Cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê có cách nào ngoài bán

Cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê thì bán có kịp không

Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Đặt giá cao hơn thị trường thì có thể mất tới nửa năm.

Muốn nhanh hơn thì phải hạ giá. Giá chốt thường thấp hơn giá treo một chút, và thấp hơn nhiều với những căn chủ đang cần bán gấp.

Bán còn mất thuế phí. Bán một căn 10 tỷ, tính cả thời gian chờ, số tiền thực nhận chỉ còn quanh 9,5 tỷ. Vì sao tòa nhà có dòng tiền vẫn dễ bán hơn đất, xem bài thanh khoản nhà dòng tiền.

Trước khi rao bán, hãy trả lời ba câu: cần bao nhiêu, cần trong bao lâu, và khi nào có tiền trả lại. Ba câu đó quyết định nên dùng cách nào dưới đây.

Khoản nhỏ thì lấy từ quỹ dự phòng và tiền thuê

Khoản vài chục đến vài trăm triệu là việc của quỹ dự phòng. Cách mình làm: lấy tổng chi phí cố định mỗi tháng, gồm cả tiền trả nợ, nhân với sáu, để ở một tài khoản riêng và không động đến.

Tòa nhà cũng tự tạo ra tiền mỗi tháng. Nếu chưa quá gấp, bạn có thể dồn tiền thuê vài tháng, lấp các phòng đang trống và hoãn những hạng mục nâng cấp chưa cần.

Riêng tiền cọc của khách thuê thì vẫn là tiền của khách. Lúc nào khách trả phòng đúng hợp đồng, bạn cũng phải hoàn được ngay. Cách lập các quỹ ở bài quản lý tài chính nhà cho thuê và lập quỹ dự phòng.

Khoản lớn thì vay thế chấp bằng chính tòa nhà

Khi cần một khoản lớn, bạn có thể mang sổ và sao kê tiền thuê ra ngân hàng để vay thế chấp. Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ tốt có thể được xử lý trong một đến hai tuần.

Cách này giữ được tòa nhà và tiền thuê, đổi lại bạn có thêm một khoản lãi phải trả. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn được khai thác và cho thuê tài sản đang thế chấp, với điều kiện báo cho ngân hàng và người thuê biết.

Ngân hàng không cho vay chỉ vì bạn có sổ. Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bản hợp nhất năm 2026, người vay phải có mục đích vay hợp pháp, phương án sử dụng vốn khả thi và khả năng tài chính để trả nợ. Sao kê tiền thuê đều đặn là thứ chứng minh điều cuối.

Ví dụ giả định: bạn vay 2 tỷ ở lãi 12% một năm. Tiền lãi là 20 triệu mỗi tháng. Tòa nhà đang thu 60 triệu thì gánh được. Tòa nhà đang thu 25 triệu và còn một khoản vay khác thì nên tính lại.

Tòa nhà đang thế chấp rồi thì còn cửa nào

Theo Bộ luật Dân sự, một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nó lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm. Về luật, tòa nhà đã trả bớt nợ vẫn có thể dùng để vay thêm.

Trên thực tế việc này do ngân hàng đang giữ sổ quyết. Hãy hỏi họ hai thứ:

• Có nâng được hạn mức trên chính tài sản đang thế chấp không.
• Có cấp sẵn hạn mức dự phòng hoặc hạn mức thấu chi không. Thông tư 39/2016 có cả hai phương thức này, mỗi hạn mức duy trì tối đa một năm.

Nếu thứ đang gấp chính là kỳ trả nợ, hãy nói chuyện với ngân hàng trước ngày đến hạn. Thông tư 39/2016 cho ngân hàng xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ theo đề nghị của người vay, và việc này phải làm trước hoặc trong 10 ngày kể từ ngày đến kỳ hạn.

Ba cách nhanh nhưng đắt

• Thẻ tín dụng. Lãi suất thẻ khi trả chậm cao hơn rất nhiều so với lãi vay mua nhà, và cao hơn nhiều lần mức sinh lời 7 đến 8% của tài sản.
• Vay nóng bên ngoài. Bộ luật Dân sự giới hạn lãi suất vay do các bên thỏa thuận ở 20% một năm, trừ khi luật khác quy định khác. Chỗ nào chào lãi tính theo ngày, theo tuần thì thường đã vượt xa mức này.
• Ký hợp đồng bán nhà để làm tin cho một khoản vay. Trên giấy đó vẫn là một hợp đồng bán nhà, nên bạn có thể mất nhà thật nếu không chuộc lại kịp, và rất khó chứng minh đó chỉ là vay tiền.

Cả ba cách đều cho tiền về nhanh, còn cái giá phải trả đến sau và lớn hơn nhiều.

Nếu vẫn phải bán thì bán sao cho ít thiệt

Có lúc bán vẫn là cách đúng, ví dụ khi khoản cần gần bằng giá trị tòa nhà, hoặc khi tiền thuê không gánh nổi thêm một khoản vay.

• Vẫn cho thuê bình thường trong lúc rao bán. Người mua sau thích một tòa nhà đang kín phòng hơn.
• Có sẵn bộ hồ sơ: sổ và hồ sơ xây dựng, hợp đồng thuê từng phòng, sao kê tiền thuê, giấy tờ phòng cháy, lý do bán nói thật.
• Nếu đang vay, so tiền lãi phải trả trong lúc chờ với số tiền phải hạ. Chờ cũng tốn chừng đó tiền lãi thì hạ sớm ít thiệt hơn.

Bộ hồ sơ này ở bài hồ sơ bán tòa nhà cho thuê. Các nguyên nhân rao mãi không ai hỏi ở bài rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì.

Phần quy định trong bài là văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết. Điều kiện vay của từng ngân hàng thay đổi theo thời kỳ, bạn nên hỏi lại ngân hàng đang giao dịch trước khi quyết.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn
• Trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư khi vay mua nhà
• Cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản
• Đang gồng lãi vay mua nhà nên bán, cơ cấu nợ hay giữ
• Bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.