Vì sao môi giới không tự mua nhà dòng tiền cắt lỗ

Nếu nhà cắt lỗ ngon như vậy, sao môi giới không tự mua hết?

Đây là câu mình bị hỏi rất nhiều khi giới thiệu những căn chủ đang bán cắt lỗ. Câu trả lời thật nằm ở quy mô thị trường và lý do vì sao chủ nhà phải bán. Hiểu được điều đó, bạn sẽ biết đây là cơ hội hay cái bẫy.

Nội Dung

Nhà dòng tiền cắt lỗ nhiều nhưng không ai ôm hết được

Tại thời điểm quay video, trên thị trường có khoảng 200 đến 300 căn mà chủ chấp nhận cắt lỗ, gần như bỏ hết lợi nhuận để thu vốn về. Tính cả chi phí cơ hội thì họ đã lỗ.

Mỗi căn nhà dòng tiền có giá từ 15, 17 đến 20 tỷ. Đây không phải sản phẩm vài trăm triệu hay 1, 2 tỷ để môi giới có thể ôm hết. Kể cả mua, bọn mình cũng chỉ mua được một đến hai căn vừa sức. Đến tập đoàn lớn cũng không ôm hết quỹ đất được, họ chỉ chọn những gì hợp với mình.

Vì sao chủ nhà phải bán rẻ lúc này

Khi lãi suất rẻ, người ta tranh nhau mua, có lô đất trong ngõ ở Hà Nội mà người mua xếp hàng chờ đặt cọc. Nhưng lãi suất cao kéo dài gần một năm khiến chủ nhà chịu áp lực rất lớn.

Nhiều chủ không có một căn mà có 2, 3, 5, thậm chí 10 căn. Họ phải bán cắt lỗ một vài căn để lấy vốn gánh cho những căn khác. Áp lực lớn nhất đến từ:

Lô đất mua rồi nhưng chưa kịp xây. Ví dụ lô đất 10 tỷ vay 5 tỷ thì riêng tiền lãi mỗi tháng đã khoảng 60 đến 70 triệu.
Nhà đang xây dở, chưa có dòng tiền mà đã dùng đòn bẩy.

Vì vậy họ bán rẻ cả những tòa đã có dòng tiền để không phải lấy tiền túi ra trả lãi. Nếu chỉ có một, hai căn thì họ không phải bán, vì dòng tiền của tòa nhà đủ chống chịu lãi suất.

Lê Anh Tuấn và một người đàn ông mặc vest ngồi trò chuyện trong quán cà phê sang trọng — Hiểu lý do chủ nhà phải bán là chìa khoá để thương lượng. Ảnh: Tuấn Đất

Cơ hội chỉ có trong một khoảng thời gian

Lãi suất cao phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên ngoài như chiến tranh và chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ. Theo mình, khi áp lực lạm phát giảm, lãi suất sẽ hạ nhiệt.

Lúc đó tâm lý sợ bỏ lỡ quay lại. Một căn có một người trả giá khác hẳn một căn có mười người trả giá. Chủ nhà đã xử lý xong công việc, đáo hạn được khoản vay lãi thấp hơn, và sẽ không bán rẻ nữa. Cơ hội mua tài sản giá tốt sẽ mất.

Đây cũng là điều mình phân tích trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Mua ở đầu gối, bán ở cổ

Không ai đoán được chính xác đâu là đáy, đâu là đỉnh. Đừng cố mua ở gót chân và bán ở đỉnh đầu, vì như vậy rất dễ bị đu đỉnh.

Kỹ năng định giá quan trọng hơn thời điểm

Cơ hội không dành cho tất cả mọi người, mà cho người nhanh nhạy và có khả năng định giá. Biết định giá thì kể cả lúc lãi suất rẻ bạn vẫn mua được tài sản tốt.

Khi xem một căn đang cắt lỗ, hãy kiểm tra ba điều: dòng tiền thật đang có, lý do chủ phải bán, và giá so với chi phí đất cộng tiền xây ở thời điểm hiện tại.

Muốn xem danh sách căn đang được chủ giảm giá?

Mình cập nhật các căn chủ đang cắt lỗ kèm lý do bán và dòng tiền thật. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao môi giới không tự mua nhà dòng tiền cắt lỗ?

Vì mỗi căn có giá 15 đến 20 tỷ và trên thị trường có hàng trăm căn cắt lỗ. Môi giới cũng chỉ mua được một, hai căn vừa sức, không thể ôm hết.

Vì sao chủ nhà dòng tiền phải bán rẻ?

Chủ có nhiều tài sản, dùng đòn bẩy cho đất chưa xây hoặc nhà xây dở chưa có dòng tiền, lãi suất cao kéo dài nên phải bán một vài căn để giảm áp lực.

Khi nào cơ hội mua giá tốt sẽ hết?

Khi lãi suất hạ nhiệt, chủ nhà đáo hạn được khoản vay rẻ và người mua quay lại đông, giá sẽ bị đẩy lên.

Làm sao để không mua phải đỉnh?

Đừng cố bắt đáy. Hãy mua ở vùng giá hợp lý, dựa trên kỹ năng định giá: dòng tiền thật, lý do bán và chi phí đất cộng tiền xây.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.