Tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp theo vị trí, dòng tiền và thiết kế

Tiêu chí chọn nhà dòng tiền số một là vị trí

Vị trí đẹp là cách đường ô tô dưới 50m, ngõ nông, thoáng. Vị trí này mang lại ba lợi ích:

• Dễ cho thuê: người thuê dễ tìm, đi lại thuận tiện. Ở ngõ sâu, gọi xe phải đi bộ ra 200 đến 300m rất bất tiện.
• Dễ thanh khoản: ai cũng thích căn ngõ nông, không ngoằn ngoèo, nên khi cần bán cũng dễ bán.
• An toàn phòng cháy: xe cứu hỏa đỗ được gần, chỉ cần kéo ống vào là tới nhà. Đây mới là yếu tố quan trọng nhất.

Giá thuê giữa ngõ sâu và ngõ nông chỉ chênh khoảng 20%, ví dụ 4 triệu so với 5 triệu. Nhưng chênh lệch về độ an toàn và thanh khoản lớn hơn nhiều.

Phòng cháy là rủi ro mà ai cũng sợ với mô hình này, vì nếu xảy ra hỏa hoạn thì chủ nhà có thể liên quan đến pháp lý. Nhà lô góc hoặc hai mặt ngõ còn an toàn hơn, vì không khí lưu thông và khi có sự cố có thể thoát ra ngoài ngay.

Khu vực dễ cho thuê ở Hà Nội

Muốn biết khu nào dễ cho thuê, hãy xem mật độ dân số. Ở Hà Nội, các quận lõi như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Nam Từ Liêm đều dễ cho thuê.

Nhưng ổn định và được giá nhất là quận vừa có nhiều trường đại học vừa nhiều văn phòng, như Cầu Giấy, Đống Đa. Có hai tệp khách thuê thì khách ra là có khách vào ngay.

Dòng tiền phải cao và phải thật

Dòng tiền có hai trường phái. Nhiều phòng, giá thấp hơn, khoảng 4 đến 5 triệu một phòng; hoặc ít phòng nhưng rộng, cho thuê cao cấp khoảng 6 đến 8 triệu. Cùng một diện tích, nhà 16 phòng thường có giá trị lớn hơn nhà 12 phòng.

Quan trọng là dòng tiền phải kiểm chứng được. Ở 5 quận lõi, giá thuê trên dưới 5 triệu một phòng là con số đáng tin. Về hiệu suất, theo mình mức lý tưởng hiện nay trung bình khoảng 5% mỗi năm; vị trí rất đẹp thì chấp nhận khoảng 3 đến 4%. Cách tính bạn xem ở bài lợi suất gộp và lợi suất ròng.

Thiết kế thông minh và chất lượng xây dựng

Thiết kế thông minh là thiết kế tối ưu dòng tiền. Ví dụ khổ đất khoảng 60m², mặt tiền 5m thì chia mỗi tầng 3 hoặc 4 phòng là đẹp, chia 2 phòng là phí. Những khổ 50 đến 55m² chia được 3 phòng một tầng, tổng 16 đến 18 phòng, ngày càng hiếm nên càng giá trị.

Chất lượng xây dựng quyết định độ khấu hao. Hoàn thiện ở mức 9 triệu mỗi m² khác hẳn 12 triệu. Nhà xây kỹ thì đắt hơn một chút, nhưng bền hơn và khách thuê ở thích hơn. Nếu tự mua, mình cũng chọn căn xây chất lượng dù đắt hơn một chút.

Bảng kiểm tra nhanh 5 tiêu chí

• Nằm trong quận lõi, đông dân, có trường đại học hoặc văn phòng.
• Cách đường ô tô dưới 50m, ngõ nông và thoáng.
• An toàn phòng cháy, ưu tiên lô góc hoặc hai mặt thoáng.
• Thiết kế thoáng sáng, đủ công năng, nội thất đẹp.
• Dòng tiền thật, hiệu suất quanh 5% mỗi năm, xây dựng chất lượng.

Nhà đạt đủ các tiêu chí này thường có giá cao hơn thị trường một chút. Nếu bạn ưu tiên dòng tiền cao và chấp nhận ngõ sâu hơn, hãy cân đối lại với mục tiêu đầu tư của mình, nhưng đừng đánh đổi độ an toàn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách lấp đầy phòng cho thuê khi nguồn cung Hà Nội quá nhiều
• Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven cho căn đầu tiên
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền là gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ