Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi

Vay 70% mua nhà cho thuê nghe hợp lý ở chỗ nào

Vay nhiều thì vốn tự có bỏ ra ít mà vẫn đứng tên một tài sản lớn. Trong thời gian lãi ưu đãi, tiền thuê thường vẫn dư sau khi trả lãi, nên bảng tính nhìn rất đẹp.

Và có người làm được thật. Mình biết có khách thu nhập rất tốt vay tới 70%, dùng thu nhập để trả gốc nhanh, và sau 1 đến 2 năm đã sở hữu thêm một đến hai tòa. Điểm cần để ý là họ trả nợ bằng thu nhập, không trông vào tiền thuê.

Một người xem tự đặt ngưỡng cho mình như sau: lãi 8% thì vẫn chịu được, lên trên 13% mới bắt đầu run. Câu hỏi là ngưỡng đó có đúng với căn nhà bạn định mua không.

Phép tính trên một tòa 16 phòng ở Gò Vấp

Lấy một tòa mình nắm số: 16 phòng ở Gò Vấp, giá 21,5 tỷ, đang thu khoảng 108 triệu mỗi tháng.

Vay 70% nghĩa là vay 15,05 tỷ. Phép tính dưới đây chỉ tính tiền lãi, chưa tính trả gốc, chưa tính chi phí vận hành.

• Lãi 8,6% một năm: tiền lãi khoảng 108 triệu mỗi tháng, vừa bằng tiền thuê.
• Lãi 9% một năm: tiền lãi khoảng 113 triệu mỗi tháng, đã cao hơn tiền thuê.

Tức là với mức vay 70%, lãi suất vừa qua 8,6% là toàn bộ tiền thuê đi trả lãi, chưa còn đồng nào cho tiền gốc.

Ngưỡng hòa của ba mức vay

Cũng tòa nhà đó, đổi mức vay rồi tính lãi suất làm tiền thuê vừa đủ trả lãi.

• Vay 70%, tức 15,05 tỷ: khoảng 8,6% một năm.
• Vay 50%, tức 10,75 tỷ: khoảng 12% một năm.
• Vay 30%, tức 6,45 tỷ: khoảng 20% một năm.

Hết lãi ưu đãi thì chuyện gì xảy ra

Lãi ưu đãi chỉ kéo dài một thời gian. Một người xem kể ngân hàng của mình cho vay mới 9%, còn lãi thả nổi từ 12 đến 15%.

Thử với mức 12% một năm trên khoản vay 15,05 tỷ: tiền lãi khoảng 150 triệu mỗi tháng. Tòa nhà thu 108 triệu. Mỗi tháng người mua phải bù hơn 42 triệu từ túi mình, chưa kể tiền gốc. Đây chính là câu “lấy tiền cho thuê nuôi bank mà có khi phải bù thêm”.

Chuyện này mình đã trả giá thật. Lúc bắt đầu đầu tư, mình vay với lãi suất hơn 7% một năm. Hết thời gian ưu đãi, đúng vào năm 2022, lãi thả nổi của khoản vay lên 15,3%. Kết quả là mình mất khoảng 80% tài sản. Mình kể lại trong bài lãi suất thả nổi khi vay mua nhà.

Ví dụ căn nhà 8 tỷ mình mua với 50% vốn

Để so, đây là một căn mình tự mua ở Hà Nội, giá 8 tỷ. Mình vay 4 tỷ, tức một nửa, lãi suất 6% cố định trong hai năm đầu.

Mỗi tháng mình trả cả gốc và lãi khoảng 33 triệu. Tiền thuê căn nhà mang về là 43 triệu mỗi tháng. Sau khi trả ngân hàng vẫn dư khoảng 10 triệu.

Khác biệt với ví dụ vay 70% nằm ở hai chỗ. Mức vay chỉ bằng một nửa giá trị căn nhà. Và khoản trả 33 triệu đã gồm cả tiền gốc, nên dư nợ giảm dần trước khi lãi chuyển sang thả nổi. Con số đầy đủ ở bài mua nhà dòng tiền với 50% vốn.

Vay bao nhiêu thì dễ thở

Mức mình cho là không nên vượt là 70%, nhất là khi tài sản không có dòng tiền ổn định hoặc bạn chưa có phương án trả nợ rõ ràng.

Một phép kiểm nên làm: dòng tiền ròng chia cho tiền trả nợ hằng tháng phải từ 1,3 trở lên. Và phải tính bằng lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra, không tính bằng lãi suất ưu đãi năm đầu.

Ở mức vay 50%, tòa nhà trong ví dụ chịu được lãi suất tới khoảng 12% rồi tiền thuê mới hết đủ trả lãi. Khoảng cách đó cho bạn thời gian xoay xở khi lãi lên.

Ngân hàng cho vay tới đâu là một chuyện, bạn nên vay tới đâu là chuyện khác. Mức ngân hàng thường duyệt ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà thì nên làm gì
• Điểm hòa vốn khi vay mua nhà cho thuê tính thế nào
• Mua căn nhà cho thuê thứ hai khi căn đầu còn nợ nên xem gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.