Bảo trì thang máy nhà cho thuê và thay thế tốn bao nhiêu

Bảo trì thang máy nhà cho thuê gồm ba khoản tiền

• Bảo trì định kỳ: hợp đồng với một đơn vị thang máy, trả theo tháng hoặc theo năm.
• Kiểm định an toàn: làm lần đầu khi lắp, rồi lặp lại theo chu kỳ nhà nước quy định.
• Sửa chữa và thay thế: linh kiện hỏng, và xa hơn là thay cả thang.

Hai khoản đầu nhỏ và đều. Khoản thứ ba lớn và đến không báo trước, nên nó là khoản cần lập quỹ.

Bảo trì định kỳ mấy tháng một lần

Theo QCVN 02:2019/BLĐTBXH, thang máy đang sử dụng phải được bảo trì định kỳ ít nhất 03 tháng một lần. Thang lắp ở chung cư, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, bệnh viện, khách sạn, nhà máy, khu vực công cộng thì ít nhất 01 tháng một lần.

Thang máy gia đình, loại thang nhỏ chỉ để chở người, có quy chuẩn riêng là QCVN 32:2018/BLĐTBXH. Loại này phải bảo dưỡng định kỳ không quá 03 tháng một lần.

Về tiền, con số mình có là ở Hà Nội tại thời điểm quay video: thang thường được bảo hành, bảo dưỡng miễn phí trong hai năm đầu, sau đó mất khoảng 300 đến 500 nghìn mỗi tháng. Lượng người ra vào nhiều nên thang phải được bảo dưỡng đều. Một lần bảo dưỡng vài trăm nghìn có thể tránh được một hóa đơn sửa vài triệu.

Kiểm định định kỳ hai hay ba năm một lần

Theo QCVN 02:2019, thang máy phải được kiểm định lần đầu trước khi dùng, định kỳ trong lúc dùng và bất thường sau sửa chữa lớn. Việc này do tổ chức kiểm định được cấp phép làm, đạt thì dán tem trong cabin.

Chu kỳ nằm ở quy trình ban hành kèm Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH:

• Thang ở chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại, bệnh viện, khách sạn, nhà máy, khu vực công cộng: 02 năm một lần.
• Thang ở các công trình khác: 03 năm một lần.
• Thang đã dùng trên 15 năm: 01 năm một lần.

Riêng thang máy gia đình, QCVN 32:2018 ghi không quá 03 năm, thang đã dùng trên 10 năm thì không quá 02 năm. Kiểm định viên có thể rút ngắn thời hạn nếu thang xuống cấp.

Văn bản không gọi tên tòa nhà cho thuê nhiều phòng, nên thang của bạn thuộc nhóm nào thì hỏi chính tổ chức kiểm định, hoặc xem tem trong cabin và giấy chứng nhận kiểm định. Phí kiểm định chưa có bảng giá công khai nào đủ chắc để đưa vào bài, bạn hỏi giá khi đặt lịch.

Sửa chữa và thay thế chưa có bảng giá chung

Đây là khoản lớn nhất và khó nói nhất. Mình không đưa con số chung cho thang máy, vì nó thay đổi theo số tầng, số phòng và yêu cầu của từng nơi.

Vì vậy muốn có con số thì phải xin báo giá cho đúng cái thang của mình:

1. Lấy hồ sơ thang: hãng, tải trọng, số điểm dừng, năm lắp.
2. Hỏi đơn vị đã lắp thang và thêm hai đơn vị khác, cùng một bộ thông tin.
3. Xin giá tách ba phần: bảo trì theo tháng, từng linh kiện hay phải thay, và thay mới cả thang cùng loại.
4. Hỏi hợp đồng bảo trì gồm những gì, bao lâu thì có mặt khi thang kẹt, linh kiện phải chờ bao lâu.

Lập quỹ thay thang từ năm đầu

Với những thứ phải thay sau năm đến mười năm như thang máy, điều hòa, sơn lại nhà, cách làm là lấy tổng chi phí chia cho số tháng và trích dần vào một quỹ riêng.

Ví dụ giả định: báo giá thay mới cả thang là 300 triệu, bạn muốn có đủ sau 10 năm, tức 120 tháng. Mỗi tháng trích 2,5 triệu, cộng 500 nghìn bảo trì là 3 triệu cho thang máy. Con số 300 triệu chỉ để minh hoạ phép chia, không phải giá thang.

Ba lớp quỹ cho chi phí phát sinh mình viết ở bài cách quản lý tài chính nhà cho thuê và lập quỹ dự phòng.

Mua tòa nhà có sẵn thang máy thì xin giấy gì

Hồ sơ thang máy là một trong bảy loại giấy ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê. Nó cho biết hãng nào lắp, bảo hành đến khi nào và gọi ai khi có sự cố.

QCVN 02:2019 cũng buộc người quản lý thang phải lưu:

• Lý lịch thang và hồ sơ kỹ thuật.
• Giấy chứng nhận hợp quy.
• Giấy chứng nhận kết quả kiểm định còn hiệu lực, kèm biên bản kiểm định.
• Biên bản các lần bảo trì, sửa chữa, thay linh kiện.

Chủ nhà không đưa được những giấy này thì nên nhờ một đơn vị thang máy vào xem và báo giá trước khi chốt giá mua.

Nếu khoán cả tòa, thang máy vẫn là tài sản của bạn. Hợp đồng nên ghi rõ ai ký hợp đồng bảo trì, ai trả tiền kiểm định và ai trả khi phải thay linh kiện lớn. Các điều khoản khác ở bài hợp đồng khoán nhà cho thuê cần bảo đảm gì cho chủ nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì
• 10 lỗi kỹ thuật làm tăng chi phí sửa chữa nhà dòng tiền
• Chi phí xây căn hộ dịch vụ gồm những khoản nào
• Chi phí làm phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê gồm gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.