Mua nhà dòng tiền Hà Nội nên chọn quận nào để dễ cho thuê

Cùng một số tiền, mua tòa nhà cho thuê ở quận nào của Hà Nội thì ít phải lo trống phòng nhất?

Mua nhà cho thuê mà không cho thuê được thì chẳng khác gì mua đất để đó. Ở Hà Nội rủi ro này nhỏ, nhưng không đều giữa các quận. Mình đang vận hành và bán nhà dòng tiền ở các quận nội đô, dưới đây là cách mình nhìn từng khu. Các con số là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Mua nhà dòng tiền Hà Nội ở quận lõi hay vùng ven

Việc đầu tiên là xác định mục tiêu: lấy dòng tiền là chính, hay muốn thêm cả tăng giá.

Sáu quận mình coi là lõi gồm Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ. Ưu điểm là dễ cho thuê, kín phòng nhanh và dễ bán lại. Nhược điểm là giá đất tăng chậm hơn vùng ven.

Vùng ven như Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Hoài Đức thì hạ tầng còn phát triển, dư địa tăng giá còn. Đổi lại, tỷ lệ kín phòng thấp hơn. Mình phân tích kỹ sự đánh đổi này trong bài vùng lõi hay vùng ven.

Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, ba quận kín phòng nhất

Ba quận này vừa có nhiều trường đại học vừa có nhiều người đi làm. Sinh viên tập trung dọc trục đường 32 ở Cầu Giấy, khu Nguyễn Trãi ở Thanh Xuân và trục Cát Linh, Hà Đông.

Là người trực tiếp vận hành, mình thấy phòng ở Đống Đa, Cầu Giấy gần như lúc nào cũng kín. Khách này ra thì có khách khác vào ngay.

Riêng khu Trung Hòa, Trung Kính, Trần Duy Hưng và phần Nhân Chính giáp đó, giá thuê cao hơn khu đường Cầu Giấy khoảng 10 đến 15%. Lý do là nhiều văn phòng, người thuê có thu nhập cao hơn và quanh đó nhiều tiện ích.

Ban công lan can sắt của phòng cho thuê nhìn ra khu dân cư trong ngõ — Ban công một phòng cho thuê trong ngõ ở Hà Nội (ảnh minh hoạ)

Ba Đình và Tây Hồ, ít sinh viên nhưng giá thuê cao

Hai quận này tập trung cơ quan hành chính và người đi làm nhiều hơn, nên lượng người thuê hạn chế hơn ba quận trên.

Bù lại, một số khu như Đào Tấn và quanh Hồ Tây có nhiều khách nước ngoài, giá thuê nhỉnh hơn. Ở đây nên chọn theo từng phường. Phường nào có nhóm khách thuê rõ ràng thì dòng tiền mới tốt.

Vùng ven phụ thuộc mùa sinh viên

Các khu như Phương Canh, Xuân Phương, Lai Xá phụ thuộc gần như hoàn toàn vào sinh viên. Người đi làm ở đó ít, nên cuối năm học phòng trống nhiều.

Một số nơi như Phú Đô có cả làng cùng xây nhà cho thuê. Nguồn cung tăng quá nhanh thì chắc chắn có phòng trống. Tại thời điểm quay video, mình ước dòng tiền vùng ven khoảng 3,8 đến 4% mỗi năm, còn quận trung tâm khoảng 5 đến 5,5%.

Nếu đủ vốn mua hai căn, mình gợi ý một căn ở trung tâm để giữ dòng tiền ổn định, một căn ở khu còn dư địa tăng giá.

Điều cần nhớ

Nói gì thì nói, dòng tiền phải ổn định thì mới yên tâm giữ tài sản lâu dài. Vì vậy căn đầu tiên nên ở nơi phòng không trống.

Bảng tóm tắt quận lõi và vùng ven khác nhau thế nào: Dòng tiền quận trung tâm 5–5,5%/năm; Dòng tiền vùng ven 3,8–4%/năm; Phòng trống ở quận lõi khoảng 5%; Trung Hòa, Trần Duy Hưng so với Cầu Giấy giá thuê cao hơn 10–15% — Tóm tắt: quận lõi và vùng ven khác nhau thế nào

Tỷ lệ lấp đầy và cung cầu hiện tại

Các tòa bên mình đang cho thuê ở các quận lõi thường chỉ trống khoảng 5%, chủ yếu là lúc khách hết hợp đồng chờ khách mới. Nếu để giá thấp hơn thị trường 5 đến 10% thì gần như kín.

Người thuê đang chuyển dần từ dãy trọ cũ, không có phòng cháy sang phòng mới có an ninh, máy giặt, ban công. Phụ huynh cũng không muốn con ở chỗ thiếu an toàn. Xem thêm bài thị trường nhà cho thuê có bão hòa không.

Về vị trí cụ thể trong quận, mình ưu tiên nhà gần trục đường chính và gần ga tàu điện, vì đi lại bằng phương tiện công cộng sẽ ngày càng quan trọng.

Muốn xem các tòa nhà đang bán theo từng quận?

Mình cập nhật bảng hàng ở Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ba Đình, Tây Hồ kèm tiền thuê thực tế. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà dòng tiền Hà Nội nên chọn quận nào?

Muốn dòng tiền ổn định thì ưu tiên Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân vì có cả sinh viên lẫn người đi làm. Ba Đình, Tây Hồ ít người thuê hơn nhưng có khu giá thuê cao.

Quận nào ở Hà Nội phòng cho thuê ít bị trống nhất?

Theo kinh nghiệm vận hành của mình, các quận lõi như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ba Đình, Hai Bà Trưng gần như không trống.

Mua nhà cho thuê ở vùng ven Hà Nội có rủi ro gì?

Nhiều khu phụ thuộc vào sinh viên nên trống phòng cuối năm học, và nguồn cung mới tăng nhanh. Đổi lại, giá đất còn dư địa tăng.

Tỷ lệ trống phòng ở nội đô Hà Nội khoảng bao nhiêu?

Các tòa bên mình cho thuê bằng giá thị trường ở quận lõi thường trống khoảng 5%, chủ yếu là thời gian chờ khách mới.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.