Rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì

Rao bán nhà không ai mua thường do đâu

1. Giá còn neo theo đỉnh cũ.
2. Ít người đủ tiền mua ở tầm giá đó.
3. Hồ sơ không đủ để người mua tin.

Khi thị trường trầm lắng, bất động sản vị trí đẹp cũng có thể rao cắt lỗ mà không ai mua. Một người xem viết rằng lúc này loại nào cũng khó bán, vì không phải ai cũng có sẵn tiền, mà đi vay thì lãi cao.

Tầm giá quyết định số người mua được. Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ. Lý do rất đơn giản: người có khoảng 10 tỷ tiền mặt thì nhiều, và họ vay thêm được khoảng 10 tỷ. Lên đến 35, 40 tỷ thì khác. Người mua phải có sẵn 20 tỷ trở lên, và số người như vậy ít hơn hẳn. Mình viết kỹ ở bài thanh khoản nhà dòng tiền.

Soát lại giá bằng con mắt của người mua

Giảm 20% so với đỉnh nghe là nhiều. Nhưng người mua không so với đỉnh. Họ so với các căn khác đang chào cùng khu, và với tiền căn nhà làm ra.

Khi đi mua, mình cũng định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất mình muốn. Người mua nhà cho thuê nào cũng làm phép tính đó. Giá chào cao hơn vùng họ tính ra nhiều thì họ có cơ sở để trả xuống, hoặc đi tiếp.

Một người xem viết: “Tăng ko bán đc là giá ảo”. Câu này khó nghe với chủ nhà, nhưng là cách người mua đang nghĩ.

Chuẩn bị hồ sơ để người mua tự kiểm được

Người mua nghi nhiều nhất khi một căn nhà được bán nhanh. Một chủ nhà nhờ mình bán phải nói trước rằng nhà không có vấn đề gì, vì biết người mua sẽ hỏi câu đó.

• Sổ và hồ sơ xây dựng.
• Hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê tiền thuê.
• Giấy tờ phòng cháy.
• Lý do bán, nói thật.

Chủ nhà có sẵn bộ này thì người mua nghiêm túc quyết nhanh hơn. Vì sao một căn cho thuê tốt mà chủ vẫn bán, mình giải thích ở bài vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán.

Vẫn cho thuê bình thường trong lúc rao bán

Người mua nhà cho thuê định giá theo tiền thuê thật. Mỗi phòng trống là một khoản bị trừ vào giá.

Vì vậy với nhà dòng tiền, mình thường khuyên vẫn cho thuê bình thường trong lúc rao bán. Người mua sau cũng thích một tòa nhà đang kín phòng hơn.

Trước khi hạ giá thêm, hãy xem có lấp được các phòng trống hay sửa được những phòng khó cho thuê không. Các cách cụ thể ở bài cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê.

Tính chi phí của việc chờ

Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Nếu bạn không vay và không cần tiền gấp, giữ nhà và tiếp tục thu tiền thuê trong lúc chờ là chuyện bình thường.

Nếu bạn đang vay, mỗi tháng chờ là một tháng tiền lãi. Ví dụ khoản vay 5 tỷ ở lãi 12% một năm: tiền lãi 50 triệu mỗi tháng. Chờ thêm sáu tháng là 300 triệu, chờ một năm là 600 triệu.

Có người xem viết một câu khá gắt về nhóm chủ nhà rủ nhau không hạ giá: không nhanh thì thành cùng chịu.

Cần tiền gấp không nhất thiết phải bán

Nhiều chủ nhà rao bán chỉ vì cần một khoản tiền lớn. Trường hợp đó còn một lối khác.

Khi cần một khoản lớn, bạn có thể mang sổ và sao kê tiền thuê ra ngân hàng để vay thế chấp. Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ tốt có thể được xử lý trong một đến hai tuần.

Cách này giữ được tòa nhà và tiền thuê, đổi lại bạn có thêm một khoản lãi phải trả. Nên tính tiền thuê có gánh nổi khoản lãi đó không trước khi quyết.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Cách đàm phán mua nhà để được giá tốt
• Vị trí hay thời điểm quan trọng hơn khi mua bất động sản
• Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất cần tính trước
• Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn
• Bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu
• Hồ sơ bán tòa nhà cho thuê nên giữ từ ngày mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.