Biên độ lãi suất sau ưu đãi trong hợp đồng vay là gì

Biên độ lãi suất sau ưu đãi là gì

Khoản vay mua nhà thường có hai giai đoạn. Giai đoạn đầu, lãi suất được cố định ở mức ưu đãi. Sau đó lãi suất được tính lại theo thị trường, cộng thêm một biên độ.

Viết thành công thức: lãi suất sau ưu đãi bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Biên độ là phần ngân hàng cộng thêm, ghi thành một con số trong hợp đồng.

Theo kinh nghiệm của mình, biên độ thường khoảng 3 đến 3,5%. Khảo sát ở 10 ngân hàng trong quý II/2026 do VnExpress đăng ngày 4/8/2026 ghi nhận khoảng 3,3 đến 3,5%, đưa mức người vay thực trả lên phổ biến 13 đến 15% một năm.

Ví dụ giả định: lãi suất tham chiếu đang là 9,5%, biên độ 3,5%, thì lãi sau ưu đãi là 13% một năm.

Lãi suất tham chiếu là lãi suất nào

Mỗi ngân hàng chọn một lãi suất tham chiếu riêng. Báo Thanh Niên tháng 4/2026 ghi lại vài cách đang được dùng:

• Lãi tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng do chính ngân hàng đó công bố, cộng biên độ 3,3%.
• Cũng lãi tiết kiệm 24 tháng nhưng cộng biên độ 5%.
• Lãi suất cơ sở do ngân hàng ban hành từng thời kỳ, cộng biên độ cố định 3%.

Lãi tiết kiệm được niêm yết, ai cũng xem được. Lãi suất cơ sở do ngân hàng tự ban hành, nên cần hỏi nó được công bố ở đâu.

Hai hợp đồng cùng ghi biên độ 3,5% vì vậy chưa chắc cho ra cùng một mức lãi.

Kỳ điều chỉnh và lãi suất sàn

Kỳ điều chỉnh là khoảng thời gian giữa hai lần ngân hàng tính lại lãi suất. Bài báo trên ghi nhận có ngân hàng điều chỉnh 3 tháng một lần.

Một số hợp đồng còn có lãi suất sàn, tức mức thấp nhất mà lãi sau ưu đãi không được xuống dưới. Cũng theo bài báo đó, có ngân hàng thả nổi sau 24 tháng nhưng không thấp hơn mức sàn 14% một năm.

Sàn làm công thức mất tác dụng ở chiều xuống. Ví dụ giả định với khoản vay 4 tỷ: lãi tham chiếu giảm còn 8%, cộng biên độ 3,5% ra 11,5%. Nếu hợp đồng có sàn 12% thì bạn vẫn trả 12%, tức 40 triệu tiền lãi mỗi tháng thay vì khoảng 38,3 triệu.

Quy định buộc ngân hàng phải nói rõ những gì

Văn bản đang áp dụng là Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về hoạt động cho vay, lần sửa đổi gần nhất có hiệu lực từ 15/8/2026. Theo thông tư này:

• Lãi suất cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận.
• Khi áp dụng lãi suất có điều chỉnh, hai bên phải thỏa thuận nguyên tắc và các yếu tố để xác định lãi suất, cùng thời điểm điều chỉnh. Nếu các yếu tố đó dẫn tới nhiều mức lãi suất thì ngân hàng áp dụng mức thấp nhất (Điều 13).
• Trước khi ký, ngân hàng có trách nhiệm cung cấp đầy đủ lãi suất, cách xác định lãi suất điều chỉnh, phương pháp tính lãi, loại phí và mức phí (Điều 16).
• Các nội dung đó phải ghi trong thỏa thuận cho vay bằng văn bản. Hợp đồng theo mẫu phải được niêm yết tại trụ sở và đăng trên trang web của ngân hàng (Điều 23).

Nói gọn, cách tính lãi sau ưu đãi không được để ngỏ. Bạn được biết trước khi ký, và nó phải nằm trong hợp đồng.

Đọc ở điều khoản nào và hỏi ngân hàng câu gì

Trong hợp đồng vay, tìm phần lãi suất cho vay và các phụ lục đi kèm. Cần thấy đủ năm thứ: mức và thời gian ưu đãi, lãi suất tham chiếu, biên độ, kỳ điều chỉnh, lãi suất sàn nếu có. Những câu nên hỏi nhân viên tín dụng:

1. Lãi suất cố định bao nhiêu phần trăm và trong bao lâu.
2. Sau ưu đãi, biên độ là bao nhiêu và cộng vào lãi suất nào.
3. Lãi suất tham chiếu hôm nay là bao nhiêu, xem ở đâu.
4. Biên độ có giữ nguyên suốt thời gian vay không.
5. Mấy tháng điều chỉnh một lần, có lãi suất sàn không.
6. Khách ký cùng gói vay này trước đây hiện đang trả lãi bao nhiêu.

Câu cuối cho bạn con số thật thay cho con số dự kiến. Nên hỏi luôn phí trả trước hạn, vì nó quyết định bạn có đổi được ngân hàng khi lãi lên không. Xem bài phí phạt trả nợ trước hạn khi vay mua nhà.

Tính khoản trả theo lãi sau ưu đãi ngay từ đầu

Hãy tính khoản trả hằng tháng theo mức lãi suất sau ưu đãi, không phải theo mức lãi suất lúc ký.

Ví dụ giả định với khoản vay 4 tỷ: ở lãi ưu đãi 9% một năm, tiền lãi là 30 triệu mỗi tháng. Sang 13% là khoảng 43,3 triệu, chênh hơn 13 triệu mỗi tháng.

Mình đã trả giá cho đúng chỗ này. Mình vay với lãi suất hơn 7% một năm, hết ưu đãi đúng vào năm 2022 thì lãi thả nổi lên 15,3%. Mình kể lại ở bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Bảng tính sẵn cho từng 1% lãi tăng ở bài lãi suất tăng 1% thì tiền trả hàng tháng tăng bao nhiêu. Khoản vay sắp hết ưu đãi thì xem bài hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà thì nên làm gì.

Quy định có thể thay đổi và mỗi ngân hàng có mẫu hợp đồng riêng. Chỗ nào chưa rõ, bạn hỏi lại ngân hàng hoặc luật sư trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản
• Cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.