Khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì

Tòa nhà đang lãi 40 triệu mỗi tháng, con số đó đã là lãi thật chưa?

Chưa, nếu bạn chưa trừ khấu hao. Điều hòa, giường tủ, lớp sơn đều có tuổi thọ và đang cũ đi mỗi ngày. Nhiều người sợ nhà cho thuê nhanh xuống cấp, tốn tiền bảo trì. Thực tế khoản này không lớn so với dòng tiền, miễn là bạn tính trước và quản lý tốt.

Nội Dung

Khấu hao nhà cho thuê tính thế nào

Cách mình tính rất đơn giản: lấy số tiền đầu tư cho một hạng mục chia cho số tháng nó dùng được.

Nội thất: giả sử đầu tư 300 triệu, tuổi thọ khoảng 5 năm, tức 60 tháng. Mỗi tháng coi như mất 5 triệu.
Sơn và chống thấm: giả sử sơn lại cả tòa nhà hết 120 triệu, bền khoảng 5 năm. Mỗi tháng là 2 triệu.

Cộng lại là 7 triệu mỗi tháng. Vậy lợi nhuận thực không phải 40 triệu mà là 33 triệu. Đây là chi phí thật, chỉ là chưa đến ngày phải trả.

Cách đưa khoản này vào phép tính lợi nhuận, mình viết trong bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Thay toàn bộ nội thất một tòa nhà tốn bao nhiêu

Nội thất phòng cho thuê thường làm bằng gỗ công nghiệp chống ẩm, không cần loại cao cấp. Nó hợp với người thuê, dễ thay và chi phí hợp lý. Tại thời điểm quay video, đồ gỗ cho một phòng vào khoảng 20 đến 25 triệu.

Lấy một tòa 16 phòng, tính hẳn 25 triệu mỗi phòng thì thay toàn bộ hết khoảng 400 triệu. Trong khi tòa nhà đó thu hơn 100 triệu mỗi tháng. Tức là khoảng bốn, năm tháng tiền thuê là đủ làm mới toàn bộ nội thất sau nhiều năm khai thác.

Các tòa xây mới thường được bảo hành phần thấm dột và nội thất trong 6 tháng đến một năm đầu. Khi mua nhớ hỏi rõ điều khoản này.

Phòng cho thuê có tủ áo trắng lớn, kệ gỗ, tủ lạnh, máy giặt và cửa nhà tắm — Nội thất gỗ công nghiệp trong một phòng cho thuê ở Gò Vấp, TP.HCM

Các mốc bảo trì 5 năm, 7 năm, 10 năm

Khoảng 5 năm: sơn lại toàn bộ.
Khoảng 7 năm: bắt đầu thay dần nội thất.
Khoảng 10 năm: kiểm tra lại toàn bộ điện, nước, chống thấm.

Đừng đợi mười năm mới sửa một lần. Chi phí sẽ dồn rất lớn và tòa nhà trông cũ suốt thời gian đó. Hãy chia nhỏ: cứ hai, ba năm làm một hạng mục. Năm nay sơn lại, năm sau thay rèm, năm sau nữa nâng cấp camera. Tòa nhà lúc nào cũng trông mới và bạn có lý do để giữ giá thuê.

Bảng tóm tắt các mốc bảo trì một tòa nhà cho thuê: Khoảng 5 năm sơn lại toàn bộ; Khoảng 7 năm bắt đầu thay dần nội thất; Khoảng 10 năm kiểm tra điện, nước, chống thấm — Tóm tắt: các mốc bảo trì một tòa nhà cho thuê

Lập quỹ bảo trì thế nào

Mình mở một tài khoản tiết kiệm riêng, gọi là quỹ bảo trì, và cài lệnh chuyển tiền tự động mỗi tháng. Có hai cách tính số tiền trích:

Trích đúng bằng số khấu hao đã tính, như ví dụ trên là 7 triệu mỗi tháng.
Hoặc trích 5 đến 10% tổng tiền thuê thu được.

Quỹ này không dùng cho việc khác. Sau vài năm bạn có sẵn một khoản để thay mới mà không phải động vào lợi nhuận hay đi vay.

Điều cần nhớ

Lợi nhuận chưa trừ khấu hao là lợi nhuận ảo. Trích quỹ bảo trì đều hằng tháng thì đến lúc phải thay đồ bạn không bị động.

Quản lý tốt thì khấu hao thấp

Một tòa nhà có vài chục đến cả trăm người ở thì hỏng nhanh hơn nhà riêng. Nhưng của bền tại người. Khấu hao nhiều hay ít phụ thuộc phần lớn vào cách quản lý:

Dọn vệ sinh khu chung khoảng hai lần mỗi tuần. Nhà sạch thì người ở cũng có ý thức giữ sạch. Nhà đã bẩn thì sẽ bẩn rất nhanh.
Hỏng đâu sửa đó. Thấy dấu hiệu thấm là xử lý ngay, không để lan.
Có nội quy và bảng kiểm khi trả phòng. Không cho đóng đinh, vẽ lên tường. Hỏng do người thuê thì trừ vào tiền cọc rồi mới sửa.
Chọn nhà của chủ đầu tư xây kỹ. Chất lượng xây dựng ban đầu quyết định chi phí sửa chữa nhiều năm sau.

Phần hợp đồng và biên bản bàn giao, xem bài hợp đồng cho thuê nhà cần những điều khoản nào.

Muốn xem các tòa nhà xây mới còn bảo hành?

Mình cập nhật các tòa vừa hoàn thiện, kèm thời gian bảo hành, giá và dòng tiền. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Khấu hao nhà cho thuê tính thế nào?

Lấy số tiền đầu tư cho từng hạng mục chia cho số tháng sử dụng. Ví dụ nội thất 300 triệu dùng 5 năm thì khấu hao 5 triệu mỗi tháng.

Nội thất phòng cho thuê dùng được bao lâu?

Theo kinh nghiệm của mình, khoảng 5 đến 7 năm thì cần thay dần, tùy cách quản lý và ý thức người thuê.

Nên trích bao nhiêu cho quỹ bảo trì tòa nhà?

Trích bằng số khấu hao đã tính, hoặc khoảng 5 đến 10% tổng tiền thuê mỗi tháng, để ở một tài khoản riêng.

Làm sao để nhà cho thuê lâu xuống cấp?

Dọn vệ sinh khu chung đều đặn, hỏng đâu sửa đó, có nội quy rõ ràng và chia nhỏ việc bảo trì theo từng năm.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.