Vợ chồng vay mua nhà cho thuê chưa thống nhất thì bàn sao

Vợ chồng vay mua nhà thì cả hai cùng chịu khoản nợ

Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản vợ chồng tạo ra và thu nhập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn cũng vậy, trừ một số trường hợp như được thừa kế riêng, tặng cho riêng.

Khoản nợ cũng vậy. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập là nghĩa vụ chung, và hai người chịu trách nhiệm liên đới. Khoản vay mua nhà do hai người cùng ký thì cả hai cùng phải trả.

Vì vậy người đang lo không phải người cản đường. Họ là người cùng đứng tên khoản nợ.

Trên giấy tờ, hai người cùng ký ở những chỗ nào

• Khi mua: nhà mua bằng tiền chung là tài sản chung. Giấy chứng nhận ghi tên cả hai vợ chồng, trừ khi hai người thỏa thuận khác.
• Khi thế chấp để vay: việc định đoạt bất động sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024.
• Khi bán sau này: cũng cần cả hai.

Theo Luật Công chứng 2024, người yêu cầu công chứng ký vào từng trang trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên. Trên thực tế, cả hai cùng có mặt để ký, hoặc một người ủy quyền bằng văn bản cho người kia.

Khi bạn là bên mua cũng vậy: nếu nhà là tài sản chung thì cả vợ và chồng bên bán cùng ký. Mình viết ở bài những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất.

Sổ chỉ ghi tên một người chưa chắc là tài sản riêng. Với giấy tờ cụ thể của gia đình bạn, hãy hỏi công chứng viên hoặc luật sư trước khi ký.

Người muốn mua và người sợ vay lo hai chuyện khác nhau

Người muốn mua thường sợ lỡ. Khi thị trường nóng lên, nhiều người nghĩ không mua ngay là mất.

Người sợ vay thì sợ một ngày tiền thuê không đủ trả ngân hàng. Lúc bắt đầu đầu tư, mình vay với lãi suất hơn 7% một năm. Hết thời gian ưu đãi, đúng vào năm 2022, lãi suất thả nổi của khoản vay lên 15,3%. Kết quả là mình mất khoảng 80% tài sản. Mình kể ở bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Hai nỗi sợ này không cãi thắng nhau bằng lời được. Cách bàn có ích là đổi cả hai thành con số.

Bốn con số nên đặt lên bàn

1. Dòng tiền ròng của tòa nhà: tiền thuê thực thu trừ chi phí vận hành, trống phòng, bảo trì.
2. Tiền trả ngân hàng mỗi tháng, tính theo lãi suất sau ưu đãi chứ không theo lãi suất lúc ký.
3. Quỹ dự phòng: đủ 6 đến 12 tháng chi phí vận hành và trả nợ.
4. Tổng tiền trả gốc và lãi so với thu nhập của gia đình. Nguyên tắc mình dùng là không quá khoảng 30% tổng thu nhập.

Thử trên một ví dụ giả định. Một tài sản giá 18 tỷ, thu 85 triệu mỗi tháng, chi phí vận hành khoảng 15 triệu, còn 70 triệu trước khi trả nợ. Lãi vay giả định 13% một năm. Phép tính chỉ gồm tiền lãi, chưa có tiền gốc.

• Vay 6 tỷ: tiền lãi khoảng 65 triệu mỗi tháng, còn dư 5 triệu.
• Vay 11 tỷ: tiền lãi khoảng 119 triệu mỗi tháng, phải bù khoảng 49 triệu.
• Lãi lên 15% thì khoản vay 6 tỷ tốn 75 triệu mỗi tháng, phải bù 5 triệu.

Cùng một tòa nhà, hai mức vay cho hai câu trả lời khác hẳn. Có khi điều hai người chưa thống nhất không phải là có mua hay không, mà là vay bao nhiêu. Khung các mức vay ở bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Thống nhất trước ba ngưỡng

Trước khi ký, hai người nên viết ra ba ngưỡng và cùng đồng ý:

1. Mức vay tối đa. Người chưa có kinh nghiệm nên vay dưới 30% giá trị tài sản. Người đã từng vận hành nhà cho thuê và có thu nhập tốt mới nên vay quanh 50%.
2. Quỹ dự phòng tối thiểu còn lại sau khi mua. Không dùng hết tiền mặt để mua tài sản.
3. Điều kiện bán. Ví dụ phải bù tiền nhiều tháng liên tục thì bán. Có ngưỡng rồi thì đến lúc đó không phải đấu tranh với cảm xúc.

Sau khi mua, cả hai cùng xem một bảng

Người lo sẽ bớt lo khi tháng nào cũng nhìn thấy số. Lập một bảng sáu dòng và điền hằng tháng: tiền vào theo số thực thu, chi phí vận hành, chi phí bảo trì, trống phòng, khoản vay, dòng tiền còn lại.

Mở một tài khoản riêng chỉ để thu tiền thuê. Sau khi trả ngân hàng mà chỉ còn dư vài triệu, hoặc tháng nào cũng phải bù, là dấu hiệu cần ngồi lại. Cách theo dõi ở bài cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản.

Vẫn chưa thống nhất thì lùi một bước

• Giảm mức vay, hoặc chọn một tòa nhỏ hơn.
• Chưa mua, tích lũy thêm và tiếp tục đi xem tài sản thật.
• Cùng đi xem nhà, cùng hỏi người đang thuê, cùng ngồi với nhân viên tín dụng.

Chậm một chút nhưng đúng số liệu vẫn tốt hơn mua nhanh theo cảm xúc. Thà mất một cơ hội còn hơn là để mất vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Mua nhà dòng tiền với 50% vốn có khả thi không
• Góp vốn mua chung nhà cho thuê cần thỏa thuận gì trên giấy
• Mua nhà thừa kế hoặc đồng sở hữu cần những ai ký

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.