Tài sản và tiêu sản trong bất động sản khác nhau thế nào

Có sổ đỏ 20 tỷ mà vẫn phải đi làm từ sáng đến tối, vì sao?

Vì cuốn sổ đó không tạo ra đồng nào mỗi tháng. Mình gọi đó là giàu trên giấy, nghèo tiền mặt. Rất nhiều người giữ đất nền đang ở trong tình trạng này mà không nhận ra. Bài này đưa ra hai phép thử nhanh và vài hướng xử lý. Đây là quan điểm cá nhân, bạn cần cân nhắc theo hoàn cảnh của mình.

Nội Dung

Tài sản và tiêu sản trong bất động sản

Mình dùng định nghĩa rất đơn giản của Robert Kiyosaki: tài sản là thứ bỏ tiền vào túi bạn, tiêu sản là thứ lấy tiền ra khỏi túi bạn.

Áp vào nhà đất: nếu mỗi tháng bạn phải lấy lương ra trả lãi vay, bù lỗ cho một bất động sản, thì với bạn lúc này nó đang là tiêu sản, dù trên giấy nó trị giá bao nhiêu.

Một tòa nhà cho thuê có tiền thuê lớn hơn tiền trả nợ, dù phần dư ban đầu chỉ vài triệu mỗi tháng, thì đã là tài sản. Nó làm việc cho bạn.

Mặt tiền tòa nhà cho thuê năm tầng sơn trắng, cửa sắt đen, trước nhà là sân bê tông — Tòa 18 phòng ở đường Thống Nhất, Gò Vấp, TP.HCM. Tài sản là thứ mang tiền về mỗi tháng

Hai phép thử cho tài sản đang giữ

Phép thử dòng tiền: lấy số tiền tài sản mang về mỗi năm chia cho giá trị của nó. Nếu kết quả gần bằng không, tài sản đang đứng im.
Phép thử 30 ngày: nếu ngày mai cần gấp 500 triệu, bạn có bán được một phần tài sản trong 30 ngày mà không bị ép giá không. Nếu câu trả lời là không, tài sản đó có tính thanh khoản thấp.

Lãi vốn là giá trị của tương lai, bạn chỉ nhận được khi bán. Dòng tiền là giá trị của hiện tại. Mình coi dòng tiền là nền, còn lãi vốn là phần thưởng thêm. Vì sao tòa nhà có dòng tiền dễ bán hơn, xem bài thanh khoản nhà dòng tiền.

Bảng tóm tắt hai phép thử cho tài sản đang giữ: Phép thử dòng tiền: tiền về mỗi năm chia cho giá trị gần 0 là đứng im; Phép thử 30 ngày: cần gấp 500 triệu, có bán được không không là kém thanh khoản — Tóm tắt: hai phép thử cho tài sản đang giữ

Bài học từ những lần thị trường đóng băng

Những năm 2012 và 2022, nhiều người nắm rất nhiều nhà đất nhưng không bán được, không có dòng tiền, và phải xoay xở với khoản vay ngân hàng. Lúc đó mới thấy giá trị của dòng tiền.

Giai đoạn dịch, mặt bằng kinh doanh bị trả lại hàng loạt. Nhưng nhà để ở thì vẫn cho thuê được, chủ nhà giảm giá một chút là vẫn có tiền về.

Từ đó mình xây tài sản theo tầng: lớp dưới cùng là nơi ở và tài sản tạo thu nhập đều, sau đó mới đến tài sản chờ tăng giá, trên cùng là các kênh rủi ro cao. Xem bài tháp tài sản 5 tầng.

Tác giả mặc vest xanh đen, đứng cười, hai tay đan trước bụng trên nền sáng — Sau những lần thị trường đóng băng, mình xây tài sản theo từng tầng

Hai hướng xử lý tài sản đứng im

Chuyển đổi: bán tài sản không tạo ra tiền để mua tài sản cho thuê. Ví dụ thay một lô đất 20 tỷ bằng hai tòa nhà khoảng 10 tỷ, mỗi tòa mang về vài chục triệu mỗi tháng.
Giữ và thế chấp: nếu không muốn bán, có thể dùng sổ làm tài sản đảm bảo để vay mua một tài sản có dòng tiền, lấy tiền thuê trả nợ.

Hướng thứ hai dùng vốn vay nên phải có giới hạn. Hai quy tắc mình tự đặt: tổng nợ không vượt quá 50% tổng giá trị tài sản, và dòng tiền hằng tháng phải gấp ít nhất 1,5 lần tiền lãi phải trả.

Điều cần nhớ

Sợ nợ và nghiện nợ đều nguy hiểm. Thứ cần có là giới hạn rõ ràng và dòng tiền đủ gánh khoản vay.

Bảng tóm tắt hai giới hạn mình tự đặt khi thế chấp: Tổng nợ so với tổng giá trị tài sản không quá 50%; Dòng tiền hằng tháng so với tiền lãi gấp ít nhất 1,5 lần — Tóm tắt: hai giới hạn mình tự đặt khi thế chấp

Mua đất để dành cho con hay mua tài sản có dòng tiền

Nhiều bố mẹ vay tiền mua vài mảnh đất để dành cho con. Hệ quả là cả nhà sống trong áp lực trả nợ nhiều năm, bố mẹ ít thời gian cho con, con muốn học thêm thứ gì cũng phải cân nhắc.

Cùng số vốn đó, nếu mua một tài sản cho thuê thì tiền thuê trả nợ thay, phần dư lo việc học và sinh hoạt của con ngay từ bây giờ. Mười lăm năm sau, tài sản vẫn còn đó để lại cho con.

Theo mình, để dành cho con và đầu tư cho con là hai việc khác nhau. Mình nghiêng về việc thứ hai.

Muốn chuyển một phần tài sản sang loại có dòng tiền?

Mình có thể cùng bạn làm hai phép thử trên và xem các tòa nhà phù hợp với số vốn. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Tài sản và tiêu sản trong bất động sản khác nhau thế nào?

Tài sản bỏ tiền vào túi bạn mỗi tháng, ví dụ nhà cho thuê có tiền thuê lớn hơn tiền trả nợ. Tiêu sản lấy tiền ra, ví dụ nhà đất phải dùng lương để trả lãi mà không có thu nhập.

Vì sao có nhiều nhà đất mà vẫn thiếu tiền mặt?

Vì tài sản không tạo ra dòng tiền và khó bán nhanh. Giá trị chỉ nằm trên giấy cho đến khi bán được.

Làm sao biết tài sản của mình có đang đứng im không?

Lấy tiền tài sản mang về mỗi năm chia cho giá trị của nó, và tự hỏi có bán được trong 30 ngày mà không bị ép giá không.

Có nên thế chấp sổ đỏ để mua nhà cho thuê?

Chỉ nên làm khi tổng nợ không quá 50% giá trị tài sản và tiền thuê gấp ít nhất 1,5 lần tiền lãi phải trả. Vay quá sức là rủi ro lớn khi lãi suất tăng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.