Mua nhà dòng tiền vùng lõi hay vùng ven

Căn nhà dòng tiền đầu tiên nên mua ở quận lõi hay ra vùng ven?

Nhiều người mua xong mới biết khu mình mua có cả một vùng đang xây nhà cho thuê, và rồi không cho thuê được. Bài này giúp bạn chọn đúng từ đầu: vùng lõi và vùng ven khác nhau thế nào, ai hợp với loại nào, và với 15 đến 18 tỷ thì mua được gì ở quận lõi Hà Nội.

Nội Dung

Nhà dòng tiền vùng lõi hay vùng ven khác nhau ở đâu

Ở Hà Nội, 5 quận lõi cho mô hình nhà dòng tiền là Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ba Đình và Tây Hồ, cùng với Hai Bà Trưng. Ở đây đông dân, nhiều văn phòng và trường đại học, giá thuê cao và ổn định, gần như không bao giờ thiếu khách. Đổi lại, tiềm năng tăng giá vốn không cao bằng vùng ven.

Vùng ven như Xuân Phương, Phương Canh, Nhổn, Xuân Đỉnh hay quanh các trường như Mỏ Địa chất, Học viện Tài chính còn nhiều đất, giá dễ chịu hơn và có dư địa tăng giá, đón các quy hoạch như vành đai. Nhưng dòng tiền không bằng, và có khi cả một khu cùng xây nhà cho thuê.

Cổng tòa nhà cho thuê trong một con ngõ ở Hà Nội — Một tòa nhà dòng tiền trong ngõ ở nội đô Hà Nội (ảnh minh hoạ)

Rủi ro lớn nhất của vùng ven là không cho thuê được

Khu phụ thuộc một nguồn khách, ví dụ sinh viên, chỉ nóng vào khoảng tháng 8. Qua đợt đó, lấp khách rất khó và tỷ lệ trống phòng rất cao.

Nguy hiểm nhất là khi dùng đòn bẩy quá cao mà dòng tiền không đủ trả ngân hàng. Mua nhà cho thuê mà không cho thuê được, lại vay nhiều, là rủi ro rất lớn.

Thêm một câu hỏi phải tự trả lời: vài năm nữa khi nhiều trường đại học chuyển ra ngoài, khu đó còn ai thuê? Hãy tính xem sau khoảng 5 năm ai sẽ là người thuê ở khu bạn định mua.

Điều cần nhớ

Căn đầu tiên cần sự an toàn, ổn định và đều đặn. Cho thuê bập bõm là trái với mục tiêu đầu tư ban đầu.

Căn đầu tiên nên ở quận lõi

Nếu là căn nhà dòng tiền đầu tiên, quan điểm của mình là nên mua ở quận lõi. Nhu cầu của căn đầu tiên là an toàn và đều đặn.

Từ căn thứ hai, thứ ba, khi đã có nền dòng tiền ổn định, bạn có thể mua ra vùng ven để đón tăng giá đất. Mỗi lựa chọn đều có ưu nhược điểm; quan trọng là chọn đúng với ưu tiên của mình. Mình viết thêm về chuyện trống phòng ở vùng ven trong bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

15 đến 18 tỷ mua được gì ở quận lõi Hà Nội

Sự thật là ở quận lõi không có nhiều lựa chọn. Khoảng 1 đến 2 năm trước còn nhiều căn để chọn, nhưng tại thời điểm quay video, phải từ 20 đến 25 tỷ mới bắt đầu có lựa chọn đẹp.

Với 15 đến 18 tỷ, tối ưu nhất là tòa khoảng 10 đến 15 phòng, ngõ nông cách ô tô dưới 100m, hai mặt thoáng, xây mới, có máy giặt riêng và đủ nội thất.

Vì sao đắt như vậy? Giá đất trung bình khoảng 200 đến 250 triệu mỗi m². Riêng tiền đất cho khoảng 60m² đã khoảng 12 tỷ, xây 60m² nhân 6 tầng khoảng 4 tỷ, tổng giá vốn khoảng 16 tỷ. Cộng lợi nhuận thì chủ đầu tư phải bán khoảng 21 tỷ nếu nhập đất ở thời điểm này.

Bảng tóm tắt vì sao tòa nhà ở quận lõi có giá khoảng 21 tỷ: Giá đất trung bình 200–250 triệu/m²; Tiền đất cho khoảng 60 m² khoảng 12 tỷ; Xây 60 m² × 6 tầng khoảng 4 tỷ; Giá vốn khoảng 16 tỷ; Giá bán sau khi cộng lợi nhuận khoảng 21 tỷ — Tóm tắt: vì sao tòa nhà ở quận lõi có giá khoảng 21 tỷ

Ai phù hợp với nhà dòng tiền

Người trên 30 tuổi có công việc kinh doanh ổn định và có tiền nhàn rỗi, muốn một kênh an toàn và hiệu quả.
Người lớn tuổi có tiền mặt tích lũy, muốn dòng tiền đều để dưỡng già.
Doanh nhân mua tặng bố mẹ như một cuốn sổ lương hưu, lại còn tăng giá theo năm.
Người trẻ có thu nhập tốt mua căn khoảng 5 đến 7 tỷ để tạo thu nhập thụ động.

Để so sánh: một tòa building mặt phố khoảng 40 tỷ có dòng tiền chỉ tương đương một tòa trong ngõ khoảng 20 tỷ. Bỏ ra một nửa số vốn mà dòng tiền tương đương. Theo mình, ai cũng nên có vài căn tạo dòng tiền trong danh mục, như hàng hậu vệ vững chắc.

Đang tìm căn nhà dòng tiền đầu tiên ở quận lõi Hà Nội?

Mình cập nhật các tòa 10 đến 15 phòng ngõ nông, dòng tiền đã kiểm chứng. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven?

Căn đầu tiên nên mua ở quận lõi để có dòng tiền an toàn, ổn định. Từ căn thứ hai trở đi có thể mua vùng ven để đón tăng giá, nhưng phải chấp nhận dòng tiền không đều.

Quận lõi nào ở Hà Nội hợp đầu tư nhà dòng tiền?

Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ba Đình, Tây Hồ, Hai Bà Trưng: đông dân, nhiều văn phòng và trường đại học.

15 đến 18 tỷ mua được nhà dòng tiền thế nào ở Hà Nội?

Tối ưu là tòa khoảng 10 đến 15 phòng, ngõ nông cách ô tô dưới 100m, hai mặt thoáng, xây mới, đủ nội thất. Lựa chọn tại thời điểm quay video không nhiều.

Rủi ro khi mua nhà dòng tiền ở vùng ven là gì?

Trống phòng ngoài mùa sinh viên, nguồn cung quá nhiều, và áp lực trả nợ nếu vay cao mà dòng tiền không đủ.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.