Nên hỏi khách thuê trước khi mua tòa nhà những câu gì

Vì sao nên hỏi khách thuê trước khi mua tòa nhà

Đừng chỉ nghe giá thuê từ người bán. Môi giới nói là một chuyện, bạn phải tự kiểm chứng. Người thuê là người trả tiền hằng tháng, nên con số họ nói ra là con số thật nhất.

Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp, mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người thuê. Tất cả quay trực tiếp, không kịch bản. Những gì mình nghe được khác với phép nhân số phòng với một giá.

Hỏi người thuê cũng là cách biết tòa nhà đang được ở thật. Hợp đồng thì dựng được. Một người đã ở hai năm, kể được chuyện trong nhà thì khó dựng hơn nhiều.

Năm câu nên hỏi và điều mỗi câu cho biết

1. Phòng này bạn thuê giá bao nhiêu. Để có giá thực thu của từng phòng.
2. Bạn ở đây được bao lâu rồi. Để biết khách ở bền hay mới dọn vào.
3. Hợp đồng mấy tháng, cọc bao nhiêu. Để so với hợp đồng chủ nhà đưa.
4. Ở đây có điều gì bạn chưa ưng. Ồn, ẩm, thiếu ánh sáng và chỗ để xe là những điều khách thuê hay phàn nàn nhất.
5. Bạn đi làm hay đi học ở đâu. Để biết nguồn người thuê của tòa nhà đến từ đâu.

Không cần hỏi hết mọi phòng. Hỏi được phòng mặt trước, phòng phía sau và một phòng ở giữa là đã thấy được dải giá của cả tòa.

Ví dụ ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp

Kết quả mình hỏi được, số tại thời điểm quay video:

• Phòng phía sau: khoảng 5,6 triệu.
• Phòng có ban công: khoảng 6,5 triệu, có bạn trả 6,6 triệu.
• Phòng mặt trước rộng hơn, có ban công: thuê dài hạn khoảng 8 đến 8,5 triệu, thuê ngắn hạn 10 triệu.

Phòng mặt trước đắt hơn phòng sau khoảng 2 triệu, tức khoảng 30%, vì rộng hơn và có ban công. Chủ cho biết khoảng 80% người thuê là nữ. Đa số hợp đồng là 12 tháng, cọc khoảng 1 đến 1,5 tháng.

Có một bạn thuê ngắn hạn để ở thử, thấy hợp nên ký luôn hợp đồng dài hạn. Chi tiết như vậy cho biết khách chọn ở lại vì căn phòng. Mình ghi lại buổi đó trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Đến lúc nào thì gặp được người thuê

Ban ngày phần lớn người thuê đi làm, đi học. Nên đi xem cả buổi tối, lúc người ta đã về.

Buổi tối cũng là lúc xem được ba thứ khác: hành lang có tối không, khu chung có sạch không, và khu để xe có kín không. Khu để xe quá chật thì khó lấp đầy và khách ở không lâu. Hãy đếm chỗ vào giờ đông nhất.

Nếu chủ nhà chỉ cho xem vào giờ hành chính và không muốn bạn gặp người thuê, hãy ghi lại điều đó. Nó chưa nói lên điều gì, nhưng là một ô chưa rõ trong bảng của bạn.

Đem lời khách thuê đối chiếu với giấy tờ

Lời khách thuê chỉ có giá trị khi đặt cạnh giấy tờ. Ba thứ để đối chiếu:

• Hợp đồng thuê của từng phòng: giá và ngày bắt đầu ở có khớp lời khách không.
• Bảng thu tiền hoặc sao kê: tiền về có khớp giá khách nói không.
• Tin đăng phòng tương tự quanh khu: giá khách đang trả cao hay thấp hơn mặt bằng.

Khớp cả ba thì doanh thu đáng tin. Lệch ở đâu thì hỏi chủ nhà ở đó. Cách xin và đọc từng loại giấy ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Những câu trả lời nên làm bạn chậm lại

• Giá khách nói thấp hơn hẳn giá trong bảng doanh thu của chủ nhà.
• Phần lớn người bạn gặp đều mới dọn vào một, hai tháng.
• Nhiều người cùng phàn nàn một chuyện, như nước yếu, hay mất điện, phòng có mùi.
• Khách cho biết sắp chuyển đi, hoặc phòng bên cạnh trống đã lâu.

Gặp những câu này chưa có nghĩa là không mua được. Nó có nghĩa là chưa nên xuống tiền khi chưa kiểm tra đủ. Hãy xin thêm lịch sử trống phòng 6 đến 12 tháng và hỏi chủ nhà: phòng thường trống bao lâu và vì sao. Danh sách câu hỏi cho chủ nhà ở checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách nhận biết tòa nhà kín phòng ảo trước khi mua
• Kinh nghiệm chọn khách thuê nhà và giữ khách ở lâu
• Doanh thu thực thu nhà cho thuê khác doanh thu lý thuyết
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Cách kiểm chứng lời môi giới khi mua nhà cho thuê
• Review nhà dòng tiền trên mạng nên tin tới đâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.