Đầu tư bất động sản bị chôn vốn, nguyên nhân và cách tránh

Sở hữu tài sản vài chục tỷ mà không có vài triệu cho con đi học, vì sao?

Đây là câu chuyện của rất nhiều người sau một chu kỳ sốt đất, và mình cũng từng đu đỉnh. Chu kỳ lặp lại, hình thức thay đổi, nhưng có một thứ không đổi là lòng tham. Bài này tổng hợp những sai lầm phổ biến và cách mình tránh chúng.

Nội Dung

Vì sao đầu tư bất động sản bị chôn vốn

Mình gặp nhiều người chôn hàng triệu đô, có người 50 đến 100 tỷ, vào những dự án hình thành trong tương lai giờ không bán được. Có người còn dính nợ xấu vì đã vay ngân hàng để mua. Gốc rễ thường là:

Không có mục tiêu đầu tư rõ ràng. Không đặt trước mức giá sẽ chốt lời, nên khi giá lên lại kỳ vọng lên nữa.
Mua sai thời điểm. Vào lúc thị trường đang sốt và tâm lý sợ bỏ lỡ lên cao.
Mua tài sản không có giá trị sử dụng. Đất phân lô ở nơi không ai ở, chỉ các nhà đầu cơ mua đi bán lại của nhau.
Mua giá cao hơn thị trường. Nhiều lô ở tỉnh xa bị đẩy giá gấp đôi so với giá thật của khu vực.

Câu chuyện một triệu đô trên giấy

Một người anh của mình mang tiền vay từ Hà Nội vào các tỉnh mua đất nền. Sau khoảng nửa năm, tài sản trên giấy đã lên gần 1 triệu đô. Nhưng anh không chốt, vì kỳ vọng còn tăng nữa.

Đó lại là đỉnh sóng. Đất anh mua là đất cây lâu năm, không có giá trị sử dụng. Thị trường đóng băng, vốn liếng bị chôn, cả gia đình đã chuyển vào đó, anh phải làm nhiều nghề để trả lãi ngân hàng. Khoảng 5 năm sau, khu vực đó vẫn chưa sốt lại.

Dấu hiệu của đỉnh

Khi ai cũng nói về bất động sản, từ bác xe ôm, cô bán trà đá đến lễ tân khách sạn đều đi làm môi giới, đó là lúc nên rút chân ra khỏi con sóng.

Lê Anh Tuấn mặc áo polo đen đứng bên bàn học trong một lớp học đầu tư — Mình từng đu đỉnh đất nền, và từ đó học lại cách đầu tư có kỷ luật. Ảnh: Tuấn Đất

Cách đầu tư bất động sản không bị chôn vốn

Đặt mục tiêu trước khi mua: tăng bao nhiêu phần trăm thì bán, hoặc mua để tích sản lâu dài. Đầu tư cũng phải có kỷ luật.
Đầu tư gần nhà: khoảng 70 đến 80% danh mục ở nơi bạn nắm được giá, ở được, cho thuê được. Chỉ 20 đến 30% cho các kênh xa và mạo hiểm hơn.
Chọn tài sản khan hiếm: lô góc, vị trí đẹp trong một dãy. Dự án hàng vạn căn thì cung quá nhiều, khó bán nhanh.
Chia thành nhiều giỏ: một lô đất 15 tỷ không thể bán một phần 1,5 tỷ để tiêu. Nhiều tài sản nhỏ linh hoạt hơn.
Chuyển sang tài sản có dòng tiền: không tăng gấp 5, gấp 10 sau một chu kỳ, nhưng có thể gấp 2, gấp 3 và có tiền thuê để sinh hoạt, trả lãi.

Bảng tóm tắt cách đầu tư không bị chôn vốn: Đặt mục tiêu trước khi mua; Đầu tư gần nhà: 70–80% danh mục; Chọn tài sản khan hiếm: lô góc, vị trí đẹp; Chia thành nhiều giỏ, nhiều tài sản nhỏ; Chuyển sang tài sản có dòng tiền — Tóm tắt: cách đầu tư không bị chôn vốn

Hướng đến người dùng cuối cùng

Trước khi mua, hãy hỏi: ai sẽ là người sử dụng cuối cùng và ai sẽ mua lại của mình? Ví dụ mua đất ven khu công nghiệp, lô khoảng 700 triệu đến 1 tỷ thì chính công nhân, người làm ở đó mua được. Nhưng lô lên đến 10 tỷ ở đó thì ai đủ tiền mua lại?

Nguyên tắc số một trong đầu tư là không được mất tiền. Sau một chu kỳ, người đầu tư đúng thì tài sản nhân lên rất mạnh, còn người đầu tư sai phải mất nhiều năm khắc phục. Bạn đọc thêm bài bất động sản dòng tiền khác gì bất động sản tăng giá.

Muốn chuyển tài sản chôn vốn sang tài sản có dòng tiền?

Mình tư vấn bài toán chuyển đổi và cập nhật các tòa nhà dòng tiền đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao nhiều người đầu tư bất động sản bị chôn vốn?

Vì không đặt mục tiêu chốt lời, mua lúc thị trường sốt, mua tài sản không có giá trị sử dụng và mua giá cao hơn thị trường.

Dấu hiệu nào cho thấy thị trường bất động sản đang ở đỉnh?

Khi ai cũng bàn về bất động sản, người ở mọi ngành nghề đều đi làm môi giới và tâm lý sợ bỏ lỡ lan rộng.

Làm sao để không bị chôn vốn khi đầu tư bất động sản?

Đặt mục tiêu trước khi mua, đầu tư phần lớn gần nhà, chọn tài sản khan hiếm, chia nhiều giỏ và ưu tiên tài sản có dòng tiền.

Có nên vay để mua đất nền ở tỉnh không?

Theo mình không nên. Đất nền không có dòng tiền, bạn phải lấy tiền túi trả gốc lãi, và khi sóng rút rất khó bán.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.