Giá nhà dòng tiền Hà Nội và số vốn cần có để mua một tòa

Có 7 đến 8 tỷ thì mua được nhà dòng tiền ở Hà Nội không?

Đây là câu mình được hỏi nhiều nhất. Vài năm trước thì được. Còn tại thời điểm mình quay các video này, mức giá đã khác hẳn. Bài này ghi lại mặt bằng giá mình đang thấy khi đi khảo sát và bán hàng mỗi ngày, cùng cách tính số vốn cần có. Giá thay đổi theo từng giai đoạn, bạn nên xem đây là mốc tham khảo.

Nội Dung

Giá nhà dòng tiền Hà Nội đã tăng thế nào

Lúc mình mới bán dòng sản phẩm này, một tòa nhà cho thuê trong nội đô chỉ khoảng 6, 7, 8 tỷ. Trong khoảng ba năm, giá đã tăng gấp đôi.

Tại thời điểm quay video, tòa dưới 10 tỷ gần như không còn, dưới 15 tỷ rất ít. Muốn mua được tòa có vị trí ổn, nhiều phòng, dễ cho thuê và dễ bán lại thì phải từ 15 đến 20 tỷ trở lên.

Với tầm 10 tỷ, ở mức giá đất khoảng 250 triệu mỗi mét vuông, bạn chỉ mua được một tòa hơn 40 mét vuông, tiền thuê khoảng 45 đến 55 triệu mỗi tháng.

Tác giả mặc vest xanh đen, đứng cười, hai tay cài cúc áo trên nền sáng — Mình ghi lại mặt bằng giá từ việc đi khảo sát và bán hàng mỗi ngày

Mốc một tỷ mỗi phòng

Một cách ước lượng nhanh mình hay dùng là chia giá bán cho số phòng. Ví dụ một tòa gần đường ô tô, mặt tiền 7 mét, 16 phòng, đang chào 21 tỷ, tiền thuê tự vận hành khoảng 80 đến 90 triệu mỗi tháng. Tính ra hơn 1 tỷ mỗi phòng.

Tòa nào có giá khoảng 1 tỷ mỗi phòng hoặc thấp hơn, ở vị trí tương đương, là đáng để xem kỹ. Đây chỉ là phép tính sơ bộ. Phải kiểm tra tiếp diện tích phòng, giá thuê thật và pháp lý.

Cách đánh giá kỹ hơn có trong bài tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt.

Bảng tóm tắt lấy giá bán chia cho số phòng: Tòa 16 phòng, mặt tiền 7 mét, gần đường ô tô chào 21 tỷ; Tiền thuê khi tự vận hành 80–90 triệu/tháng; Tính ra hơn 1 tỷ/phòng — Tóm tắt: lấy giá bán chia cho số phòng

Cần bao nhiêu tiền mặt và vay bao nhiêu

Với một tòa khoảng 15 tỷ, nhiều người có 7 đến 8 tỷ và vay thêm khoảng một nửa. Tiền thuê 50 đến 70 triệu mỗi tháng có thể gánh được gốc và lãi trong thời gian lãi suất cố định.

Nhưng vay một nửa chỉ hợp với người có thu nhập cao, đủ để trả bớt gốc trước khi lãi suất thả nổi. Nếu thu nhập chỉ vài chục triệu mỗi tháng thì vay nhiều như vậy là quá rủi ro.

Mức mình thấy an toàn hơn cho số đông là có khoảng 14 đến 15 tỷ tiền mặt cho một tòa 20 tỷ, tức vay khoảng 30%.

Điều cần nhớ

Số vốn cần có không chỉ là tiền mặt. Nó gồm cả thu nhập đủ để trả bớt gốc trong thời gian lãi suất còn cố định.

Có 5 đến 10 tỷ thì nên làm gì

Nếu không vay, với 10 tỷ mình thường khuyên chia làm hai phần, ví dụ một căn chung cư và một lô đất ven Hà Nội, thay vì cố mua một tòa cho thuê quá nhỏ. Tòa 10 tỷ cho dòng tiền chỉ tương đương lãi gửi ngân hàng.

Nếu vẫn muốn có tài sản cho thuê, có thể vay thêm ở mức thu nhập cho phép. Còn nếu chọn đất nền thì phải thật hiểu khu vực đó. Năm 2019 mình mua một lô đất ở Cam Lâm giá 14 triệu mỗi mét vuông, năm năm sau giá còn khoảng 7 triệu.

So sánh cụ thể hơn ở bài vốn 10 tỷ nên mua chung cư hay nhà dòng tiền.

Cùng số tiền, nhà liền kề hay tòa nhà cho thuê

Ở khu phân lô Trung Yên, Nam Trung Yên của Cầu Giấy, nhà liền kề giao dịch khoảng 300 đến 350 triệu mỗi mét vuông. Căn bốn tầng hơn 100 mét vuông mà công ty mình đang thuê có giá trị khoảng 30 đến 35 tỷ, tiền thuê 50 triệu mỗi tháng.

Tính ra lợi suất cho thuê khoảng 2% mỗi năm, chưa bằng một nửa lãi gửi ngân hàng lúc đó. Đổi lại là đường rộng, ô tô tránh nhau, vỉa hè thoáng.

Cũng khoảng 30 tỷ, một tòa căn hộ dịch vụ có thể cho tiền thuê gấp ba, bốn lần. Bạn chọn bên nào tùy vào việc bạn cần dòng tiền hay cần một tài sản để ở và giữ giá. Xem thêm bài có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền.

Bảng tóm tắt cùng khoảng 30 tỷ ở Cầu Giấy: Nhà liền kề 4 tầng, hơn 100 m² thuê 50 triệu/tháng; Lợi suất cho thuê khoảng 2%/năm; Tòa căn hộ dịch vụ cùng tầm tiền tiền thuê gấp 3–4 lần — Tóm tắt: cùng khoảng 30 tỷ ở Cầu Giấy

Muốn biết với số vốn của bạn thì mua được tòa nào?

Mình gửi danh sách các tòa đang bán theo từng tầm tiền, kèm giá thuê thực tế từng phòng. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Giá nhà dòng tiền Hà Nội hiện bao nhiêu?

Tại thời điểm quay video, tòa dưới 10 tỷ gần như không còn, dưới 15 tỷ rất ít. Tòa có vị trí và số phòng ổn thường từ 15 đến 20 tỷ trở lên.

10 tỷ mua được nhà dòng tiền Hà Nội thế nào?

Ở mức giá đất khoảng 250 triệu mỗi mét vuông, 10 tỷ chỉ mua được tòa hơn 40 mét vuông, tiền thuê khoảng 45 đến 55 triệu mỗi tháng.

Mua tòa nhà 15 tỷ nên vay bao nhiêu?

Có thể vay khoảng một nửa nếu thu nhập cao và trả bớt được gốc trong thời gian lãi suất cố định. Với thu nhập vài chục triệu mỗi tháng, mức vay an toàn thấp hơn nhiều.

Một tỷ mỗi phòng có phải là giá hợp lý?

Đó là mốc ước lượng nhanh tại thời điểm quay video cho tòa ở vị trí tốt trong nội đô Hà Nội. Vẫn cần kiểm tra diện tích phòng, giá thuê thật và pháp lý.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.