Nhà hẻm hay nhà mặt tiền cho thuê phòng hiệu quả hơn

Nhà hẻm hay nhà mặt tiền có tỷ suất cho thuê cao hơn

Tại thời điểm quay video, tỷ suất cho thuê ở Hà Nội theo từng loại vị trí như sau:

• Nhà mặt phố: khoảng 0,5 đến 1% mỗi năm.
• Tòa nhà trên đường ô tô, ô tô tránh: khoảng 3 đến 4% mỗi năm. Một căn lô góc mặt tiền rộng mình từng bán chỉ khoảng 3,3%.
• Tòa nhà trong ngõ xe ba gác: trung bình khoảng 5% mỗi năm.

Một tòa building mặt phố khoảng 40 tỷ có dòng tiền chỉ tương đương một tòa trong ngõ khoảng 20 tỷ. Bỏ ra một nửa số vốn mà tiền thuê về tương đương.

Vì sao vị trí càng đẹp thì tỷ suất càng thấp

Với nhà cho thuê, quy luật là vị trí càng đẹp thì dòng tiền càng thấp. Ngõ rộng 3 m đắt hơn ngõ 2 m, nhưng giá thuê phòng không cao hơn tương ứng.

Người thuê phòng sẵn sàng trả thêm cho ánh sáng và sự riêng tư. Còn đường trước nhà rộng hơn thì họ không trả thêm bao nhiêu.

Với nhà mặt phố còn một chuyện nữa. Nhiều tòa chỉ cho thuê tốt tầng một, từ tầng hai trở lên không ổn định. Người kinh doanh ngày càng chuyển vào ngõ vì chi phí cố định rẻ hơn nhiều, hoặc bán hàng trực tuyến, không cần thuê mặt bằng đắt nữa.

Nhà mặt tiền cho người mua điều gì

Người mua mặt phố chấp nhận dòng tiền thấp để đổi lấy khả năng bán nhanh và kỳ vọng đất tăng giá. Mặt phố đường rộng ở quận lõi rất khan hiếm.

Nhà trong ngõ tăng giá không bằng mặt phố, đó là điều không thể chối cãi.

Người hợp với nhà mặt phố là người đã có nhiều tài sản và tiền nhàn rỗi, cần một nơi tích sản lâu dài. Người vốn ít, phải vay nhiều thì không hợp, vì dòng tiền 1 đến 1,5% không đủ nuôi lãi vay. Mình viết kỹ trong bài có nên mua nhà mặt phố.

Nhà trong hẻm sâu cũng có cái giá của nó

Không phải cứ vào sâu là lời. Có những thửa đất cuối ngõ, xe ba gác khó vào, nhưng ở khu đông sinh viên nên xây lên vẫn kín phòng và tỷ suất dòng tiền rất cao, vì giá đất rẻ.

Đổi lại, những thửa này khó bán lại và ít tăng giá. Mình thường khuyên chấp nhận dòng tiền thấp hơn một chút để lấy một thửa đất dễ bán.

Hẻm nhỏ còn liên quan tới phòng cháy. Phần này bạn xem ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Ở TP.HCM thì nhìn con hẻm thế nào

Các tỷ suất ở trên là số Hà Nội. Ở TP.HCM, mình nhìn con hẻm trước nhà theo ba ý:

• Hẻm ô tô tránh nhau là tiêu chuẩn tối thiểu mình đặt ra, và nên gần phố, gần khu đông dân cư để sau này dễ bán lại.
• Căn xây được 7 tầng thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm.
• Nhiều căn phải lùi tầng một vào để chừa lộ giới. Nhìn thì tưởng mất diện tích, nhưng phần sân phía trước làm nhà thoáng, sáng và chỗ để xe cũng rộng.

Hẻm rộng còn đem lại một thứ người thuê trả tiền thật là chỗ đỗ ô tô. Ở một tòa tại Gò Vấp mình từng quay, khách thuê đỗ ô tô miễn phí ngay sau và bên hông nhà. Với họ, phòng 8 đến 8,5 triệu lại thành rẻ, vì tìm chỗ đỗ ô tô ở Sài Gòn rất vất vả.

Còn hẻm quá nhỏ thì xe cứu hỏa khó vào tận nơi. Khi đó hệ thống phòng cháy trong nhà phải tự lo được những phút đầu.

Chọn theo mục tiêu của bạn

• Cần tiền về hằng tháng: ưu tiên tòa trong ngõ nông, gần đường ô tô, phòng nào cũng thoáng.
• Cần nơi giữ tài sản lâu dài, không cần tiền tháng: mặt phố ở vị trí khan hiếm.
• Đã có vài căn mặt phố: có thể chuyển khoảng một phần ba tài sản sang nhà tạo dòng tiền.

Nhiều khách của mình có nhà mặt phố 30 đến 50 tỷ nhưng tiền thuê không đủ trang trải việc học của con. Cách họ làm là đổi một phần sang nhà cho thuê trong ngõ, theo bài có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Có nên mua nhà mặt phố, building Hà Nội năm 2026
• Có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền
• Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt
• Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven cho căn đầu tiên
• Nhà cho thuê lợi nhuận cao bất thường đi kèm rủi ro gì
• Thiết kế nhà dòng tiền nên chia phòng thế nào
• Lộ giới hẻm TP.HCM là gì và ảnh hưởng tới căn nhà định mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.