Cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua

Doanh thu trên tin rao là thật hay chủ nhà kê lên để bán?

Một khách nhắn mình: nhưng cái doanh thu này có chuẩn không em. Hỏi vậy là đúng. Con số trên tin rao và con số thật nhiều khi là hai con số khác nhau. Bài này là cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê mình làm trước khi nói chuyện giá, gồm ba loại giấy tờ và bốn cách kiểm ngược.

Nội Dung

Kiểm tra doanh thu nhà cho thuê bắt đầu từ hợp đồng từng phòng

Mình xin hợp đồng thuê của từng phòng, không phải một tờ tổng hợp. Phòng nào chưa có hợp đồng thì mình tính là phòng trống.

Từ chồng hợp đồng đó, bạn có ba thứ: giá thuê thật của từng phòng, ngày bắt đầu ở và thời hạn. Các phòng hiếm khi cùng giá. Ở một tòa 25 phòng tại Gò Vấp mình từng quay, giá thuê khoảng 5 đến 6,5 triệu mỗi phòng, một bạn thuê cho biết phòng phía trong giá 5 triệu.

Hợp đồng ký dồn vào một, hai tháng ngay trước ngày rao bán thì cần hỏi kỹ hơn.

Đối chiếu với sao kê hoặc sổ thu 6 đến 12 tháng

Doanh thu không phải số phòng nhân giá thuê. Doanh thu là tiền thật về tài khoản mỗi tháng. Hai con số này khác nhau thế nào, mình viết ở bài doanh thu thực thu nhà cho thuê.

Mình xin sao kê hoặc sổ thu tiền 6 đến 12 tháng gần nhất rồi dò từng tháng với chồng hợp đồng. Tháng nào tiền về ít hơn hẳn là tháng có phòng trống hoặc khách nợ.

Nguyên tắc của mình

Chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì mình tính là chưa có.

Bảng tóm tắt ba loại giấy tờ cần xin: Hợp đồng thuê của từng phòng; Sao kê hoặc sổ thu 6 đến 12 tháng; Hợp đồng khoán, nếu có đơn vị thuê lại — Tóm tắt: ba loại giấy tờ cần xin

Hỏi rõ đây là số khoán hay số tự vận hành

Cách này người mua lần đầu hay bỏ qua nhất. Cùng một tòa, tự vận hành và khoán cho bên khác là hai con số khác nhau, vì bên thuê lại thường chỉ trả khoảng 70 đến 80% giá phòng. Tin rao hay ghi con số to hơn.

Nếu tòa đang có đơn vị thuê lại, kiểm thêm bốn thứ:

Doanh thu thật của bên thuê lại: số phòng đang kín, giá từng phòng, sao kê tiền khách chuyển.
Tiền cọc và mức phạt nếu họ bỏ hợp đồng giữa chừng.
Thời gian họ đã vận hành tòa nhà.
Giá thuê lại so với giá phòng thị trường. Hai con số sát nhau thì phải hỏi họ lời ở đâu.

Chi tiết ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật.

Kiểm ngược bằng những thứ khó làm giả

Hóa đơn điện nước: xin hóa đơn điện, nước 3 đến 6 tháng gần nhất và chụp lại công tơ. Tòa kín phòng thì điện nước không thể thấp.
Xe máy: đến vào giữa tuần. Xe máy dựng kín sân là dấu hiệu rõ nhất cho thấy nhà đang được ở đầy.
Hỏi người thuê: phòng này giá bao nhiêu, ở được bao lâu rồi.
Đóng vai người đi thuê: tự xem tin đăng phòng tương tự quanh khu để biết giá thị trường.

Ba câu mình hay hỏi thêm: phòng thường trống bao lâu và vì sao, khách phàn nàn điều gì nhất, giá chốt thực tế lệch tin đăng bao nhiêu.

Sảnh tầng trệt một tòa nhà cho thuê có hai xe máy, chậu cây và cửa sắt hoa văn — Ghé khu để xe vào giữa tuần để biết nhà có đang được ở đầy không (ảnh minh hoạ)

Ví dụ hỏi giá từng phòng ở một tòa 18 phòng

Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp, mình không lấy số của chủ nhà mà đi hỏi thẳng người thuê:

Phòng phía sau: khoảng 5,6 triệu.
Phòng có ban công: khoảng 6,5 triệu, có bạn trả 6,6 triệu.
Phòng mặt trước rộng hơn, có ban công: thuê dài hạn 8 đến 8,5 triệu.

Từ những câu trả lời đó mình mới cộng ra tổng, khoảng 125 triệu mỗi tháng. Nếu lấy 18 phòng nhân 5 triệu cho nhanh thì chỉ ra 90 triệu. Nếu tin vào giá cao nhất, lấy 18 nhân 8,5 triệu thì ra hơn 150 triệu. Cả hai đều lệch so với số thật.

Hỏi người thuê còn cho mình biết ai đang ở. Ở tòa này, chủ cho biết khoảng 80% người thuê là nữ. Có bạn thuê ngắn hạn để ở thử, thấy hợp nên ký luôn hợp đồng dài hạn.

Bảng tóm tắt hỏi giá từng phòng ở một tòa 18 phòng: Phòng phía sau khoảng 5,6 triệu; Phòng có ban công khoảng 6,5 triệu; Phòng mặt trước, ký dài hạn 8 đến 8,5 triệu; Cộng lại cả tòa mỗi tháng khoảng 125 triệu — Tóm tắt: hỏi giá từng phòng ở một tòa 18 phòng

Dấu hiệu nên dừng lại

Chủ hoặc môi giới ngại đưa hợp đồng từng phòng và sao kê.
Chỉ có số liệu của một, hai tháng gần nhất.
Doanh thu trên tin rao lớn hơn hẳn tổng các hợp đồng cộng lại.
Giá khoán sát với giá phòng ngoài thị trường.

Kiểm xong doanh thu mới tới bước trừ chi phí, theo mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê. Danh sách đầy đủ khi đi xem nhà ở checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước.

Bảng tóm tắt bốn dấu hiệu nên dừng lại: Ngại đưa hợp đồng từng phòng và sao kê; Chỉ có số liệu một, hai tháng gần nhất; Doanh thu tin rao lớn hơn tổng hợp đồng; Giá khoán sát giá phòng thị trường — Tóm tắt: bốn dấu hiệu nên dừng lại

Muốn xem hồ sơ doanh thu của một tòa trước khi đi?

Mình đưa bạn đi xem tận nơi và đối chiếu doanh thu thực tế với hợp đồng, có sao nói vậy. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Kiểm tra doanh thu nhà cho thuê cần những giấy tờ gì?

Hợp đồng thuê của từng phòng, sao kê hoặc sổ thu tiền 6 đến 12 tháng, và hợp đồng khoán nếu tòa đang có đơn vị thuê lại.

Chủ nhà không đưa sao kê thì sao?

Mình tính là chưa có. Doanh thu không chứng minh được bằng giấy tờ thì không dùng để tính giá.

Làm sao biết phòng có người ở thật?

Xem hóa đơn điện nước, đếm xe máy vào giữa tuần, hỏi trực tiếp người thuê về giá và thời gian ở.

Số khoán và số tự vận hành khác nhau thế nào?

Số khoán là tiền đơn vị thuê lại trả cho chủ, thường khoảng 70 đến 80% giá phòng. Số tự vận hành là tổng tiền thuê từng phòng, cao hơn nhưng chủ phải tự lo trống phòng và chi phí.

Có nên hỏi giá thuê trực tiếp người đang ở không?

Nên. Mình hỏi thẳng từng người thuê phòng họ giá bao nhiêu, ở được bao lâu, rồi mới cộng ra tổng. Con số này thường khác cả số của chủ nhà lẫn phép nhân số phòng với một giá.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.