Vị trí hay thời điểm quan trọng hơn khi mua bất động sản

Ai cũng thuộc câu vị trí, vị trí và vị trí. Vậy có yếu tố nào quan trọng hơn vị trí không?

Theo trải nghiệm của mình thì có, đó là thời điểm. Mình rút ra điều này bằng chính tiền của mình, từ một lô đất mua ở vị trí rất đẹp nhưng sai nhịp thị trường. Bài này kể lại câu chuyện đó và cách mình chọn thời điểm, chọn nơi đầu tư sau này. Đây là quan điểm cá nhân, không phải dự báo.

Nội Dung

Lô đất vị trí đẹp nhưng mua sai thời điểm

Năm 2019 mình mua một lô đất ở trung tâm thị trấn Cam Đức, Cam Lâm, Khánh Hòa, giá khoảng 13 triệu mỗi mét vuông. Vị trí đẹp, khổ đất đẹp, gần trục chính.

Có lúc lô đất đó lãi hơn 1 tỷ. Mình không bán vì kỳ vọng giá lên 35, 40 triệu mỗi mét vuông. Rất nhiều người mua đất cũng nghĩ như vậy.

Rồi thị trường quay đầu. Gần đây mình hỏi một người quen làm môi giới ở đó. Người này bảo còn rất lâu nữa mới bán lại được quanh mức giá mình đã mua. Nếu tính cả chi phí vốn trong ngần ấy năm thì đây là một thương vụ lỗ nặng.

Bảng tóm tắt lô đất vị trí đẹp nhưng mua sai thời điểm: Mua năm 2019 ở Cam Lâm khoảng 13 triệu/m²; Có lúc lãi hơn 1 tỷ; Không bán vì kỳ vọng 35–40 triệu/m²; Hiện tại chưa bán lại được giá mua — Tóm tắt: lô đất vị trí đẹp nhưng mua sai thời điểm

Vì sao thời điểm quan trọng hơn vị trí khi mua bất động sản

Thời điểm quyết định ba thứ: bán được hay không, lãi bao nhiêu và an toàn đến đâu.

Khi thị trường trầm lắng, bất động sản vị trí đẹp cũng có thể rao cắt lỗ mà không ai mua. Những dự án lớn, hạ tầng đủ, tiện ích đẹp, nếu mua sai nhịp thì vẫn phải ôm dài hạn, đọng vốn và gánh lãi vay.

Ngược lại, khi thị trường sôi động, có người mua và có tiền, thì lô xấu cũng bán được và có lời. Ai đã đi qua ít nhất một chu kỳ tăng giảm sẽ thấm điều này.

Điều cần nhớ

Vị trí quyết định tài sản tốt hay xấu. Thời điểm quyết định bạn lãi hay lỗ trên tài sản đó.

Nhìn lại chu kỳ 2019 đến 2025

Trong chu kỳ này, người dồn vốn vào đất nền ở tỉnh mà không bán ra kịp phần lớn bị lỗ. Ai dùng vốn vay thì lỗ cả giá lẫn lãi.

Cùng thời gian đó, nhà đất trong nội đô các thành phố lớn tăng mạnh. Theo những căn mình trực tiếp giao dịch, nhiều tài sản đã tăng gấp đôi.

Khác biệt không nằm ở chỗ ai giỏi chọn lô đẹp hơn. Nó nằm ở việc tiền được đặt vào loại tài sản nào, ở thời điểm nào. Bài học cụ thể về đất nền, mình viết trong bài bài học đầu tư đất nền.

Làm sao nhận biết thời điểm

Không ai bắt đúng đáy hay đúng đỉnh. Nhưng có những tín hiệu nên theo dõi: lãi suất đang lên hay xuống, tiền đang được bơm ra hay hút về, nhà nước đang đẩy mạnh hạ tầng ở đâu, và thị trường đang có nhiều người mua thật hay chỉ có người rao bán.

Mình viết riêng về các tín hiệu này trong bài chỉ số kinh tế vĩ mô nào ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Bảng tóm tắt bốn tín hiệu nên theo dõi: Lãi suất đang lên hay xuống; Tiền đang được bơm ra hay hút về; Nhà nước đang đẩy mạnh hạ tầng ở đâu; Có nhiều người mua thật hay chỉ có người rao bán — Tóm tắt: bốn tín hiệu nên theo dõi

Đầu tư tập trung vào nơi mình hiểu

Mình gặp nhiều anh chị kinh doanh rất giỏi nhưng đầu tư lại thua. Điểm chung là ở đâu cũng có một ít: một lô ở tỉnh này, một căn nghỉ dưỡng ở tỉnh kia. Nhìn lại, tài sản không tăng bao nhiêu và rất khó bán.

Cách mình làm bây giờ là đầu tư tập trung vào khu vực mình nắm rõ nhất, thường là gần nơi mình sống, và chọn tài sản có giá trị sử dụng thật: ở được, cho thuê được. Loại tài sản này dễ bán, và khi thị trường xấu vẫn có dòng tiền để giữ.

Thời điểm cụ thể với nhà dòng tiền, xem bài bất động sản dòng tiền khi nào nên mua, khi nào nên đợi.

Chân dung cận tác giả mặc vest, nét mặt nghiêm, tay chỉnh cà vạt trên nền sáng — Giờ mình đầu tư tập trung vào khu vực mình nắm rõ nhất

Muốn trao đổi về thời điểm mua nhà dòng tiền?

Mình cập nhật diễn biến giá, lãi suất và các tòa nhà đang được chủ giảm giá. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vị trí hay thời điểm quan trọng hơn khi mua bất động sản?

Theo trải nghiệm của mình, thời điểm quan trọng hơn. Mua sai thời điểm thì vị trí đẹp vẫn có thể lỗ và rất khó bán.

Vì sao mua đất vị trí đẹp vẫn lỗ?

Vì mua lúc thị trường đang ở cao điểm. Khi thị trường trầm lại, kể cả lô đẹp cũng khó bán, trong khi chi phí vốn và lãi vay vẫn chạy.

Làm sao biết thời điểm nên mua bất động sản?

Theo dõi lãi suất, chính sách tiền tệ, đầu tư hạ tầng và sức mua thật trên thị trường. Không ai bắt đúng đáy, nhưng có thể tránh mua lúc quá nóng.

Nên đầu tư dàn trải nhiều nơi hay tập trung?

Theo mình nên tập trung vào khu vực mình hiểu rõ và vào tài sản có giá trị sử dụng thật, ở được và cho thuê được.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.