Nhà cho thuê lợi nhuận cao bất thường đi kèm rủi ro gì

Thế nào là nhà cho thuê lợi nhuận cao bất thường

Phải có mốc thì mới biết cái gì là bất thường. Tại thời điểm quay video:

• Hà Nội: nhà trong ngõ khoảng 5% mỗi năm, nhà trên đường ô tô khoảng 3 đến 4%.
• TP.HCM: giao cho đơn vị thuê lại khoảng 6 đến 6,5%, tự vận hành căn vị trí đẹp khoảng 7 đến 8%.
• Mức mình coi là an toàn và bền cho nhà dòng tiền ở Hà Nội là khoảng 5 đến 8% mỗi năm.

Vài con số tính gộp, chưa trừ chi phí vận hành, từ những tòa mình từng quay ở TP.HCM:

• Tòa 27 phòng ở Bình Tân: khoảng 7% mỗi năm.
• Tòa 15 phòng ở Tân Bình: khoảng 6,4%.
• Tòa 10 phòng ở Gò Vấp: khoảng 4,7%.

Chưa tòa nào trong số đó chạm 10% khi mới tính gộp. Trừ chi phí rồi còn thấp hơn.

Trước đây tỷ suất 7 đến 9% một năm là bình thường. Càng về sau, người mua phải chấp nhận mặt bằng giá mới với tỷ suất thấp hơn. Vì vậy một tin rao hôm nay ghi 10 đến 12% là con số phải hỏi lại.

Trường hợp một là con số chưa trừ chi phí

Môi giới đưa bảng tính lợi nhuận 12% mỗi năm. Bảng đó thường giả định tòa nhà kín 100% quanh năm và không hỏng hóc gì.

Trừ trống phòng 5 đến 10%, bảo trì sửa chữa khoảng 5%, rồi khấu hao nội thất, con số 12% trên bảng tính có thể chỉ còn 4 đến 5%.

Cách tự tính lại ở bài mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê.

Trường hợp hai là hợp đồng thuê lại được dựng lên

Nhiều tòa khi rao bán có kèm hợp đồng thuê lại của một bên thứ ba, nhìn vào thấy dòng tiền rất đẹp. Có hợp đồng thật, cũng có hợp đồng dựng lên chỉ để bán nhà.

Cách kiểm: lấy giá phòng thị trường trừ đi giá họ thuê lại. Mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí. Nếu giá thị trường khoảng 6 triệu mà họ nhận thuê lại 5,5 triệu thì phải xem lại. Chi tiết ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật.

Trường hợp ba là cho thuê theo ngày

Tỷ suất 10 đến 15% thì thường phải vận hành theo kiểu khác, như cho thuê theo ngày hoặc làm khách sạn. Ở TP.HCM có những căn đạt 10%, nhưng phải tự vận hành theo hình thức cho thuê ngắn ngày.

Con số trên giấy của kiểu này dễ đẹp hơn thực tế. Nhiều nơi chỉ kín phòng vào thứ sáu, thứ bảy. Năm ngày còn lại trống thì doanh thu chỉ bằng 30 đến 40% so với kỳ vọng. Mỗi lượt khách trả phòng lại là một lần dọn dẹp, giặt là, cộng thêm tiền quảng cáo và hoa hồng cho ứng dụng.

Một tòa khách sạn 22 phòng ở Tân Bình mình từng quay cho thấy rõ điều này. Chủ nhà không tự vận hành mà cho một đơn vị thuê lại trọn tòa với giá 160 triệu mỗi tháng. Tính trên giá bán lúc đó, chủ nhận khoảng 6% mỗi năm.

Lúc đó nó là một công việc kinh doanh, không còn là thu nhập thụ động. Con số có thể thật, nhưng một phần trong đó là tiền công của người vận hành. Xem bài nên cho thuê ngắn hạn hay dài hạn.

Trường hợp bốn là vị trí khó bán lại

Có những thửa đất cuối ngõ, xe ba gác khó vào, nhưng ở khu đông sinh viên nên xây lên vẫn kín phòng và tỷ suất dòng tiền rất cao, vì giá đất rẻ.

Đổi lại, những thửa này khó bán lại và ít tăng giá. Tỷ suất cao ở đây là phần bù cho việc sau này bạn khó thoát ra.

Cũng có căn rẻ vì vướng giấy tờ. Các lý do khiến một căn rẻ bất thường ở bài những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh.

Năm câu hỏi khi gặp một con số cao

1. Con số này là doanh thu hay tiền thực nhận sau chi phí?
2. Đây là tự vận hành, khoán lại hay cho thuê theo ngày?
3. Có hợp đồng từng phòng và sao kê 6 đến 12 tháng không?
4. Bên thuê lại lời ở đâu với mức giá này?
5. Sau này muốn bán thì ai mua?

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt
• Thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào
• Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật
• Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh
• Lợi suất khoán lại 4 đến 5% có nên mua nhà dòng tiền
• Nhà hẻm hay nhà mặt tiền cho thuê phòng hiệu quả hơn

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.