Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu phần trăm là tốt

Môi giới đưa bảng tính lợi nhuận 12% mỗi năm, con số đó có đáng tin không?

Tỷ suất cho thuê là con số ai cũng hỏi đầu tiên, và cũng là con số dễ bị làm đẹp nhất. Bài này cho bạn mức tham chiếu theo từng loại vị trí ở Hà Nội tại thời điểm quay video, và cách tự soát lại một bảng tính trước khi tin vào nó.

Nội Dung

Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền theo từng vị trí

Nhà mặt phố: khoảng 0,5 đến 1% mỗi năm.
Tòa nhà trên đường ô tô, ô tô tránh: khoảng 3 đến 4% mỗi năm. Một căn lô góc mặt tiền rộng mình từng bán chỉ khoảng 3,3%.
Tòa nhà trong ngõ xe ba gác: trung bình khoảng 5% mỗi năm.

Quy luật ở đây là vị trí càng đẹp, đường càng to thì tỷ suất càng thấp. Người mua mặt phố chấp nhận dòng tiền thấp để đổi lấy khả năng bán nhanh và kỳ vọng đất tăng giá.

Cùng một thửa đất, tòa chia được nhiều phòng thoáng hơn thì dòng tiền cao hơn, giá trị cao hơn và cũng dễ bán hơn.

Bảng tóm tắt tỷ suất cho thuê theo từng vị trí: Nhà mặt phố 0,5–1%/năm; Tòa nhà trên đường ô tô, ô tô tránh 3–4%/năm; Tòa nhà trong ngõ xe ba gác khoảng 5%/năm — Tóm tắt: tỷ suất cho thuê theo từng vị trí

Vì sao tỷ suất cho thuê giảm dần

Nhu cầu thuê ở Hà Nội vẫn vậy, mỗi năm vẫn rất nhiều người về thành phố. Nhưng giá đất tăng nhanh hơn giá thuê. Có năm mình bán những tòa nhà đạt 10% mỗi năm, sang năm sau các tòa tương tự chỉ còn 6 đến 7%.

Tức là người mua sớm có tỷ suất tốt hơn hẳn người mua sau, dù cùng một loại tài sản. Khi so sánh với lãi gửi ngân hàng, nhớ rằng nhà dòng tiền còn có phần đất, còn tiền gửi thì không. Bài toán này mình viết trong bài gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền.

Đừng định giá nhà dòng tiền bằng đơn giá mỗi mét vuông

Nhiều người quen mua đất nền nên lấy tổng giá chia cho diện tích đất. Với tòa nhà cho thuê, cách này sai. Cùng 100 m² đất, tòa chia bốn phòng mỗi tầng có bốn nhà vệ sinh, bốn bộ thiết bị, chi phí xây khác hẳn tòa chia hai phòng. Nhà tám tầng cũng khác nhà sáu tầng.

Mình tính theo ba thứ:

Giá trên mỗi phòng: lấy tổng giá chia cho số phòng, xem mỗi phòng trên hay dưới 1 tỷ.
Số tầng và diện tích sàn xây dựng.
Dòng tiền thực về tay và vị trí.

Ba khoản bảng tính lợi nhuận hay bỏ quên

Một bảng tính đẹp thường giả định tòa nhà kín 100% quanh năm và không hỏng hóc gì. Thực tế phải trừ:

Trống phòng: ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới.
Bảo trì, sửa chữa: khoảng 5% doanh thu cho điều hòa hỏng, bình nóng lạnh, tắc cống.
Khấu hao: sau khoảng 5 năm phải thay giường tủ, điều hòa. Xem bài khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì.

Trừ hết các khoản này, con số 12% trên bảng tính có thể chỉ còn 4 đến 5%.

Điều cần nhớ

Đừng dùng bảng tính của người bán. Hãy tự lập bảng tính của mình từ hợp đồng thuê và hóa đơn thật.

Bảng tóm tắt ba khoản bảng tính lợi nhuận hay bỏ quên: Trống phòng 5–10% doanh thu; Bảo trì, sửa chữa khoảng 5% doanh thu; Khấu hao thay đồ sau khoảng 5 năm — Tóm tắt: ba khoản bảng tính lợi nhuận hay bỏ quên

Cách tự tính lợi nhuận thật qua ba bước

Lấy ví dụ một tòa nhà thu 100 triệu mỗi tháng:

Bước một, trừ thất thoát: trừ 10% cho trống phòng, còn 90 triệu.
Bước hai, trừ chi phí vận hành: điện nước chung, internet, nhân viên, vệ sinh. Giả sử còn 60 triệu. Đây là lợi nhuận vận hành.
Bước ba, trừ tiền trả ngân hàng: nếu khoản trả nợ mỗi tháng là 70 đến 80 triệu thì bạn đang bù lỗ, dù doanh thu 100 triệu.

Doanh thu chưa nói lên điều gì. Con số sau bước ba mới là thứ bạn thật sự nhận được. Công thức đầy đủ ở bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Muốn có bảng tính dòng tiền thật của từng tòa nhà?

Mình gửi kèm doanh thu, chi phí vận hành và tỷ suất sau chi phí của các căn đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt?

Tại thời điểm quay video, ở Hà Nội nhà trong ngõ khoảng 5% mỗi năm, nhà trên đường ô tô khoảng 3 đến 4%, nhà mặt phố khoảng 0,5 đến 1%. Vị trí càng đẹp thì tỷ suất càng thấp.

Vì sao tỷ suất cho thuê giảm dù vẫn đông người thuê?

Vì giá đất tăng nhanh hơn giá thuê. Cùng một tòa nhà, người mua sau với giá cao hơn sẽ có tỷ suất thấp hơn.

Có nên tính giá nhà dòng tiền theo mét vuông đất?

Không nên. Hãy tính theo giá trên mỗi phòng, số tầng, diện tích sàn và dòng tiền thực về tay.

Bảng tính lợi nhuận của môi giới thường thiếu gì?

Thường thiếu chi phí trống phòng, chi phí bảo trì sửa chữa và khấu hao nội thất, thiết bị.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.