ngày: thu tiền, sửa chữa, xử lý sự cố.
Trống phòng: phòng trống tháng nào thì họ chịu tháng đó.
Lãi của chính họ, sau khi trừ ba khoản trên.

Bảng tóm tắt phần chênh trả cho bốn việc: Hoa hồng tìm khách 80 đến 100% tháng đầu; Quản lý hằng ngày thu tiền, sửa chữa; Những tháng trống phòng họ chịu; Lãi họ cần mỗi phòng mỗi tháng 1 đến 1,5 triệu — Tóm tắt: phần chênh trả cho bốn việc

Đổi lại, chủ nhà không bị trống tháng nào, đến ngày là nhận tiền. Có thể coi như bạn đã bán bớt rủi ro.

Ba phép thử để kiểm một mức khoán

Cộng giá thật của từng phòng, không lấy số phòng nhân với một giá. Ở tòa 18 phòng trên, nhân với 5 triệu chỉ ra 90 triệu, nhân với 8,5 triệu ra hơn 150 triệu, trong khi số thật khoảng 125 triệu.
Chia mức khoán cho tổng đó. Ra khoảng 70 đến 80% là vùng hay gặp.
Lấy tổng trừ mức khoán rồi chia cho số phòng. So với mức 1 đến 1,5 triệu mỗi phòng mà bên nhận khoán cần.

Ví dụ giả định: tòa 20 phòng, cộng giá từng phòng được 120 triệu mỗi tháng, vùng 70 đến 80% là 84 đến 96 triệu. Bên nhận khoán trả 110 triệu, tức khoảng 92%, thì phần chênh chỉ còn 500 nghìn mỗi phòng, cao bất thường. Họ trả 70 triệu, tức khoảng 58%, thì phần chênh là 2,5 triệu mỗi phòng, nên hỏi thêm đội khác.

Bảng tóm tắt tòa 20 phòng, tổng tiền phòng 120 triệu: Vùng 70 đến 80% 84 đến 96 triệu; Khoán 110 triệu, khoảng 92% chênh 500 nghìn mỗi phòng; Khoán 70 triệu, khoảng 58% chênh 2,5 triệu mỗi phòng; Mức bên nhận khoán cần mỗi phòng 1 đến 1,5 triệu — Tóm tắt: tòa 20 phòng, tổng tiền phòng 120 triệu

Cao quá cũng là dấu hiệu xấu

Giá thị trường của một phòng khoảng 6 triệu mà họ nhận thuê lại 5,5 triệu thì phải xem lại. Không ai làm kinh doanh với phần chênh 500 nghìn mỗi phòng.

Cách soát một hợp đồng như vậy mình viết ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật.

Mức khoán thấp hơn 70% thì xem lại ba chỗ

Mức khoán thấp chưa chắc là bị ép giá. Nên xem ba chỗ:

Tổng tiền phòng có phải số thật không. Doanh thu là tiền thật về tài khoản mỗi tháng.
Căn nhà có dễ cho thuê không. Nhà bị bí, thiếu sáng thì khách thuê không bền và các đội vận hành cũng ngại.
Bạn đã hỏi mấy đội. Ở các quận dễ cho thuê như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Thạnh, tòa xây mới, phòng thoáng thì có nhiều đội sẵn sàng thuê lại.

Đưa cùng một bảng giá phòng cho hai, ba đội thì bạn biết mặt bằng của khu đó. Cách cộng giá từng phòng mình làm ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Mức khoán cao hơn giá phòng vẫn có thể là thật

Có một ngoại lệ. Đơn vị làm homestay hoặc khách sạn có thể thuê lại cao hơn giá căn hộ dịch vụ khoảng 20 đến 30% mà vẫn có lãi, vì họ bán theo đêm. Một phòng cho thuê theo đêm khoảng 500 đến 600 nghìn, chỉ cần kín khoảng mười đêm là đủ tiền thuê cả tháng.

Sảnh lễ tân có quầy đá, cửa vòm và ghế sofa của một tòa nhà kinh doanh lưu trú — Sảnh một tòa nhà bán phòng theo đêm. Đơn vị làm khách sạn, homestay tính tiền theo đêm nên chịu được mức khoán cao hơn (ảnh minh hoạ)

Một tòa khách sạn 22 phòng ở Tân Bình mình từng quay đã cho đơn vị thứ ba thuê lại 160 triệu mỗi tháng. Gặp mức khoán cao, hãy hỏi bên thuê lại bán phòng theo tháng hay theo đêm.

Tính tỷ suất trên mức khoán, không trên số tự vận hành

Khi khoán thì lấy mức khoán để tính, không lấy giá thuê cao nhất nếu tự vận hành. Tin rao hay ghi con số to hơn.

Ở tòa 18 phòng, lấy 100 triệu nhân 12 rồi chia cho giá 21 tỷ ra khoảng 5,7%. Tại thời điểm quay video, ở TP.HCM giao cho một đơn vị thuê lại thì khoảng 6 đến 6,5% mỗi năm, tự vận hành căn vị trí đẹp khoảng 7 đến 8%.

Mức khoán mới là một nửa của thỏa thuận. Nửa còn lại là tiền cọc, kỳ trả tiền và chuyện gì xảy ra khi bên thuê chậm trả. Phần đó ở bài hợp đồng khoán nhà cho thuê cần bảo đảm gì cho chủ nhà.

Đang xem một tòa nhà chào kèm mức khoán?

Mình gửi mức khoán, giá phòng thị trường và tỷ suất tính trên mức khoán của từng tòa để bạn so. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng bao nhiêu phần trăm giá phòng?

Mức mình hay gặp là khoảng 70 đến 80% giá phòng. Phòng cho thuê ra 5 triệu thì đơn vị thầu thuê vào khoảng 3,8 đến 4 triệu.

Vì sao khoán lại thấp hơn tự vận hành nhiều vậy?

Vì bên nhận khoán phải trả hoa hồng tìm khách, công quản lý và chịu những tháng trống phòng thay chủ nhà. Mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí.

Mức khoán 100 triệu trên doanh thu 160 triệu có thấp không?

Bằng 62,5%, thấp hơn vùng 70 đến 80%. Nên kiểm lại con số 160 triệu có phải tiền thật thu được không, rồi hỏi thêm đội khác.

Giá khoán sát giá phòng thị trường thì có tốt không?

Chưa chắc. Phần chênh quá mỏng, như 500 nghìn mỗi phòng, thì phải hỏi bên thuê lại lời ở đâu. Ngoại lệ là đơn vị làm homestay, khách sạn bán phòng theo đêm.

Tính tỷ suất tòa nhà đang khoán theo số nào?

Theo mức khoán, không theo doanh thu tự vận hành. Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp, 100 triệu nhân 12 chia cho giá 21 tỷ ra khoảng 5,7%.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.