Đang gồng lãi vay mua nhà nên bán, cơ cấu nợ hay giữ

Gồng lãi vay mua nhà nặng tới đâu

Mình từng ở đúng chỗ này. Khoản vay của mình bắt đầu ở lãi suất hơn 7% một năm, đến năm 2022 thả nổi lên 15,3%, và mình mất khoảng 80% tài sản.

Ví dụ giả định dùng cho cả bài: một tòa nhà trị giá 20 tỷ, còn nợ 8 tỷ, lãi thả nổi 13% một năm. Tiền lãi khoảng 86,7 triệu mỗi tháng. Tiền thuê thực nhận 70 triệu, gánh được khoảng 81% tiền lãi. Tính cả 40 triệu tiền gốc thì mỗi tháng bù 56,7 triệu.

Bạn cần ba con số như vậy của chính mình: tiền thuê gánh được bao nhiêu phần tiền lãi, mỗi tháng phải bù bao nhiêu, quỹ dự phòng đủ bù mấy tháng.

Lựa chọn một là giữ

Giữ hợp lý khi tiền thuê còn gánh phần lớn tiền lãi và phần phải bù nằm trong sức thu nhập của bạn. Nếu bạn đang có một tòa nhà dòng tiền ở vị trí đẹp, theo mình nên giữ để lấy tiền thuê.

Giữ không có nghĩa là ngồi yên. Khi lãi suất thả nổi lên cao, trả bớt gốc thường là lựa chọn tốt hơn. Trong ví dụ, trả bớt 2 tỷ gốc thì dư nợ còn 6 tỷ, tiền lãi còn 65 triệu mỗi tháng, thấp hơn tiền thuê.

Cùng lúc đó, lấp phòng trống và sửa những phòng khó cho thuê để căn nhà thu nhiều hơn.

Lựa chọn hai là cơ cấu lại nợ

Khi dòng tiền âm, mình vẫn khuyên đàm phán lại khoản vay nếu có thể, như đã viết ở bài quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản. Khung pháp lý dưới đây mình tra ngày 04/10/2026.

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bản hợp nhất năm 2026, cơ cấu lại thời hạn trả nợ có hai dạng:

• Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ: ngân hàng đồng ý lùi thời gian trả gốc, lãi của một kỳ. Thời hạn vay không đổi.
• Gia hạn nợ: ngân hàng đồng ý cho trả gốc, lãi kéo dài quá thời hạn vay đã thỏa thuận.

Ngân hàng xem xét dựa trên đề nghị của người vay và việc họ đánh giá bạn trả được đầy đủ theo lịch mới. Bạn phải chủ động đề nghị, còn quyền quyết thuộc về ngân hàng.

Việc cơ cấu phải làm trước hoặc trong 10 ngày kể từ ngày đến kỳ hạn trả nợ. Lỡ mốc này mà không trả đủ thì phần gốc chưa trả bị chuyển nợ quá hạn, lãi trên phần này có thể lên tới 150% lãi suất trong hạn.

Cơ cấu nợ có giá của nó. Theo Thông tư 31/2024/TT-NHNN, khoản nợ được điều chỉnh kỳ hạn lần đầu xếp vào nhóm 2, được gia hạn lần đầu xếp vào nhóm 3. Từ nhóm 3 là nợ xấu, và một khi đã thành nợ xấu thì việc vay vốn về sau rất khó.

Trong ví dụ, nếu ngân hàng cho tạm chỉ trả lãi, khoản bù mỗi tháng giảm từ 56,7 triệu còn 16,7 triệu. Nhưng dư nợ đứng yên và mỗi năm vẫn trả khoảng 1,04 tỷ tiền lãi. Cơ cấu nợ mua cho bạn thời gian, không làm khoản vay rẻ đi.

Chuyển khoản vay sang ngân hàng khác

Thông tư 39/2016 cũng cho phép ngân hàng khác cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ, với hai điều kiện:

• Thời hạn khoản vay mới không dài hơn thời hạn còn lại của khoản vay cũ.
• Khoản vay cũ chưa từng được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hay gia hạn nợ.

Vậy chuyển ngân hàng là để tìm lãi thấp hơn, không phải để kéo dài kỳ hạn. Và phải chuyển trước khi xin cơ cấu ở ngân hàng cũ.

Phí trả nợ trước hạn do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Cách so khoản phí này với tiền lãi tiết kiệm được ở bài phí phạt trả nợ trước hạn.

Lựa chọn ba là bán

Bán sớm ít thiệt hơn trong ba trường hợp:

• Tài sản không tạo ra tiền, toàn bộ tiền lãi lấy từ thu nhập.
• Đã hỏi ngân hàng, đã tìm cách tăng thu mà mỗi tháng vẫn phải bù một khoản vượt sức mình.
• Tỷ trọng vay cao mà thu nhập không ổn định. Bán bớt tài sản sớm để tránh nợ xấu là phương án nên tính.

Lý do là chi phí của việc chờ: mỗi tháng chờ là một tháng tiền lãi. Với khoản nợ 8 tỷ ở lãi 13%, một căn nhà không có tiền thuê tốn khoảng 86,7 triệu mỗi tháng, sáu tháng là 520 triệu. Hạ giá chừng đó mà bán được ngay thì hạ sớm ít thiệt hơn, như mình viết ở bài rao bán nhà không ai mua.

Căn có tiền thuê thì khác. Trong ví dụ, một năm chờ chỉ tốn khoảng 200 triệu tiền lãi còn thiếu. Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng, nên cứ cho thuê bình thường trong lúc rao bán.

Cách quyết giữa ba lựa chọn

1. Tiền thuê đủ trả lãi, phần gốc bù được bằng thu nhập: giữ, và dồn tiền trả bớt gốc.
2. Tiền thuê chưa đủ trả lãi nhưng khó khăn là tạm thời: nói chuyện với ngân hàng trước kỳ hạn.
3. Phải bù vượt sức hoặc tài sản không tạo ra tiền: bán.

Quy định tín dụng thay đổi nhanh và mỗi ngân hàng có quy trình riêng. Bạn nên hỏi lại ngân hàng đang vay, và nhờ luật sư xem phụ lục hợp đồng trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư khi vay mua nhà
• Hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà thì nên làm gì
• Lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất
• Biên độ lãi suất sau ưu đãi trong hợp đồng vay là gì
• Cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê có cách nào ngoài bán

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.