Mua nhà dòng tiền với 50% vốn có khả thi không

Mua nhà với 50% vốn, con số thật của mình

Căn nhà mình mua ở Hà Nội có giá 8 tỷ. Đây không phải nhà để một gia đình ở, mà là một tòa nhà chia phòng cho nhiều người thuê.

Mình vay 4 tỷ với lãi suất 6% cố định trong hai năm đầu. Mỗi tháng trả cả gốc và lãi khoảng 33 triệu.

Tiền thuê căn nhà mang về là 43 triệu mỗi tháng. Nghĩa là trong hai năm lãi suất cố định, mình không phải lấy thêm tiền túi để trả ngân hàng.

Vì sao chỉ tài sản có dòng tiền mới làm được

Ông bà mình có câu lấy mỡ nó rán nó. Tiền thuê từ khách trả cho khoản vay, còn mình giữ tài sản.

Với đất nền hay nhà để ở, toàn bộ khoản trả hằng tháng phải lấy từ thu nhập. Lúc công việc thuận lợi thì không sao, lúc khó khăn thì khoản vay thành gánh nặng.

Cách tính xem tiền thuê có đủ gánh nợ hay không, xem bài cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Ba điều kiện để cách này an toàn

• Vị trí ở trung tâm thành phố lớn: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng. Nhu cầu thuê ở đó luôn có, tỷ lệ kín phòng cao, nên ít khi hụt tiền trả ngân hàng. Càng trung tâm thì càng dễ cho thuê và được giá.
• Tính đủ chi phí vận hành: tiền thuê dùng để so với khoản trả nợ phải là số thực nhận, sau khi trừ chi phí.
• Tính trước trường hợp lãi suất thay đổi: hết hai năm cố định, khoản trả hằng tháng sẽ khác. Phải biết lúc đó tiền thuê còn gánh được không.

Việc phải làm trong hai năm lãi suất cố định

Tiền thuê dư ra so với khoản trả không phải để tiêu. Trong thời gian này mình làm thêm, dồn thu nhập từ các nguồn khác để trả bớt gốc.

Mục tiêu là khi lãi suất chuyển sang thả nổi, dư nợ đã giảm đủ để tiền thuê vẫn trả được. Chi tiết ở bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Khi nào không nên vay đến 50%

• Thu nhập chỉ vài chục triệu mỗi tháng và không có nguồn nào khác để trả bớt gốc.
• Tài sản định mua không có tiền thuê, hoặc tiền thuê thấp hơn khoản trả hằng tháng.
• Chưa kiểm tra giá thuê thật của từng phòng mà chỉ nghe con số người bán đưa ra.

Tỷ lệ vay hợp với từng nhóm người, mình viết ở bài khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng mua bất động sản
• Lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Giá nhà dòng tiền Hà Nội và số vốn cần có để mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ