5 rủi ro khi mua nhà cho thuê và cách xử lý

Nhà cho thuê là con ngỗng đẻ trứng vàng, nhưng rủi ro của nó là gì?

Nhà dòng tiền có nhiều ưu điểm, nhưng mô hình nào cũng có rủi ro. Bài này liệt kê 5 rủi ro mình hay gặp nhất khi khách mua nhà cho thuê, và cách mình xử lý từng cái.

Nội Dung

5 rủi ro khi mua nhà cho thuê thường gặp

Đòn bẩy quá cao. Vay quá nhiều so với dòng tiền của căn nhà.
Không cho thuê được. Phòng trống trong khi vẫn phải trả nợ.
Nhà xuống cấp nhanh. Người thuê không giữ gìn như chủ nhà.
Đồ đạc, điện nước hỏng hóc. Phải sửa chữa thường xuyên.
Người thuê vi phạm pháp luật. Tụ tập, cờ bạc, dùng chất cấm, gây mất an toàn cháy nổ.

Rủi ro đòn bẩy, vay bao nhiêu là vừa

Nhà dòng tiền có thể dùng tiền thuê để trả nợ, nhưng vay quá tay thì chỉ cần vài tháng trống phòng là áp lực ngay. Thường mình chỉ tư vấn khách vay tối đa khoảng 50%, an toàn nhất là khoảng 20 đến 30%.

Nguyên tắc là “lấy mỡ nó rán nó”: khoản trả nợ hàng tháng nên nằm gọn trong tiền thuê. Ví dụ căn 10 tỷ, bạn có khoảng 6 tỷ, vay 4 tỷ. Khi đó tiền thuê vừa đủ trả gốc và lãi, còn tài sản vẫn tăng giá theo thời gian. Cách tính cụ thể bạn xem ở bài tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Có khách của mình dư tiền vẫn vay khoảng 500 triệu đến 1 tỷ, vì ngân hàng thẩm định thêm một lần giúp kiểm tra pháp lý căn nhà có tranh chấp hay không.

Bảng tóm tắt vay bao nhiêu là vừa: Mức vay tối đa mình tư vấn khoảng 50%; Mức an toàn nhất khoảng 20–30%; Ví dụ căn 10 tỷ có 6 tỷ, vay 4 tỷ — Tóm tắt: vay bao nhiêu là vừa

Rủi ro trống phòng và quản lý vận hành

Ở Hà Nội, trống phòng chủ yếu là do giá. Lúc cao điểm cho thuê được 5 triệu, lúc bình thường có thể chỉ 4,5 triệu. Chỉ cần điều chỉnh giá hợp lý là có khách. Chỉ khi đặt giá quá cao so với khu vực thì mới lo trống phòng.

Nếu không có thời gian, bạn có thể giao cho đơn vị vận hành hoặc khoán lại. So sánh các cách này có trong bài khoán lại hay tự vận hành.

Rủi ro xuống cấp và hỏng đồ đạc

Nhà nào cũng xuống cấp, nhà cho thuê thì nhanh hơn. Cứ khoảng 3 đến 5 năm nên sơn sửa lại một lần. Chi phí này không đáng bao nhiêu so với dòng tiền thu về mỗi năm.

Nội thất hỏng đến đâu thay đến đó. Hợp đồng thuê cần ghi rõ: người thuê làm hỏng thì phải đền, còn hao mòn theo thời gian thì chủ nhà chấp nhận. Và ngay từ đầu, hãy chọn nhà của chủ đầu tư xây dựng chất lượng.

Góc bếp gỗ có tủ lạnh, máy giặt và tủ quần áo trong phòng cho thuê — Nội thất hỏng đến đâu thay đến đó, ghi rõ trách nhiệm trong hợp đồng (ảnh minh hoạ)

Rủi ro người thuê vi phạm pháp luật

Khi ủy thác cho đơn vị quản lý, họ chịu trách nhiệm sàng lọc khách, giám sát an ninh và phòng cháy. Hợp đồng thuê phải có điều khoản ràng buộc về các hành vi vi phạm.

Dù vậy, nếu không may xảy ra chuyện, chủ nhà vẫn có thể bị liên đới. Đây là rủi ro không thể loại bỏ hoàn toàn, chỉ có thể giảm bằng quản lý tốt.

Điều cần nhớ

Đầu tư mô hình nào cũng có rủi ro. Hãy chọn căn nhà hợp lý với tài chính của mình để về còn kê cao gối ngủ ngon.

Muốn mua nhà cho thuê đã có đơn vị vận hành?

Mình cập nhật các tòa có sẵn khách thuê, kèm phương án vận hành hoặc khoán lại. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Rủi ro lớn nhất khi mua nhà cho thuê là gì?

Theo mình là đòn bẩy quá cao. Vay nhiều mà phòng trống vài tháng là áp lực trả nợ đến ngay.

Mua nhà cho thuê nên vay bao nhiêu?

Tối đa khoảng 50% giá trị, an toàn nhất khoảng 20 đến 30%, sao cho tiền thuê đủ trả gốc và lãi hàng tháng.

Nhà cho thuê bao lâu phải sửa chữa một lần?

Khoảng 3 đến 5 năm nên sơn sửa lại một lần. Nội thất hỏng đến đâu thay đến đó.

Làm sao hạn chế rủi ro người thuê vi phạm pháp luật?

Giao cho đơn vị quản lý có trách nhiệm sàng lọc khách và giám sát, đồng thời ghi rõ điều khoản ràng buộc trong hợp đồng thuê.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.