Đọc hóa đơn điện nước tòa nhà cho thuê để biết phòng ở thật

Hóa đơn điện nước tòa nhà cho thuê cho biết những gì

Điện, nước, internet là những khoản chủ nhà trả cho nhà cung cấp hằng tháng, sau đó thu lại của người thuê theo mức đã ghi trong hợp đồng. Vì vậy trong một tòa nhà có hai dòng tiền điện nước: tiền chủ trả ra và tiền khách trả vào.

Đặt hai dòng đó cạnh nhau, bạn đọc được ba điều:

1. Chi phí vận hành thật của khu chung.
2. Phần chênh điện nước, một nguồn thu ít ai kể rõ.
3. Mức dùng điện nước có khớp với số phòng chủ nhà nói đang kín không.

Trước khi đọc, cần biết khoản nào ai trả. Thường do chủ nhà trả: điện nước khu chung, camera, vệ sinh và rác, sửa chữa nhỏ. Thường do khách trả: điện, nước trong phòng.

Xin những hóa đơn nào và xin mấy tháng

Muốn tính bằng dữ liệu thay vì ước lượng, xin đủ ba tháng gần nhất là đã khá sát. Xin được 3 đến 6 tháng thì tốt hơn, vì thấy được cả mùa nóng.

• Hóa đơn điện khu chung, hoặc ảnh chụp công tơ khu chung.
• Hóa đơn nước khu chung nếu có.
• Hợp đồng cước internet.
• Bảng khoản nào chủ trả, khoản nào khách trả.
• Khoản phí dịch vụ thu từ khách, nếu có, đang ghi ở đâu trong doanh thu.

Nên chụp lại công tơ, khu vực chung và thiết bị thay vì chỉ nghe mô tả. Danh sách đầy đủ ở bài OPEX là gì, cách ước tính chi phí vận hành nhà dòng tiền.

Đối chiếu mức dùng điện nước với số phòng đang kín

Phòng có người ở thì có tiền điện, tiền nước của phòng đó. Chủ nhà thu khoản này theo công tơ từng phòng. Vì vậy bảng thu điện nước theo phòng là một bản đồ cho thấy phòng nào đang có người.

Cách làm: xin bảng thu tiền điện nước từng phòng của ba tháng, đếm số phòng có phát sinh, rồi so với số phòng chủ nhà nói đang kín và với chồng hợp đồng thuê. Ba con số này phải gần nhau.

Phép đối chiếu này không cho con số chính xác. Nó chỉ cho biết các nguồn có khớp nhau không. Lệch nhiều thì hỏi cho ra lý do trước khi đi tiếp.

Phần chênh điện nước là một nguồn thu, đừng tính hai lần

Phần chênh giữa tiền dịch vụ thu được và tiền thực trả thường đủ bù các chi phí vận hành. Theo kinh nghiệm của mình, một tòa thu khoảng 100 triệu tiền phòng mỗi tháng thì phần chênh này vào khoảng 10 triệu.

Nhiều tòa còn thu phí dịch vụ hoặc phí quản lý từ khách để bù một phần chi phí. Khi bấm dòng tiền, ghi rõ khoản thu này nằm trong doanh thu hay trừ thẳng vào chi phí để số không bị lệch.

Mức thu phải ghi rõ trong hợp đồng thuê và theo đúng quy định về giá điện, nước cho người thuê nhà. Bảng doanh thu của người bán mà cộng cả tiền điện nước thu hộ vào tiền phòng thì con số đó to hơn thực tế.

Điện nước khu chung nói gì về cách tòa nhà được vận hành

Điện nước khu chung thường là hố đen của chi phí vận hành, vì nhiều tòa không đo được rõ nên thất thoát kéo dài. Một tòa được vận hành kỹ thì có công tơ khu chung riêng và ghi chỉ số theo tháng.

Chỉ số dễ theo dõi nhất: lấy số kWh điện khu chung trong tháng chia cho số phòng đang khai thác. Sau hai đến ba tháng là thấy đang đội hay đang ổn.

Mình lắp công tơ phụ cho từng thiết bị dùng chung như thang máy, máy bơm, hành lang, chi phí chỉ vài triệu. Cuối tháng cộng lại, chia đều cho số phòng thành phí dịch vụ chung. Ví dụ điện chung hết 2 triệu, tòa nhà có 20 phòng thì mỗi phòng đóng 100 nghìn.

Với nước, rò rỉ không làm hóa đơn tăng vọt ngay nhưng kéo dài thì rất tốn. Hóa đơn nước tăng dần qua từng tháng là lý do để đi tìm nền ẩm, bồn cầu rỉ, van khóa lỏng. Cách xử lý ở bài cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền.

Khi chủ nhà không đưa hóa đơn

Chi phí vận hành mơ hồ là một dấu hiệu nên dừng lại để kiểm thêm, vì dòng tiền ròng sẽ thấp hơn kỳ vọng. Không có hóa đơn thì mọi con số chi phí trong bảng tính chỉ là lời kể.

Gặp dấu hiệu này không có nghĩa là không mua được. Nó có nghĩa là chưa nên xuống tiền khi chưa kiểm tra đủ. Hóa đơn là một trong ba thứ nên xin cùng lúc, bên cạnh hợp đồng thuê từng phòng và sao kê. Hai thứ còn lại mình viết ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật
• Mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê theo tháng
• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê
• Hồ sơ bán tòa nhà cho thuê nên giữ từ ngày mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.