Hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà thì nên làm gì

Hết ưu đãi lãi suất thì khoản vay đổi thế nào

Giai đoạn đầu, khoảng 18 đến 24 tháng, lãi suất được cố định ở mức ưu đãi. Sau đó lãi suất được tính lại theo thị trường, cộng thêm một biên độ, thường khoảng 3 đến 3,5%.

Mức chênh có thể lớn. Một người xem kể ngân hàng của mình cho vay mới 9%, còn lãi thả nổi từ 12 đến 15%. Một chủ nhà nhờ mình bán kể khoản vay đã lên 12,8% một năm.

Hình dung đơn giản: vay lúc lãi 6,5% rồi thả nổi lên 13% thì vay 1 tỷ ngày trước giờ trả lãi như vay 2 tỷ. Cách đọc công thức lãi thả nổi ở bài lãi suất thả nổi khi vay mua nhà.

Chuyện của mình năm 2022

Lúc bắt đầu đầu tư, mình vay với lãi suất hơn 7% một năm. Hết thời gian ưu đãi, đúng vào năm 2022, lãi suất thả nổi của khoản vay lên 15,3%.

Kết quả là mình mất khoảng 80% tài sản.

Bài học rút ra là phải chuẩn bị từ lúc lãi còn cố định, vì khi lãi đã đổi thì rất khó xoay. Bốn việc dưới đây nên làm trong giai đoạn đó.

Việc một là tính lại xem tiền thuê còn gánh được không

Lấy đúng ví dụ khoản vay 3 tỷ. Ở lãi 8% một năm, tiền lãi là 20 triệu mỗi tháng. Ở lãi 12,8% một năm, tiền lãi là 32 triệu mỗi tháng. Chênh 12 triệu mỗi tháng.

Đặt con số mới cạnh tiền thuê đang thu. Nếu tiền thuê vẫn đủ trả cả lãi lẫn gốc thì bạn có thời gian. Nếu không đủ, bạn biết chính xác mỗi tháng phải bù bao nhiêu.

Nên tự thử trước cả kịch bản xấu: nếu lãi suất lên 15% thì có chịu được không. Nếu 20% số phòng bị trống thì có trụ được không.

Việc hai là nói chuyện với ngân hàng trước ngày hết hạn

Một người từng phải đáo hạn 2 tỷ chia sẻ rằng khi khó khăn nên trao đổi sớm với ngân hàng, vì họ có thể tạo điều kiện cho người vay trả nợ đều.

Những thứ có thể đàm phán lại: thời hạn vay, phương án trả gốc và lãi, hoặc tìm lãi suất phù hợp hơn. Phần này mình viết ở bài cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản.

Ba câu nên hỏi ngân hàng:

1. Biên độ cộng thêm sau ưu đãi là bao nhiêu, cộng vào lãi suất nào.
2. Có gói lãi suất nào cho khách đang vay muốn ở lại không.
3. Nếu trả bớt gốc hoặc tất toán sớm thì phí bao nhiêu.

Việc ba là so phí trả trước với tiền lãi tiết kiệm được

Chuyển khoản vay sang ngân hàng khác có lãi thấp hơn nghe hấp dẫn, nhưng trả nợ trước hạn trong những năm đầu thường bị tính phí. Sau giai đoạn đó thì nhẹ hơn hoặc không mất phí, tùy hợp đồng của từng ngân hàng. Người chủ nhà mình nhắc ở trên chịu mức phí 3%.

Tính thử với khoản vay 3 tỷ. Phí trả trước 3% là 90 triệu. Nếu ngân hàng mới có lãi thấp hơn 2% một năm thì mỗi năm bạn bớt được 60 triệu tiền lãi. Phải mất một năm rưỡi mới bù lại khoản phí.

Việc bốn là giảm gốc hoặc tăng tiền thuê

Thời gian lãi cố định là lúc nên trả bớt gốc. Ví dụ vay 50% giá trị tòa nhà, trong 18 tháng đầu nên trả được ít nhất 20%, để lúc thả nổi dư nợ chỉ còn khoảng 30%. Nhiều người trả được 40 đến 50% khoản vay trong hai năm đầu.

Trả sớm cũng là một cách đầu tư. Khoản vay lãi 10% mỗi năm thì trả sớm tương đương một khoản đầu tư lời chắc 10%. Mình cân nhắc hai hướng ở bài trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư.

Hướng còn lại là làm cho căn nhà thu nhiều hơn: lấp phòng trống, sửa những phòng khó cho thuê. Các cách cụ thể ở bài cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê.

Khi nào nên nghĩ tới chuyện bán

Một người xem kể chuyện người thân tiếc không cắt lỗ sớm. Tới lúc phải trả cả gốc thì căn nhà đã mất gần nửa giá trị, bán không được mà buông cũng không xong.

Nếu đã làm cả bốn việc trên mà mỗi tháng vẫn phải bù một khoản vượt sức mình, thì bán sớm khi còn chủ động thường đỡ thiệt hơn bán lúc bị ép.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Bong bóng bất động sản 2026 có xảy ra không, ai sẽ phải bán tháo trước
• Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi
• Đang gồng lãi vay mua nhà nên bán, cơ cấu nợ hay giữ
• Có 8 tỷ vay 10 tỷ mua nhà cho thuê thì rủi ro tới đâu
• Phí phạt trả nợ trước hạn khi vay mua nhà tính thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.