Cách lấp đầy phòng cho thuê khi nguồn cung Hà Nội quá nhiều

Vì sao nhà cho thuê Hà Nội đang trống phòng

Lý do gốc là cung và cầu. Trong một thời gian ngắn, nguồn cung phòng mới ra quá nhiều, trong khi số người thuê mỗi năm không tăng đột biến. Kết quả là thừa phòng.

Nhưng thừa ở đâu mới quan trọng. Ở 5 quận lõi, tỷ lệ trống mình thấy chỉ khoảng 10%. Khu trống nhiều là nơi xây quá nhiều, như Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm hay Xuân Phương, Phương Canh, vì quỹ đất ở đó còn nhiều nên chủ đầu tư đổ về xây. Có đội thuê lại của chủ 2,8 triệu mà phải cho thuê ra 2,5 triệu để bớt lỗ.

Thời điểm nhập nhà cũng ảnh hưởng. Một tòa của mình ở Đống Đa nhập vào cuối năm vẫn trống 5 đến 6 trên 22 phòng. Còn nếu nhập nhà đúng mùa sinh viên xuống, cuối tháng 8 đầu tháng 9, thì kín chỉ trong 1 đến 2 ngày.

Giảm giá một chút còn hơn để trống

Phần lớn người thuê chuyển phòng là vì giá. Nhiều khách bỏ cọc vì giá thuê năm trước cao quá, họ chuyển sang phòng rộng hơn với giá tương đương.

Tính thử: phòng 5 triệu mà trống một tháng thì chia cho cả năm bạn mất khoảng 400 đến 500 nghìn mỗi tháng. Giảm giá khoảng 300 đến 500 nghìn một phòng cũng ra con số tương đương, nhưng nhà được lấp đầy và chủ nhà yên tâm làm việc khác.

Chụp ảnh đẹp và cho thật nhiều đội đẩy phòng

• Chụp lại ảnh phòng thật đẹp và sáng. Nhiều nhà ngoài đời đẹp nhưng ảnh xấu, phòng trống trơn không trang trí, khách nhìn ảnh là mất cảm xúc, không muốn đi xem.
• Đưa phòng cho nhiều đội đẩy phòng. Đăng lên các hội nhóm, tìm thêm đội mới thay vì chỉ dựa vào đội cũ.
• Tăng hoa hồng cho môi giới cho thuê. Thị trường đang khoảng 50% một tháng tiền phòng cho hợp đồng 6 đến 12 tháng, bạn có thể nâng lên 60% hoặc thưởng thêm. Môi giới có nhiều phòng trong tay sẽ ưu tiên phòng đẹp, rẻ và thưởng cao.
• Thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Họ có sẵn đội đẩy phòng và cách lấp khách nhanh hơn chủ tự làm.

Thiết kế đẹp, thoáng là cách chống trống lâu dài

Khi cung vượt cầu, người thuê có xu hướng chuyển từ nhà cũ sang nhà mới đẹp, thoáng, đủ tiện ích. Ở ưng ý rồi thì họ không chuyển đi nữa. Những căn thiết kế lỗi thời, như đặt bếp trên nhà vệ sinh hay nội thất xấu, sẽ rất khó cho thuê kể cả ở vị trí đẹp.

Nếu được chọn, hãy ưu tiên phòng có máy giặt riêng, ban công phơi đồ riêng, ngõ thoáng, đủ phòng cháy và có lối thoát hiểm. Phòng như vậy cho thuê bền giá, khách ở lâu. Các tiêu chí này mình viết kỹ trong bài tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp.

Nội đô hay vùng ven, chọn đúng ngay từ lúc mua

Muốn dòng tiền ổn định thì mua ở trung tâm. Quỹ đất nội đô gần hết, chủ đầu tư khó nhập đất để xây thêm, nên nhà ở đây khan hiếm và dễ cho thuê hơn vùng ven nhiều.

Muốn vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn thì có thể mua vùng ven, nhưng phải chấp nhận dòng tiền không đều và có tỷ lệ trống. Khu phụ thuộc sinh viên như Xuân Đỉnh, Xuân Phương mỗi năm chỉ có một mùa cao điểm; ngoài mùa đó phải giảm giá. Mình phân tích kỹ trong bài vùng lõi hay vùng ven.

Rủi ro cần lưu ý: khi đơn vị thuê lại bị lỗ quá nhiều, họ sẽ trả nhà. Chủ nào vay quá cao mà phải tự lấy nhà về vận hành sẽ rất áp lực.

Thị trường cho thuê Hà Nội về lâu dài

Mình vẫn thấy thị trường cho thuê Hà Nội ổn. Thủ đô nào cũng là nơi tập trung công việc, sinh hoạt và vui chơi. Dù đô thị hóa ra ngoài, các tuyến giao thông vẫn hướng vào nội đô.

Lạm phát và giá xăng dầu tăng sẽ kéo theo vật liệu, thực phẩm tăng, và theo mình giá phòng về tương lai cũng sẽ phải tăng.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp theo vị trí, dòng tiền và thiết kế
• Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven cho căn đầu tiên
• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• 6 sai lầm khi đầu tư bất động sản dòng tiền cần tránh

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ