Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không

Khoản vay an toàn khi nào và không an toàn khi nào

Khoản vay chỉ an toàn khi được đặt trên một tài sản có dòng tiền thật: đang vận hành tốt, có khách thuê thật, doanh thu rõ ràng, chi phí vận hành kiểm soát được và sau khi trả ngân hàng vẫn còn dư.

• An toàn khi: dòng tiền ròng đủ trả ngân hàng, tỷ lệ vay không quá cao, có quỹ dự phòng 6 đến 12 tháng, đã có phương án khi lãi suất tăng hoặc phòng trống, pháp lý rõ và tài sản dễ bán lại.
• Không an toàn khi: vay quá cao so với vốn tự có, tài sản chưa có dòng tiền thật, dòng tiền sau nợ bị âm, không có tiền dự phòng, vay chỉ vì kỳ vọng tăng giá hoặc vì sợ mất cơ hội.

Ở Hà Nội, nhà dòng tiền phổ biến từ 10 đến 50 tỷ, quy mô chủ yếu 10 đến 30 phòng, doanh thu khoảng 50 đến 200 triệu mỗi tháng tùy vị trí và chất lượng. Với tài sản lớn như vậy, câu hỏi đúng không phải là ngân hàng cho vay được bao nhiêu. Câu hỏi là vay bao nhiêu thì dòng tiền vẫn an toàn.

Vì sao nhiều người muốn vay để mua bất động sản dòng tiền

• Chưa đủ 100% vốn: ví dụ có 8 đến 10 tỷ nhưng muốn mua tài sản 15 đến 20 tỷ, hoặc có 15 tỷ nhưng muốn tiếp cận tài sản tốt hơn ở vùng 20 đến 25 tỷ.
• Mua được tài sản tốt hơn: về vị trí, quy mô, số phòng, chất lượng xây dựng. Tài sản tốt hơn thường dễ cho thuê và dễ bán lại hơn.
• Dùng tiền thuê để trả nợ: đây là điểm khác với việc vay mua tài sản không tạo thu nhập.
• Giữ lại tiền mặt làm quỹ dự phòng: thay vì dồn toàn bộ tiền vào tài sản. Điều này chỉ đúng khi khoản vay được tính toán hợp lý.

Vay chỉ tốt khi tài sản đủ khỏe để gánh khoản vay. Nếu tài sản không tự nuôi được nợ, bạn sẽ phải lấy tiền từ nguồn khác để bù.

Bốn điều kiện nên vay

1. Tài sản có số liệu vận hành thực tế: kiểm tra hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy, lịch sử doanh thu, chi phí vận hành. Không vay dựa trên lời hứa mua xong sẽ cho thuê được giá cao.
2. Dòng tiền ròng đủ trả ngân hàng: lấy dòng tiền ròng sau vận hành trừ tiền trả ngân hàng. Kết quả dương thì khoản vay có cơ sở an toàn. Kết quả âm thì bạn phải bù tiền hằng tháng.
3. Tỷ lệ vay nằm trong vùng an toàn: không vay cao chỉ vì ngân hàng đồng ý cho vay. Tỷ lệ vay phải dựa vào dòng tiền ròng, lãi suất, thời hạn vay, nguồn thu nhập ngoài và quỹ dự phòng.
4. Có quỹ dự phòng: đủ 6 đến 12 tháng chi phí vận hành và trả nợ.

Để đo khả năng trả nợ bằng một con số, bạn dùng tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR. Ngưỡng vay cụ thể có trong bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Khi nào không nên vay

• Chưa hiểu dòng tiền ròng, chỉ nhìn doanh thu cho thuê mà chưa trừ chi phí vận hành, bảo trì, quản lý, trống phòng và tiền trả ngân hàng.
• Tài sản chỉ có doanh thu dự kiến, chưa có khách thuê thật. Tài sản chưa vận hành ổn định có thể có tiềm năng nhưng rủi ro cao hơn nhiều.
• Phải vay quá 60 đến 70% giá trị tài sản.
• Không có quỹ dự phòng, chỉ cần lãi suất tăng nhẹ là dòng tiền âm.
• Pháp lý chưa rõ, hoặc mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội.

Người vốn ít càng cần thận trọng. Vốn tự có mỏng mà vay cao thì chỉ cần doanh thu thấp hơn kỳ vọng hoặc phát sinh sửa chữa là dòng tiền căng ngay. Trường hợp này bạn đọc bài khi nào đủ điều kiện tài chính để mua nhà dòng tiền trước khi quyết định vay.

Khoản vay an toàn và khoản vay rủi ro khác nhau thế nào

• Dòng tiền: an toàn là có dòng tiền thật, rủi ro là chỉ có dự kiến.
• Tỷ lệ vay: an toàn là vừa phải, rủi ro là quá cao.
• Sau trả nợ: an toàn là còn dương, rủi ro là bị âm.
• Quỹ dự phòng: an toàn là có 6 đến 12 tháng, rủi ro là không có.
• Pháp lý: an toàn là rõ ràng, rủi ro là chưa chắc chắn.

Khoản vay an toàn không phải là khoản vay có lãi suất thấp nhất. Đó là khoản vay vừa với dòng tiền của tài sản và năng lực tài chính của bạn. Một khoản vay có lãi suất ưu đãi thấp lúc đầu vẫn rủi ro nếu sau ưu đãi, lãi suất tăng làm dòng tiền bị âm. Xem thêm bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Ví dụ vay mua tài sản 18 tỷ

Giả sử một tài sản giá 18 tỷ, doanh thu cho thuê 85 triệu mỗi tháng, chi phí vận hành khoảng 15 triệu. Dòng tiền trước trả nợ là 70 triệu mỗi tháng.

• Vay vừa phải: vốn tự có 12 tỷ, vay 6 tỷ. Áp lực trả nợ vừa phải.
• Vay cao: vốn tự có 7 tỷ, vay 11 tỷ. Áp lực trả nợ cao.

Cùng một tài sản, phương án vay 6 tỷ có biên an toàn tốt hơn phương án vay 11 tỷ. Nếu lãi suất tăng, phòng trống hoặc phát sinh sửa chữa, phương án vay cao dễ căng hơn. Không phải cứ vay được nhiều là tốt.

Bảy nguyên tắc và mười câu hỏi trước khi vay

1. Không vay nếu chưa tính dòng tiền sau nợ.
2. Không dùng hết tiền mặt để mua tài sản.
3. Giữ quỹ dự phòng 6 đến 12 tháng.
4. Kiểm tra cả lãi suất ưu đãi lẫn lãi suất sau ưu đãi.
5. Thử kịch bản lãi suất tăng.
6. Thử kịch bản trống phòng hai đến ba tháng.
7. Theo dõi dòng tiền hằng tháng sau khi mua.

Trước khi ký, bạn tự trả lời mười câu sau bằng số liệu và giấy tờ:

• Tài sản đã có dòng tiền thật chưa, doanh thu cho thuê hiện tại bao nhiêu?
• Chi phí vận hành hằng tháng bao nhiêu, dòng tiền ròng trước vay là bao nhiêu?
• Mỗi tháng phải trả ngân hàng bao nhiêu, sau khi trả còn dương hay âm?
• Lãi suất sau ưu đãi là bao nhiêu?
• Có quỹ dự phòng 6 đến 12 tháng không, trống phòng hai đến ba tháng có chịu được không?
• Nếu cần bán lại, tài sản có thanh khoản không?

Còn quá nhiều câu trả lời mơ hồ thì nên dừng lại và tính lại. Sau khi mua, bạn theo dõi tiếp theo bài cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản dòng tiền
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất
• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 20 đến 30 tỷ
• Ngân hàng siết cho vay bất động sản thì người mua làm gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.