Điểm hòa vốn khi vay mua nhà cho thuê tính thế nào

Điểm hòa vốn khi vay mua nhà cho thuê có hai nghĩa

• Hòa vốn hằng tháng: tiền thuê thực nhận đủ trả ngân hàng, bạn không phải lấy tiền túi ra bù.
• Hòa vốn cả thương vụ: tổng tiền thu về, gồm tiền thuê các năm và giá bán, bằng tổng tiền đã bỏ ra, gồm vốn, lãi vay, thuế phí.

Người mới hay chỉ nghĩ tới nghĩa thứ hai. Nhưng thứ khiến chủ nhà phải bán cắt lỗ thường là nghĩa thứ nhất: tháng nào cũng phải lấy tiền túi ra trả lãi.

Hòa vốn hằng tháng tính thế nào

Lấy tiền thực nhận mỗi tháng, tức doanh thu sau khi trừ phòng trống và chi phí vận hành, so với khoản trả ngân hàng mỗi tháng.

Ví dụ một tòa thu 100 triệu mỗi tháng. Trừ 10% trống phòng còn 90 triệu. Trừ chi phí vận hành, giả sử còn 60 triệu. Nếu khoản trả ngân hàng mỗi tháng là 70 đến 80 triệu thì bạn đang bù lỗ, dù doanh thu 100 triệu.

Cách tính khoản trả hằng tháng ở bài cách tính khoản trả nợ cố định khi vay mua nhà dòng tiền.

Lãi suất hòa vốn của một khoản vay

Có một phép tính nhanh: lấy tiền thực nhận một năm chia cho dư nợ. Kết quả là mức lãi suất mà tại đó tiền thuê vừa đủ trả lãi, chưa tính trả gốc.

• Thực nhận 60 triệu mỗi tháng, tức 720 triệu một năm, dư nợ 8 tỷ: lãi suất hòa vốn là 9%.
• Cũng tòa đó, dư nợ 10 tỷ: lãi suất hòa vốn chỉ còn 7,2%.

Lãi vay thực tế cao hơn con số này thì tháng nào bạn cũng phải bù. Với khoản vay 10 tỷ, mỗi lần lãi suất tăng thêm 2% là tiền lãi tăng thêm gần 17 triệu mỗi tháng, trong khi tiền thuê không tự tăng theo. Muốn đo kỹ hơn thì dùng tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Hòa vốn cả thương vụ tính thế nào

Không vay thì phép tính đơn giản: lấy 100 chia cho tỷ suất. Tỷ suất 6% thì khoảng 16 năm thu đủ vốn từ tiền thuê, chưa tính phần tăng giá.

Có vay thì cộng thêm vào phần chi: tổng lãi vay đã trả, thuế phí lúc mua và lúc bán. Phần thu gồm tiền thuê thực nhận các năm và giá bán.

Quay lại câu của người xem ở đầu bài: lấy 22 tỷ cộng tiền lãi gửi ngân hàng ba năm ra khoảng 30 tỷ. Cách tính đó thiếu một dòng ở phần thu là tiền thuê nhận về trong ba năm. Thêm dòng này vào thì mốc hòa vốn thấp hơn.

Chi tiết ở bài thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào.

Thử hai kịch bản xấu trước khi vay

1. Lãi suất tăng thêm 2 đến 3% so với mức đang được chào.
2. Trống phòng hai đến ba tháng liền.

Qua được hai kịch bản đó mà không phải bù tiền, hoặc phải bù nhưng thu nhập khác của bạn gánh được, thì mức vay đó là vừa. Khung các mức vay ở bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Mình từng dùng đòn bẩy quá sức: năm 25 tuổi dư nợ khoảng 4 tỷ. Khi dòng tiền không khỏe, mình không còn tâm trí làm việc khác mà chỉ chăm chăm vào khoản nợ. Đó là bài học mình không muốn ai lặp lại.

Hai việc giúp qua giai đoạn chưa hòa vốn hằng tháng

Nếu tính ra mà những năm đầu chưa hòa vốn hằng tháng, có hai việc giúp nhẹ gánh:

1. Quỹ dự phòng sáu tháng: lấy tổng chi phí cố định mỗi tháng, gồm cả tiền trả ngân hàng, nhân với sáu. Để số tiền đó ở một tài khoản riêng và không động đến.
2. Trả bớt gốc sớm: phần lớn khoản vay có một đến hai năm đầu lãi suất cố định, sau đó thả nổi. Những khách mua nhà của mình có vay thường xác định từ đầu là trả rất nhanh trong giai đoạn này. Nhiều người trả được 40 đến 50% khoản vay trong hai năm đầu.

Dư nợ giảm thì lãi suất hòa vốn tăng lên. Lấy lại ví dụ ở trên: thực nhận 720 triệu một năm, dư nợ 10 tỷ thì lãi suất hòa vốn là 7,2%. Trả bớt còn 6 tỷ thì con số đó lên 12%.

Trả trước hạn trong những năm đầu thường bị tính phí, tùy hợp đồng của từng ngân hàng, nên hỏi rõ trước khi ký. Cách này hợp với người có thu nhập cao và biết cân đối, không hợp với tất cả mọi người.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Thời gian hoàn vốn nhà cho thuê tính thế nào
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Cách tính khoản trả nợ cố định PMT khi vay mua nhà dòng tiền
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư khi vay mua nhà
• Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi
• Vay 40% mà vẫn âm dòng tiền khi vay mua nhà vì sao

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.