Mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao, ví dụ tòa 18 phòng Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ

Vì sao nên mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao

Ai xây nhà để bán thì cũng cần bán. Trong môi trường lãi suất cao, chủ nhà phải gồng lãi ngân hàng rất lâu, nên họ rất cần bán và sẵn sàng để giá tốt. Có những căn mình thấy chủ đã giảm tới 4 đến 5 tỷ.

Nhiều chủ bán với mức lãi gần như chỉ đủ trả ngân hàng. Xây một căn nhà dòng tiền rất vất vả, nhưng họ vẫn phải chấp nhận bán lãi ít. Người mua lúc này có quyền thương lượng và trả giá, mua đúng là đã lời vài tỷ ngay từ đầu.

Thêm một góc nhìn: gửi ngân hàng lãi 9% nhưng tiền bị trượt giá. Mua được bất động sản rẻ hơn khoảng 20% và có dòng tiền khoảng 6% mỗi năm thì lợi hơn nhiều. Mình phân tích kỹ trong bài gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền.

Tòa 18 phòng ở Gò Vấp trong ví dụ

• Đường ô tô tránh, ô tô đỗ cạnh nhà vẫn đi lại thoải mái. Gần đường bờ kênh Tham Lương đang mở rộng, cạnh một trường cấp ba.
• Mặt tiền khoảng 5 đến 6m, đất nở hậu. Mỗi tầng chia hai phòng trước, hai phòng sau, nên thoáng và an toàn phòng cháy.
• Lộ giới chưa đến 15 đến 16m nên nhà chỉ xây được một trệt, một lửng, ba lầu và sân thượng.
• Tổng 18 phòng. Chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, nay còn khoảng 19,7 tỷ.
• Thang máy hộp vàng, hai máy bơm (bơm tăng áp và bơm điện) đặt trong buồng có cửa chống cháy, mọi phòng mở bằng vân tay hoặc mật khẩu.

Hỏi giá thuê trực tiếp từng người đang ở

Mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người thuê. Tất cả quay trực tiếp, không kịch bản:

• Phòng phía sau: khoảng 5,6 triệu.
• Phòng có ban công: khoảng 6,5 triệu, có bạn trả 6,6 triệu.
• Phòng mặt trước rộng hơn, có ban công: thuê dài hạn khoảng 8 đến 8,5 triệu, thuê ngắn hạn 10 triệu.

Phòng mặt trước đắt hơn phòng sau khoảng 2 triệu, tức khoảng 30%, vì rộng hơn và có ban công nhìn ra bờ kênh. Chủ cho biết khoảng 80% người thuê là nữ. Phòng có máy chiếu, giặt sấy kết hợp, sen cây, nội thất gỗ chắc, đồng bộ.

Tính dòng tiền của tòa nhà

Tính thấp nhất, 18 phòng nhân 5 triệu đã được 90 triệu. Nhân 5,5 triệu thì hơn 100 triệu. Tính theo giá thuê thực tế thì tổng có thể lên khoảng 125 triệu mỗi tháng.

Nếu khoán cho đơn vị vận hành, mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng. Ví dụ 100 triệu nhân 12, chia cho 21 tỷ, ra khoảng 5,7%. Nếu mua được quanh 19,7 tỷ thì lợi suất còn cao hơn, khoảng 6%.

Với một căn ô tô tránh, mức khoán 5,7 đến 6% theo mình là hợp lý. Cách tính dòng tiền sau chi phí bạn xem thêm ở bài cách tính dòng tiền ròng NOI.

Việc nên làm khi đi xem nhà

• Hỏi giá thuê từ người thuê, mỗi loại phòng ít nhất một người.
• Tính dòng tiền trên mức khoán hoặc mức thuê thấp, rồi so với giá sau thương lượng.
• Hỏi chủ đã giảm bao nhiêu, còn thương lượng được không. Lúc lãi suất cao, câu hỏi này rất đáng hỏi.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Gửi ngân hàng lãi 9% hay mua nhà dòng tiền, ví dụ tòa 25 phòng ở Gò Vấp
• Vì sao phòng 23m² ở Gò Vấp cho thuê được 8,5 triệu mỗi tháng
• Cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ