Thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào, bao lâu là vừa

Mua một tòa nhà cho thuê thì bao nhiêu năm lấy lại được vốn?

Câu hỏi này nghe đơn giản nhưng nhiều người tính sai ngay từ con số đầu tiên. Muốn biết bao lâu hoàn vốn, phải biết tiền thực nhận mỗi năm là bao nhiêu. Bài này đi từng bước, từ dòng tiền dương hay âm đến số năm hoàn vốn. Các mức lãi suất và tỷ suất trong bài là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Dòng tiền dương và dòng tiền âm

Lấy tiền tài sản mang về trừ đi mọi chi phí. Kết quả dương là dòng tiền dương, tài sản đang nuôi bạn. Kết quả âm là dòng tiền âm, bạn đang nuôi tài sản.

Tài sản càng tạo ra nhiều tiền thì càng có giá. Nhà mặt phố từng rất đắt một phần vì cho thuê tốt. Khi nhiều người chuyển sang bán hàng trên mạng, không ít mặt bằng treo biển cho thuê nhiều tháng.

Mình từng đi xem một căn 100 mét vuông ở mặt đường lớn của Hà Nội. Trước dịch nhà cho trường mầm non thuê, sau dịch thì bỏ trống. Bỏ ra 30 đến 40 tỷ cho một tài sản không cho thuê được là rủi ro có thật.

Con số phải hỏi là tiền thực nhận

Môi giới thường nói tòa nhà này dòng tiền 120 triệu mỗi tháng. Việc đầu tiên là hỏi: con số đó đã trừ chi phí chưa.

Phần còn lại sau khi trừ chi phí vận hành mới là tiền thực nhận, hay lợi nhuận ròng. Mọi phép tính phía sau đều phải dùng con số này.

Cách tính chi tiết ở bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền và danh mục chi phí ở bài chi phí vận hành tòa nhà cho thuê.

Tính tỷ suất trên giá mua

Lấy tiền thực nhận một năm chia cho giá mua. Ví dụ tòa nhà 10 tỷ, thực nhận 60 triệu mỗi tháng. Một năm là 720 triệu, chia cho 10 tỷ ra 7,2%.

Con số này cho phép so sánh các tài sản với nhau. Có căn chỉ 3% một năm, có căn 5%. Mốc so sánh đơn giản nhất là lãi gửi ngân hàng.

Với một tài sản ở vị trí ổn định, tỷ suất ngang lãi gửi ngân hàng theo mình đã là hợp lý, vì ngoài tiền thuê bạn còn phần tăng giá của nhà đất.

Bảng tóm tắt tính tỷ suất trên giá mua: Giá mua tòa nhà 10 tỷ; Tiền thực nhận: 60 triệu/tháng 720 triệu/năm; Tỷ suất 7,2%/năm — Tóm tắt: tính tỷ suất trên giá mua

Thời gian hoàn vốn nhà cho thuê

Lấy 100 chia cho tỷ suất. Tỷ suất 6% thì khoảng 16 năm. Tỷ suất 2% thì 50 năm.

Nhà mặt phố, tòa văn phòng: tỷ suất khoảng 1,5 đến 2% nên thời gian hoàn vốn rất dài.
Tòa nhà cho thuê ở, giao cho bên thứ ba vận hành: tỷ suất khoảng 5 đến 6%, hoàn vốn trong khoảng 15 đến 16 năm.
Tòa nhà cho thuê ở, tự vận hành: khoảng 10 đến 12 năm.

Tỷ suất 10 đến 15% thì thường phải vận hành theo kiểu khác, như cho thuê theo ngày hoặc làm khách sạn. Lúc đó nó là một công việc kinh doanh, không còn là thu nhập thụ động. Xem bài nên cho thuê nhà ngắn hạn hay dài hạn.

Điều cần nhớ

Muốn nguồn thu thụ động và ổn định, mức 5 đến 6% mỗi năm tại thời điểm quay video là con số thực tế. Cao hơn nhiều thì cần hỏi kỹ vì sao.

Bảng tóm tắt thời gian hoàn vốn theo loại tài sản: Nhà mặt phố, tòa văn phòng (1,5–2%/năm) rất dài; Tòa cho thuê ở, giao bên thứ ba (5–6%/năm) 15–16 năm; Tòa cho thuê ở, tự vận hành 10–12 năm — Tóm tắt: thời gian hoàn vốn theo loại tài sản

Đừng chỉ nhìn thời gian hoàn vốn

Phép tính trên giả định giá nhà và giá thuê đứng yên. Thực tế giá thuê có thể tăng theo thời gian, và giá trị nhà đất cũng thay đổi.

Vì vậy khi đi mua, mình không tập trung hết vào dòng tiền. Mình xem thêm khả năng giữ giá và tăng giá của vị trí đó.

Xem bài quy tắc 72 trong bất động sản và bài nên ưu tiên dòng tiền hay lãi vốn.

Muốn tính thời gian hoàn vốn cho một tòa cụ thể?

Mình gửi bảng tính tiền thực nhận và tỷ suất của các tòa đang bán để bạn so sánh. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào?

Lấy 100 chia cho tỷ suất cho thuê ròng mỗi năm. Ví dụ tỷ suất 6% thì thời gian hoàn vốn khoảng 16 năm, chưa tính phần tăng giá của tài sản.

Mua nhà cho thuê bao lâu thì hoàn vốn?

Tại thời điểm quay video, tòa nhà cho thuê ở giao cho bên thứ ba vận hành hoàn vốn trong khoảng 15 đến 16 năm, tự vận hành khoảng 10 đến 12 năm.

Dòng tiền âm là gì?

Là khi tiền tài sản mang về nhỏ hơn chi phí phải trả, bạn phải lấy thu nhập khác để bù.

Vì sao nhà mặt phố hoàn vốn lâu?

Vì giá mua rất cao so với tiền thuê, tỷ suất chỉ khoảng 1,5 đến 2% mỗi năm.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.