Chờ mua nhà thêm một năm thì mất bao nhiêu tiền thuê

Chờ thêm một năm rồi mới mua thì được gì và mất gì, tính ra tiền?

Một khách từng nhắn mình rằng sang năm giá sẽ giảm, đợi giảm rồi mới mua. Trên Zalo của mình có 164 người từng chê giá cao hoặc nói sẽ chờ. Chờ không sai, nhưng chờ cũng có giá của nó, và giá đó tính được. Bài này làm một phép tính cho việc chờ mua nhà thêm một năm: mất bao nhiêu tiền thuê, tiền gửi bù lại bao nhiêu, và giá phải giảm mấy phần trăm thì mới hòa.

Nội Dung

Chờ mua nhà thêm một năm là đặt cược vào điều gì

Người chờ đang tin một điều: năm sau mua được căn tương tự với giá thấp hơn. Có thể đúng, có thể sai, vì không ai bắt đúng đáy hay đúng đỉnh.

Nhưng trong một năm đó có hai dòng tiền mà ai cũng tính được: tiền thuê căn nhà lẽ ra đã đem về, và tiền lãi của khoản tiền bạn giữ lại. Chuyện đáy nằm ở đâu mình đã viết ở bài có nên chờ đáy bất động sản rồi mới mua nhà cho thuê. Bài này chỉ làm phần tính tiền.

Tiền thuê bỏ lỡ trong một năm

Lấy một ví dụ giả định: tòa nhà cho thuê giá 20 tỷ. Tiền thuê một năm tính theo ba mức tỷ suất mình đã nêu, đều là số lúc quay video:

Nội đô Hà Nội, quanh 4% mỗi năm: khoảng 800 triệu.
TP.HCM, giao cho một đơn vị thuê lại, lấy mức 6%: khoảng 1,2 tỷ.
TP.HCM, tự vận hành căn vị trí đẹp, lấy mức 7%: khoảng 1,4 tỷ.

Bảng tóm tắt tiền thuê gộp bỏ lỡ trong một năm: Tỷ suất 4% mỗi năm khoảng 800 triệu; Tỷ suất 6% mỗi năm khoảng 1,2 tỷ; Tỷ suất 7% mỗi năm khoảng 1,4 tỷ — Tóm tắt: tiền thuê gộp bỏ lỡ trong một năm

Đây là số gộp. Thực tế phải trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho lúc phòng chờ khách mới, khoảng 5% cho bảo trì, rồi tới chi phí vận hành và thuế cho thuê.

Tiền gửi trong lúc chờ bù lại bao nhiêu

Tiền bạn giữ lại không nằm im. Nếu gửi kỳ hạn, nó có lãi. Lúc mình quay video, lãi gửi quanh 8 đến 9% mỗi năm.

20 tỷ gửi lãi 8% một năm: khoảng 1,6 tỷ.
20 tỷ gửi lãi 9% một năm: khoảng 1,8 tỷ.

Bảng tóm tắt tiền lãi trong lúc chờ: Lãi gửi 8% một năm khoảng 1,6 tỷ; Lãi gửi 9% một năm khoảng 1,8 tỷ; Tiền để ở chỗ không sinh lời mất trọn tiền thuê — Tóm tắt: tiền lãi trong lúc chờ

Cả hai con số đều lớn hơn tiền thuê gộp ở cả ba mức trên. Điều này mình đã nói thẳng: nếu chỉ so tiền về hằng tháng ở mức lãi lúc này, gửi ngân hàng nhiều khi đang thắng nhà cho thuê.

Còn nếu tiền đang nằm ở chỗ không sinh lời, ví dụ một lô đất để không, thì một năm chờ là mất trọn khoản tiền thuê ở mục trên. Hai lựa chọn đặt cạnh nhau trên một tòa thật, xem bài gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền.

Giá phải giảm bao nhiêu thì người chờ mới hòa

Lấy tiền thuê bỏ lỡ trừ đi tiền lãi nhận được sẽ ra cái giá của việc chờ. Ba trường hợp, vẫn trên tòa 20 tỷ giả định:

Tiền không sinh lời, tỷ suất 6%: mất khoảng 1,2 tỷ tiền thuê gộp. Giá phải giảm khoảng 6%, về quanh 18,8 tỷ, thì người chờ mới hòa.
Tiền gửi lãi 8%, tỷ suất 6%: lãi gửi hơn tiền thuê 400 triệu. Giá đứng yên thì người chờ lợi 400 triệu, giá tăng quá 2% thì bắt đầu thiệt.
Tiền gửi lãi 9%, tỷ suất 4% như nội đô Hà Nội: lãi gửi hơn tiền thuê khoảng 1 tỷ. Giá tăng quá 5% thì người chờ bắt đầu thiệt.

Bảng tóm tắt giá đi thế nào thì người chờ hòa: Tiền không sinh lời, tỷ suất 6% giá giảm khoảng 6%; Gửi lãi 8%, tỷ suất 6% giá tăng 2%; Gửi lãi 9%, tỷ suất 4% giá tăng 5% — Tóm tắt: giá đi thế nào thì người chờ hòa

Đọc phép tính này thế nào

Khi lãi gửi cao hơn tỷ suất cho thuê, chờ một năm không làm bạn mất tiền thuê. Thứ quyết định thắng thua của người chờ là giá căn nhà sau một năm.

Phép tính chưa trừ trượt giá. Năm 2026 lạm phát được kiểm soát quanh khoảng 4% một năm, nên một phần tiền lãi chỉ để bù cho việc đồng tiền mua được ít hơn.

Giá sau một năm có thể đi cả hai chiều

Chiều tăng mình đã trực tiếp chứng kiến. Một tòa nhà cho thuê ở nội đô Hà Nội bán với giá hơn 13 tỷ trước Tết. Sau Tết, chủ mới đã có thể giao dịch ở mức hơn 15 tỷ. Trên tòa 20 tỷ trong ví dụ, chỉ cần giá tăng 10% là 2 tỷ, lớn hơn cả năm tiền lãi gửi.

Mặt tiền tòa nhà trắng nhiều tầng có ban công gỗ nhìn từ dưới lên — Một tòa nhà cho thuê nhìn từ dưới ngõ. Giá một tòa có thể đi lên sau một năm, cũng có thể đi xuống (ảnh minh hoạ)

Chiều giảm cũng có thật. Lúc lãi suất cao, có những căn nhà dòng tiền mình thấy chủ giảm 2, 3 đến 4 tỷ. Người chờ ở những căn đó được cả lãi gửi lẫn phần giảm giá.

Không phải căn nào cũng tăng như tòa ở trên, và quá khứ không nói trước được tương lai. Những dấu hiệu cho thấy giá sắp đổi chiều, mình gom ở bài dấu hiệu thị trường bất động sản ấm lại.

Cách tính cho căn bạn đang xem

Lấy tiền thuê thật một năm của căn đó, hỏi thẳng người đang thuê, rồi trừ trống phòng, bảo trì, chi phí vận hành và thuế.
Lấy tiền lãi một năm của đúng số tiền bạn định bỏ ra, theo nơi bạn đang để tiền.
Lấy số thứ nhất trừ số thứ hai. Ra số dương thì giá phải giảm chừng đó bạn mới hòa. Ra số âm thì giá được phép tăng chừng đó trước khi bạn thiệt.
Đặt con số đó cạnh mức chủ nhà đang chịu bớt hôm nay.

Bảng tóm tắt bốn bước tính cái giá của việc chờ: Tiền thuê thật một năm, đã trừ chi phí; Tiền lãi một năm của số tiền định bỏ ra; Lấy số thứ nhất trừ số thứ hai; So với mức chủ nhà đang chịu bớt — Tóm tắt: bốn bước tính cái giá của việc chờ

Bạn không kiểm soát được đáy của thị trường. Bạn kiểm soát được giá mình trả cho một căn cụ thể, vào lúc chủ nhà đang cần bán. Nếu hôm nay đã thương lượng được mức giảm mà bạn định chờ, bạn có phần giảm giá đó mà không phải đợi một năm.

Nếu vẫn chọn chờ thì dùng một năm đó thế nào

Chờ không phải là nghỉ. Nếu quyết định đợi, có ba việc nên làm:

Đi xem ít nhất 30 đến 50 căn để tập định giá và đàm phán.
Theo dõi giá thuê thực tế ở khu bạn nhắm.
Gửi tiền kỳ hạn ngắn, 3 đến 6 tháng, để sẵn sàng khi có đúng cơ hội.

Thà mất một cơ hội còn hơn là để mất vốn. Nhưng nên biết cơ hội đó giá bao nhiêu trước khi bỏ qua.

Muốn làm phép tính này cho một căn cụ thể?

Mình cập nhật giá chào mới và tiền thuê đang thu của từng tòa để bạn tự đặt cạnh khoản tiền gửi của mình. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Chờ mua nhà thêm một năm thì mất bao nhiêu tiền thuê?

Trên tòa 20 tỷ trong ví dụ giả định, tiền thuê gộp một năm khoảng 800 triệu ở tỷ suất 4%, 1,2 tỷ ở 6% và 1,4 tỷ ở 7%. Thực nhận thấp hơn vì còn trống phòng, bảo trì, chi phí vận hành và thuế.

Gửi tiền trong lúc chờ có bù được tiền thuê không?

Ở mức lãi gửi 8 đến 9% một năm, 20 tỷ đem về 1,6 đến 1,8 tỷ, lớn hơn tiền thuê gộp trong ví dụ. Khi đó thắng thua nằm ở giá căn nhà sau một năm.

Giá phải giảm bao nhiêu thì chờ mới có lợi?

Nếu tiền để chỗ không sinh lời, giá phải giảm bằng đúng tỷ suất cho thuê, ví dụ khoảng 6%. Nếu lãi gửi cao hơn tỷ suất thì giá đứng yên người chờ đã có lợi.

Rủi ro lớn nhất của việc chờ là gì?

Là giá tăng nhanh hơn phần lãi gửi dư ra. Mình từng chứng kiến một tòa bán hơn 13 tỷ trước Tết, sau Tết đã giao dịch được ở mức hơn 15 tỷ.

Nếu chờ thì nên làm gì trong lúc chờ?

Đi xem 30 đến 50 căn để tập định giá, theo dõi giá thuê thật ở khu mình nhắm và gửi tiền kỳ hạn ngắn 3 đến 6 tháng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.