Review nhà dòng tiền trên mạng nên tin tới đâu

Kênh nào review nhà cũng nói giống nhau, vậy nên tin ai?

Dưới một video của mình trên YouTube có bạn viết: ủa này văn hay gì mà kênh nào cũng nói y chang. Mình cũng là người quay video về các tòa nhà đang bán, nên bài này viết từ phía người làm ra những video đó. Review nhà dòng tiền trên mạng dùng được vào việc gì, không dùng được vào việc gì, và xem xong thì nên kiểm lại những gì.

Nội Dung

Review nhà dòng tiền trên mạng phần lớn do người bán làm

Phần lớn video review một tòa nhà đang bán là do môi giới hoặc chủ nhà làm. Mình cũng vậy. Mình làm môi giới, và mình quay từng tòa từ ngoài hẻm vào trong từng phòng.

Môi giới có thu nhập khi giao dịch thành công. Video được quay để người xem muốn tới xem căn nhà đó. Chuyện này không có gì sai, cũng như chụp ảnh phòng cho đẹp không có gì sai. Nhưng người xem nên biết thứ đang xem là gì.

Chuyện kênh nào cũng nói giống nhau có lý do của nó. Một căn nhà dòng tiền giá 15 đến 20 tỷ thường được nhiều môi giới cùng rao. Số liệu lại thường đi ra từ cùng một nguồn là chủ nhà.

Một video review dùng được vào việc gì

Video quay căn nhà từ ngoài ngõ vào từng phòng cho bạn hình dung rõ hơn ảnh, và đỡ phải đi xem những căn không hợp. Xem một video quay kỹ, bạn thấy được:

Con hẻm và đường vào, ô tô có vào được không.
Mặt tiền, số tầng, mỗi tầng chia mấy phòng.
Phòng trước và phòng sau khác nhau thế nào, phòng nào có cửa sổ, ban công.
Thang, khu để xe, thiết bị phòng cháy, nếu người quay có đi tới.

Nói gọn, video là để chọn căn đáng đi xem. Quyết định mua thì dựa vào thứ bạn tự thấy và vào giấy tờ.

Bảng tóm tắt dùng được vào việc gì: Chọn căn đáng đi xem dùng được; Hình dung hẻm, mặt tiền, từng phòng dùng được; Quyết định mua chưa đủ — Tóm tắt: dùng được vào việc gì

Bốn thứ một video review không cho bạn biết

Số liệu là số của ai. Giá bán, số phòng, dòng tiền trong video thường do chủ nhà cung cấp. Người quay chưa chắc đã đối chiếu với hợp đồng thuê.
Số liệu là số lúc nào. Video nằm trên mạng nhiều tháng, còn giá của chủ thay đổi theo thời gian. Có tòa chủ chào khoảng 22 tỷ rồi giảm 2 tỷ. Video quay trước ngày chủ giảm thì vẫn mang giá cũ.
Số gộp hay số đã trừ chi phí. Các con số tỷ suất mình nêu khi quay phần lớn là số gộp, chưa trừ chi phí vận hành và thuế. Xem video của kênh nào bạn cũng nên hỏi câu đó.
Những thứ máy quay không ghi được: ánh sáng thật ban ngày khi tắt đèn, tiếng ồn, mùi ẩm, tốc độ thoát nước và giấy tờ của căn nhà.

Bảng tóm tắt bốn thứ một video review không cho biết: Số liệu là số của ai; Số liệu là số lúc nào; Số gộp hay số đã trừ chi phí; Ánh sáng, tiếng ồn, mùi, nước, giấy tờ — Tóm tắt: bốn thứ một video review không cho biết

Bộ ảnh thường chỉ có phòng đẹp nhất của tòa, và video cũng dễ như vậy nếu người quay chỉ vào phòng mặt trước. Phòng phía trong, phòng ở giữa mới là những phòng quyết định tòa có kín hay không. Mình viết kỹ ở bài ảnh phòng cho thuê khác thực tế ở những điểm nào.

Dấu hiệu của một review đáng tin hơn

Nêu rõ khu nào, căn nào, bao nhiêu phòng. Nói chung chung là kiểu người xem phàn nàn nhiều nhất.
Đưa con số thì nói tính từ đâu: số của chủ nhà hay số tự hỏi được, gộp hay đã trừ chi phí, tại thời điểm nào.
Quay liền một mạch từ đầu hẻm vào tới từng phòng, có cả phòng phía trong.
Có lời của người đang thuê, không chỉ lời người bán.
Nói cả điểm yếu của căn nhà.

Bảng tóm tắt năm dấu hiệu: Nêu rõ khu nào, căn nào, bao nhiêu phòng; Đưa con số thì nói tính từ đâu; Quay liền từ đầu hẻm tới phòng phía trong; Có lời của người đang thuê; Nói cả điểm yếu của căn nhà — Tóm tắt: năm dấu hiệu

Một dấu hiệu để tin một môi giới là họ nói cả điểm yếu của căn nhà, và căn nhà ngoài thực tế giống với những gì họ đã đăng. Với một kênh review cũng vậy. Nên tránh những nơi đăng một kiểu, dẫn đi xem một kiểu.

Phép thử nhanh

Xem xong một video, bạn kể lại được một điểm trừ của căn nhà không? Không kể được thì video đó mới chỉ là lời mời đi xem.

Ví dụ từ một video mình quay ở Gò Vấp

Khi quay một tòa 18 phòng ở Gò Vấp, mình không lấy số của chủ nhà mà hỏi thẳng từng người đang ở. Tất cả quay trực tiếp, không kịch bản. Số là tại thời điểm quay video:

Hành lang sáng lát đá có sọc đen, cửa sơn xanh xám đang dán màng bảo vệ — Hành lang một tòa nhà cho thuê. Mình hỏi thẳng từng người đang ở, không lấy số của chủ nhà (ảnh minh hoạ)

Phòng phía sau: khoảng 5,6 triệu.
Phòng có ban công: khoảng 6,5 triệu, có bạn trả 6,6 triệu.
Phòng mặt trước rộng hơn, có ban công: thuê dài hạn khoảng 8 đến 8,5 triệu.

Cộng theo giá thực tế thì tổng khoảng 125 triệu mỗi tháng. Mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu. Nếu video chỉ lấy 18 phòng nhân với giá cao nhất là 8,5 triệu thì ra hơn 150 triệu, lệch xa số thật.

Bảng tóm tắt hỏi thẳng người thuê ở tòa 18 phòng: Cộng giá từng phòng hỏi được khoảng 125 triệu; Mức khoán thực tế 100 đến 105 triệu; Nếu nhân 18 phòng với 8,5 triệu hơn 150 triệu — Tóm tắt: hỏi thẳng người thuê ở tòa 18 phòng

Video đó vẫn chưa trả lời được mọi thứ. Giá hiện tại cần hỏi lại. Lời khách thuê cũng chỉ có giá trị khi đặt cạnh hợp đồng từng phòng và sao kê. Buổi quay mình ghi lại ở bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao, còn cách hỏi ở bài nên hỏi khách thuê những câu gì trước khi mua tòa nhà.

Xem xong một review thì làm gì tiếp

Ghi lại bốn thứ trong video: giá chào, số phòng, tiền thuê mỗi tháng và ngày đăng.
Hỏi người đăng: giá đó cập nhật ngày nào, tiền thuê là số khoán hay số tự vận hành, đã trừ chi phí chưa.
Tự kiểm giá thuê: xem tin đăng phòng tương tự quanh khu hoặc đóng vai người đi thuê.
Đi xem. Đi xem khoảng 10 đến 20 căn là bạn hiểu thị trường.
Tới nơi, so căn nhà thật với video: có giống không, phòng nào video không quay.

Khi đã hiểu mặt bằng giá của một khu vực, bạn nhìn tin đăng là biết căn nào có thật và căn nào chỉ để câu khách. Xem video cũng vậy: xem đủ nhiều và đi đủ nhiều thì tự biết video nào nói thật tới đâu.

Trước khi xuống tiền, có một câu đáng tự hỏi: mình mua vì phân tích của mình hay vì một video xem thấy thích.

Muốn xem nhà qua video quay thật trước khi đi?

Mình quay từng tòa từ ngoài hẻm vào trong từng phòng, có sao nói vậy, để bạn chọn trước những căn đáng đi xem. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Review nhà dòng tiền trên mạng có đáng tin không?

Đáng xem để chọn căn đáng đi, chưa đủ để quyết định mua. Phần lớn review do người bán làm, số liệu thường là số của chủ nhà tại thời điểm quay.

Vì sao nhiều kênh review nói giống nhau?

Vì một căn thường được nhiều môi giới cùng rao và cùng lấy số từ chủ nhà. Hãy hỏi từng nơi con số đó cập nhật ngày nào.

Con số dòng tiền trong video nên kiểm thế nào?

Hỏi đó là số gộp hay đã trừ chi phí, số khoán hay số tự vận hành, rồi đối chiếu với hợp đồng từng phòng và sao kê.

Dấu hiệu nào cho thấy một review đáng tin hơn?

Nêu rõ căn nào, số tính từ đâu, quay cả phòng phía trong, có lời người đang thuê và nói cả điểm yếu của căn nhà.

Xem video rồi có cần đi xem thực tế không?

Cần. Video không ghi được ánh sáng thật, tiếng ồn, mùi ẩm, nước và giấy tờ. Tới nơi hãy so căn nhà thật với video.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.