Vay 40% mà vẫn âm dòng tiền khi vay mua nhà vì sao

Âm dòng tiền khi vay mua nhà là thế nào

Phép tính có hai bước. Doanh thu cho thuê trừ chi phí vận hành bằng dòng tiền ròng trước vay. Lấy số đó trừ tiền trả ngân hàng, ra dòng tiền còn lại sau vay. Kết quả âm nghĩa là mỗi tháng bạn phải bù. Có hai kiểu âm:

• Âm vì tiền lãi: tiền thực nhận không đủ trả riêng tiền lãi.
• Âm vì tiền gốc: tiền thực nhận đủ trả lãi nhưng không đủ trả cả lãi lẫn gốc.

Kiểu thứ nhất nặng hơn, vì tiền bù ra là chi phí mất hẳn. Ở kiểu thứ hai, phần bù đi vào tiền gốc nên dư nợ giảm đi đúng bằng số đó.

Vì sao vay 40% vẫn âm

Tỷ lệ vay chỉ là bề ngoài. Cùng vay 40%, căn này dương mà căn kia âm, vì ba thứ:

1. Tỷ suất cho thuê của căn đó thấp hơn lãi vay. Ở Hà Nội tại thời điểm mình quay video, tòa nhà trên đường ô tô chỉ khoảng 3 đến 4% mỗi năm, trong ngõ xe ba gác khoảng 5%. Vị trí càng đẹp, đường càng to thì tỷ suất càng thấp, như mình viết ở bài tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt.
2. Tiền gốc phải trả hằng tháng. Thời hạn vay càng ngắn thì phần gốc mỗi tháng càng nhiều.
3. Chi phí vận hành và phòng trống. Tiền đem so với khoản trả nợ là tiền thực nhận, không phải doanh thu.

Có một phép tính nhanh: lấy tiền thực nhận một năm chia cho dư nợ, ra mức lãi suất mà tiền thuê vừa đủ trả lãi. Tính theo phần trăm thì lấy tỷ suất thực nhận chia cho tỷ lệ vay. Vay 40% một căn có tỷ suất thực nhận 4% thì tiền thuê hết đủ trả lãi khi lãi vay chạm 10%, chưa tính tiền gốc. Phép tính này ở bài điểm hòa vốn khi vay mua nhà cho thuê.

Tính thử trên một ví dụ giả định

Một căn giá 15 tỷ trên đường ô tô, thu 60 triệu mỗi tháng. Trừ 10% trống phòng còn 54 triệu. Trừ 9 triệu chi phí vận hành, thực nhận 45 triệu, tức tỷ suất thực nhận 3,6% một năm.

Vay 40% là 6 tỷ. Giả định lãi 10% một năm, gốc trả đều trong 20 năm.

• Tiền lãi: 50 triệu mỗi tháng. Riêng lãi đã cao hơn tiền thực nhận 5 triệu.
• Tiền gốc: 25 triệu mỗi tháng.
• Tổng trả 75 triệu, thực nhận 45 triệu. Mỗi tháng âm 30 triệu.

Tiền thuê của căn này chỉ đủ trả lãi khi lãi vay từ 9% một năm trở xuống. Trong 30 triệu phải bù, 5 triệu là tiền lãi còn thiếu, 25 triệu là tiền gốc. Lãi cao hơn thì phải bù nhiều hơn.

Dòng tiền âm bao nhiêu thì còn chấp nhận được

Không có một con số chung, vì thu nhập mỗi người rất khác nhau. Mình nhìn theo bốn mốc:

• Bù ngắn hạn vì sửa chữa hay trống phòng tạm thời thì còn xử lý được. Tháng nào cũng bù thì dòng tiền của tài sản có vấn đề từ gốc.
• Phải bù nhưng thu nhập khác gánh được, kể cả khi lãi suất tăng thêm 2 đến 3% hoặc trống phòng hai đến ba tháng liền, thì mức vay đó là vừa.
• Mình chỉ trích tối đa 30% thu nhập để trả gốc và lãi. Muốn bù 30 triệu mỗi tháng như ví dụ trên thì thu nhập khác nên từ khoảng 100 triệu.
• Đặt ngưỡng dừng từ trước, ví dụ phải bù lỗ quá 10% vốn thì bán.

Ba cách xử lý khi tính ra âm

1. Giảm vay. Vẫn căn 15 tỷ đó, vay 3,6 tỷ, tức 24%, thì tiền lãi 30 triệu, tiền gốc 15 triệu, tổng trả 45 triệu, vừa bằng tiền thực nhận. Theo mình, vay khoảng 20 đến 30% giá trị tài sản là hợp lý nhất.
2. Kéo dài kỳ hạn. Giữ khoản vay 6 tỷ nhưng trả gốc trong 30 năm thì tiền gốc còn khoảng 16,7 triệu, nhẹ đi hơn 8 triệu mỗi tháng. Vẫn âm gần 22 triệu, vì kỳ hạn chỉ giảm được phần gốc, không giảm được phần lãi.
3. Chọn căn có tỷ suất cao hơn. Muốn gánh đủ 75 triệu mỗi tháng, căn 15 tỷ phải có thực nhận 6% một năm.

Riêng cách thứ hai, người lớn tuổi không vay được thời hạn dài nên phải vay ít đi.

Ví dụ một tòa ở Gò Vấp giá khoảng 14 tỷ

Một tòa mình đã quay ở Gò Vấp: giá khoảng 14 tỷ, 10 phòng sẵn, dòng tiền khoảng 55 triệu mỗi tháng, lợi suất gộp khoảng 4,7% mỗi năm. Đây là số lúc quay video.

Lấy tròn 14 tỷ và vay 40%, tức 5,6 tỷ. Cùng giả định lãi 10%, gốc trả đều 20 năm thì mỗi tháng trả khoảng 70 triệu. Tiền thuê 55 triệu, chưa trừ chi phí, đã thiếu 15 triệu.

Căn này còn 4 phòng chờ. Làm thêm thì dòng tiền có thể lên khoảng 75 đến 80 triệu mỗi tháng, lợi suất gộp khoảng 6,4 đến 6,8%. Lúc đó tiền thuê mới qua được khoản trả 70 triệu, chưa trừ chi phí vận hành và chi phí làm thêm phòng.

Cùng một căn, cùng mức vay 40%, âm hay dương là do tỷ suất. Thông số ở bài nhà dòng tiền Gò Vấp 14 tỷ.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi
• Có 6 tỷ mua nhà cho thuê 6 tỷ hay vay thêm mua căn 10 tỷ
• Có 8 tỷ vay 10 tỷ mua nhà cho thuê thì rủi ro tới đâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.