Câu hỏi nên hỏi môi giới trước khi đi xem nhà dòng tiền

Câu hỏi nên hỏi môi giới là câu lời khen không trả lời được

Môi giới có thu nhập khi giao dịch thành công, nên khen là chuyện dễ hiểu. Trong các bình luận mình đọc, người xem phàn nàn nhiều nhất hai kiểu nói: nói chung chung không nêu khu nào, căn nào, và đưa con số mà không nói tính từ đâu.

Vì vậy câu hỏi tốt là câu mà câu trả lời phải là một con số, một ngày tháng, một cái tên hoặc một tờ giấy. Căn này có đẹp không là câu mở đường cho lời khen. Giá này chủ báo ngày nào là câu chỉ có một đáp án.

Các câu dưới đây chia làm bốn nhóm, hỏi được hết qua điện thoại hoặc tin nhắn. Bạn chỉ cần 20 đến 30 phút chuẩn bị.

Nhóm một là hỏi về giá

1. Giá này chủ báo ngày nào. Chủ hạ giá hôm nay thì người làm việc trực tiếp với chủ biết trước, còn tin rao cũ vẫn nằm trên mạng với giá cũ.
2. Giá đã gồm những gì. Đây là câu hỏi về thuế phí, bên nào nộp khoản nào.
3. Vì sao chủ bán. Người nắm được lý do thường là người làm việc trực tiếp với chủ.
4. Chủ đã giảm bao nhiêu, còn thương lượng được không.
5. Các căn quanh đây giá chốt thực tế lệch tin đăng bao nhiêu.

Qua cách một người trả lời về giá quanh khu, bạn đánh giá được họ định giá có chắc không. Lý do cùng một căn mà có hai, ba mức giá mình viết ở bài vì sao mỗi môi giới báo một giá.

Nhóm hai là hỏi về tiền thuê

Môi giới thường nói tòa nhà này dòng tiền 120 triệu mỗi tháng. Việc đầu tiên là hỏi con số đó đã trừ chi phí chưa. Sau đó hỏi tiếp:

1. Tòa có bao nhiêu phòng, bao nhiêu phòng đang có khách, phòng nào đang trống.
2. Con số tính trên phòng đang cho thuê hay tính cả phòng chờ, tức phòng chưa hoàn thiện.
3. Đây là số khoán cho một đơn vị thuê lại hay số tự vận hành. Bên thuê lại thường chỉ trả khoảng 70 đến 80% giá phòng.
4. Có hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê hoặc sổ thu 6 đến 12 tháng không.
5. Phần trăm lợi nhuận tính trên giá mua hay trên vốn tự có, trước hay sau chi phí và tiền lãi vay.

Người bán không đưa được số phòng có khách và giá thực thu thì doanh thu có thể đã bị kể quá đẹp.

Nhóm ba là hỏi về giấy tờ và phòng cháy

• Ai đứng tên trên sổ, nhà có đang thế chấp hay tranh chấp không.
• Sổ có ghi nhà không, ghi mấy tầng. Giấy phép xây dựng cho xây mấy tầng.
• Phòng cháy đã có những gì và có giấy tờ gì.
• Có gửi được bản chụp sổ để xem trước không.

Phòng cháy là điểm yếu duy nhất của mô hình này, vì có thể kéo theo rủi ro pháp lý cho chủ nhà.

Khi chủ nhà nói đã có đủ mà không đưa được giấy thì nên tính là chưa có. Bản chụp qua điện thoại là để xem trước. Đến lúc cọc thì phải là sổ gốc.

Nhóm bốn là hỏi điểm trừ và xin thứ tin đăng chưa có

Căn nào cũng có điểm trừ: hẻm nhỏ, phòng khó cho thuê, người thuê phụ thuộc một nguồn, giấy tờ còn thiếu. Môi giới hiểu căn nhà sẽ kể được ngay. Ba câu nên hỏi:

• Điểm trừ lớn nhất của căn này là gì.
• Căn này không hợp với ai.
• Bạn đã tới tận nơi chưa, đã vào những phòng nào.

Rồi xin bốn thứ: video quay liền một mạch từ đầu hẻm vào tới từng phòng, ảnh từng phòng theo số phòng, ảnh chụp ban ngày tắt đèn, ảnh khu để xe, tủ điện và lối thoát hiểm. Người gửi được những thứ này thường là người đã tới tận nơi. Vì sao phải xin thêm, mình viết ở bài ảnh phòng cho thuê khác thực tế ở những điểm nào.

Ví dụ một câu hỏi làm đổi cả con số

Lấy một tòa ở Gò Vấp mình từng quay, giá khoảng 14 tỷ, có 10 phòng sẵn và 4 phòng chờ. Phòng cho thuê khoảng 5,5 đến 5,8 triệu. Số là tại thời điểm quay video.

Nếu tin rao chỉ ghi con số đẹp nhất, bạn sẽ đọc thấy 75 đến 80 triệu mỗi tháng. Hỏi thêm một câu, con số đó tính trên bao nhiêu phòng, thì ra hai kịch bản:

• Tính trên 10 phòng đang có: khoảng 55 triệu mỗi tháng, khoảng 4,7% mỗi năm.
• Làm thêm 4 phòng chờ: khoảng 75 đến 80 triệu mỗi tháng, khoảng 6,4 đến 6,8%, chưa trừ tiền làm thêm phòng.

Cả hai đều là tính gộp, chưa trừ chi phí vận hành. Câu hỏi không làm căn nhà xấu đi. Nó cho bạn biết bạn đang trả tiền cho con số nào. Thông số của tòa này ở bài nhà dòng tiền Gò Vấp 14 tỷ.

Nghe câu trả lời thế nào

• Có số, có ngày, có giấy gửi kèm: căn đáng đi xem.
• Chưa biết, để hỏi lại chủ rồi báo: bình thường, miễn là sau đó có trả lời.
• Vẫn chung chung, hoặc chuyển sang giục đi xem, giục đặt cọc: nên chậm lại.

Hỏi trước không thay cho đi xem. Nó giúp bạn bỏ bớt những căn không đáng đi, và tới nơi thì biết cần kiểm gì. Cách đổi từng câu trả lời thành giấy tờ ở bài cách kiểm chứng lời môi giới.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Nên hỏi khách thuê trước khi mua tòa nhà những câu gì
• Môi giới đại diện cho ai trong giao dịch mua bán nhà đất
• Review nhà dòng tiền trên mạng nên tin tới đâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.