Có nên chờ đáy bất động sản rồi mới mua nhà cho thuê

Vì sao chờ đáy bất động sản nghe hợp lý

Những người khuyên chờ có lý lẽ của họ. Có người viết giá đã gấp hai, gấp ba chỉ sau hai năm trong khi thu nhập gần như đứng yên. Có người nói gọn hơn: “Tăng ko bán đc là giá ảo”.

Lãi vay cũng đang là gánh nặng. Một người xem nhận xét rằng người mua để ở thì không định bán, còn nhóm vay ngân hàng để gom đất thì đang rao mà không ai mua, và đề nghị chờ thêm sáu tháng xem họ còn gánh được lãi không.

Các lý lẽ này đều có phần đúng. Giá tăng nhanh hơn thu nhập là thật, và người vay nhiều đang chịu sức ép là thật.

Chỗ khó là không ai biết đáy nằm ở đâu

Cùng trong phần bình luận đó, người thì dự đoán giá sẽ giảm 30 đến 50%, người thì quả quyết nội đô sẽ tăng bù 20 đến 50% khi lãi suất hạ. Hai phe tự tin như nhau, và không phe nào chứng minh được.

Không ai bắt đúng đáy hay đúng đỉnh. Một người xem viết ngắn gọn: “Biết trước được đã giàu”.

Mình cũng từng sai vì cố đoán. Mình có một lô đất vị trí đẹp, có lúc đã lãi hơn 1 tỷ. Mình không bán vì kỳ vọng giá lên 35, 40 triệu mỗi mét vuông. Chuyện đó mình kể trong bài vị trí hay thời điểm quan trọng hơn.

Nên đừng cố mua ở gót chân và bán ở đỉnh đầu. Cố như vậy rất dễ thành người đu đỉnh, hoặc thành người đứng ngoài mãi.

Lãi suất cao là lúc người mua có quyền trả giá

Trong môi trường lãi suất cao, chủ nhà phải gồng lãi ngân hàng rất lâu, nên họ rất cần bán và sẵn sàng để giá tốt. Có những căn mình thấy chủ đã giảm tới 4 đến 5 tỷ.

Chiều ngược lại cũng đã xảy ra. Năm 2022 lãi suất cao, gần như không ai đi mua. Đến khi lãi suất giảm, thị trường nóng lên thì ai cũng đổ đi mua, lúc đó người mua mất quyền trả giá.

Ví dụ tòa 18 phòng ở Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ

Mình từng quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp. Chủ đã giảm chào hơn 2 tỷ, còn khoảng 19,7 tỷ.

Cách tính rất đơn giản. Lấy ví dụ tiền thuê 100 triệu mỗi tháng, nhân 12, chia cho giá 21 tỷ thì ra khoảng 5,7% một năm. Nếu mua được quanh 19,7 tỷ thì lợi suất khoảng 6%.

Ở tòa này mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng người đang thuê từng phòng. Con số do người thuê nói ra mới là con số để chia. Chi tiết ở bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Không ai biết sang năm giá tòa này lên hay xuống. Nhưng hôm nay nó trả cho người mua bao nhiêu phần trăm thì tính được, và so được với các tòa khác.

Bốn điều kiện để vẫn mua có lãi khi lãi suất cao

1. Chủ đang cần bán, giá rẻ hơn thị trường 10 đến 20%.
2. Vị trí khan hiếm: lô góc, ô tô vào được, ngõ nông.
3. Cho thuê được, có người thuê thật.
4. Vay được ngân hàng, sổ đỏ chính chủ, sang tên được.

Bốn điều kiện này mình viết kỹ ở bài lãi suất cao có nên mua bất động sản. Thiếu một điều thì giá rẻ chưa chắc đã là món hời.

Khi nào nên chờ và khi nào có thể mua

Nên chờ

• Số tiền này bạn cần dùng trong một, hai năm tới.
• Muốn mua thì phải vay quá một nửa giá trị căn nhà.
• Chưa tìm được căn nào có tiền thuê kiểm chứng được.

Có thể mua

• Tiền để dành cho năm, mười năm.
• Vay ít hoặc không vay.
• Căn nhà có tiền thuê thật, và giá đã thương lượng về mức bạn tính ra chấp nhận được.

Trước khi xuống tiền, hãy tự hỏi một câu: lãi suất ngân hàng tăng thêm 2% thì mình có còn trụ vững không. Nếu chưa chắc thì chậm lại một nhịp. Thà mất một cơ hội còn hơn là để mất vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Bất động sản dòng tiền: Khi nào nên mua, khi nào nên đợi?
• Cách tránh mua đỉnh bán đáy khi đầu tư bất động sản
• Bong bóng bất động sản 2026 có xảy ra không, ai sẽ phải bán tháo trước
• Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt
• Sợ mua hớ nhà đất mà cũng sợ lỡ thì quyết định thế nào
• Mua nhà cắt lỗ cần kiểm tra gì để tránh hàng có vấn đề
• Chờ mua nhà thêm một năm thì mất bao nhiêu tiền thuê

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.