Thị trường nhà cho thuê có bão hòa không khi ai cũng xây căn hộ dịch vụ

Thị trường nhà cho thuê có bão hòa không

Theo số liệu mình nắm được tại thời điểm quay video, mỗi năm có khoảng 200.000 người từ các tỉnh về Hà Nội sinh sống, làm việc và học tập, và khoảng 80% trong số đó ở lại.

Nhu cầu ở vì thế tăng liên tục. Nhà cho thuê ra đời để đáp ứng nhu cầu đó. Theo mình, mô hình này rất khó bão hòa trên diện rộng. Tất nhiên từng khu vực cụ thể vẫn có thể dư cung, như mình phân tích trong bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

Vì sao người trẻ ngày càng phải thuê nhà

Tại thời điểm quay video, chung cư ở Cầu Giấy căn 2 phòng ngủ khoảng 4 đến 5 tỷ, căn 3 phòng ngủ khoảng 6 đến 9 tỷ. Căn 2, 3 tỷ ở trung tâm gần như không còn hoặc đã rất cũ. Đến nay giá còn cao hơn.

Hai vợ chồng thu nhập mỗi người 20 đến 25 triệu, có sẵn một nửa tiền thì vẫn mua trả góp được. Nhưng với đà tăng giá, số người đủ điều kiện ngày càng ít. Phần đông người lao động sẽ phải đi thuê lâu dài.

Với 4 đến 7 triệu mỗi tháng, lựa chọn hợp lý là một phòng khép kín trong tòa căn hộ dịch vụ, thay vì 2 đến 3 triệu ở phòng trọ dùng chung nhà vệ sinh.

Không bão hòa nhưng dòng tiền sẽ thấp dần

Đây mới là điều người mua cần hiểu. Giá đất tăng nhanh, còn giá thuê tăng chậm. Ví dụ đất từ 100 triệu lên 130 triệu mỗi m² trong khi giá thuê phòng gần như giữ nguyên, thì tỷ suất dòng tiền của căn xây sau phải thấp hơn căn xây trước.

Trước đây tỷ suất 7 đến 9% một năm là bình thường. Càng về sau, người mua phải chấp nhận mặt bằng giá mới với tỷ suất thấp hơn. Nói cách khác, cùng một tòa nhà, người mua sớm có tỷ suất tốt hơn người mua muộn.

Giá nhà nội đô đã tăng thế nào

Một ví dụ mình trực tiếp chứng kiến: một tòa nhà cho thuê, sau khi mình quay video hai ngày thì bán với giá hơn 13 tỷ trước Tết. Sau Tết, chủ mới có thể giao dịch ở mức hơn 15 tỷ.

Không phải căn nào cũng tăng như vậy, và quá khứ không nói trước được tương lai. Nhưng nó cho thấy đất nội đô khan hiếm đến mức nào khi nguồn đất xây mới gần như đã cạn.

Nên chọn căn như thế nào

Qua những căn mình bán gần đây, có hai nhóm được khách chọn nhiều:

• Vị trí đẹp, dòng tiền vừa phải: cách đường ô tô vài mét, tỷ suất khoảng 6 đến 7% tại thời điểm quay video. Hợp với người tích sản lâu dài, ưu tiên dễ bán.
• Vị trí sâu hơn, dòng tiền cao: tỷ suất khoảng 8 đến 10% tại thời điểm quay video. Hợp với người mua để giữ lâu, cần thu nhập hàng tháng.

Điểm chung là nhà xây mới, phòng cháy đạt chuẩn, nội thất đẹp, ở các quận trung tâm như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Tiêu chí chi tiết có trong bài tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách lấp đầy phòng cho thuê khi nguồn cung Hà Nội quá nhiều
• Tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp theo vị trí, dòng tiền và thiết kế
• Trường đại học chuyển ra ngoại thành, nhà cho thuê nội đô Hà Nội còn dễ thuê không
• Thị trường nhà dòng tiền Hà Nội 2026, giá tăng gấp đôi và lãi suất hơn 13%

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ