Chi phí xây căn hộ dịch vụ gồm những khoản nào

Chi phí xây căn hộ dịch vụ bắt đầu từ tiền đất

Người ta hay gọi chung là chi phí xây, nhưng khoản lớn nhất là đất. Trong một ví dụ ở quận lõi Hà Nội mình từng tính, tiền đất khoảng 12 tỷ còn tiền xây khoảng 4 tỷ.

Đất để xây tòa cho thuê phải chia phòng được. Khổ đẹp là khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m. Ở TP.HCM, trong bảng hàng mình khảo sát, loại này chỉ chiếm khoảng 20%. Khổ phổ biến là ngang 4 m, dài 20 m, khó chia cho phòng nào cũng thoáng.

Xem một lô cụ thể ở bài chọn đất xây chung cư mini ở Bình Thạnh.

Đất có sẵn nhà cũ thì cộng thêm phần phá dỡ

Một lô ở Bình Thạnh mình từng quay rộng 96,7 m², mặt tiền 5,8 m, hiện là nhà ba lầu. Mua về có thể sửa lại hoặc phá đi xây mới.

Phá dỡ trong hẻm là một khoản tiền và một quãng thời gian riêng. Phá một căn nhà bốn tầng trong ngõ ở Đống Đa, bên mình mất 15 đến 20 ngày. Tất cả phải đục phá bằng tay, đục thông sàn để chuyển vật liệu xuống.

Trước khi phá, mình phải xin phường, sang từng nhà giáp ranh quay lại hiện trạng và ký xác nhận. Có căn giáp tới năm, bảy hộ. Có nhà mình phải làm cả mái tôn che cho hàng xóm, xây xong thì hoàn trả sân như cũ.

Phần giá đất và giá xây thì dễ tính. Phần quan hệ với hàng xóm và chính quyền mới là phần khó, và nó làm chi phí đội lên. Nếu bạn không có nghề, mình khuyên mua nhà xây sẵn hoặc mua từ lúc xây thô để còn kiểm soát được chất lượng.

Tiền xây thô và hoàn thiện

Tính theo tổng diện tích sàn. Với chung cư mini, tại thời điểm quay video khoảng 8 đến 10 triệu mỗi mét vuông sàn hoàn thiện tùy khu vực. Con số 7 đến 8 triệu nhiều người hay nói chỉ là phần thô.

Hoàn thiện ở mức 9 triệu mỗi m² khác hẳn 12 triệu. Nhà xây kỹ thì đắt hơn một chút, nhưng bền hơn và khách thuê ở thích hơn.

Số tầng được xây quyết định diện tích sàn. Ở TP.HCM nhiều khu bị hạn chế chiều cao xây dựng. Thêm được một tầng, dòng tiền tăng khoảng 15 đến 20%.

Phòng cháy và thang máy

Hai khoản này mình tách khỏi tiền xây vì chúng không tính theo mét vuông.

• Phòng cháy: họng và hộp cứu hỏa, tủ trung tâm, đầu phun, báo khói, buồng bơm, cửa chống cháy từng tầng, lối thoát hiểm. Ngoài tiền thiết bị, lối thoát hiểm còn lấy đi một phần diện tích lẽ ra làm được phòng.
• Thang máy: tiền mua lắp, tiền bảo trì và kiểm định hằng năm.

Mình không đưa con số chung cho hai khoản này, vì nó thay đổi theo số tầng, số phòng và yêu cầu của từng nơi. Bạn cần báo giá thật cho đúng thiết kế của mình. Yêu cầu tối thiểu xem ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Nội thất

Người thuê bây giờ muốn xách vali vào ở luôn, nên phòng phải có đủ giường, tủ, điều hòa, bình nóng lạnh.

Quy tắc mình dùng: tổng chi phí nội thất không vượt quá 20% tổng chi phí xây dựng. Xây nhà hết 2 tỷ thì ngân sách nội thất tối đa khoảng 400 triệu. Vượt con số này là tiền đang đi vào những thứ không tạo thêm tiền thuê.

Nội thất cũng là thứ xuống cấp nhanh nhất. Sau khoảng 5 năm phải thay giường tủ, điều hòa. Xem bài nội thất phòng cho thuê nên đầu tư thế nào.

Thiết kế, xin phép và hoàn công

Gồm tiền thiết kế, xin giấy phép xây dựng, giám sát, làm hồ sơ phòng cháy và hoàn công. Mỗi khoản không lớn bằng tiền xây nhưng cộng lại không nhỏ.

Ở TP.HCM, các tòa nhà xây để bán phải hoàn công, tức ghi nhận tài sản trên đất vào sổ, rồi mới sang tên được. Vì vậy một căn xây bán ở đây thường mất khoảng một năm. Đổi lại, tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ, vay ngân hàng được nhiều hơn, và nhà khó xây sai phép hay vượt tầng, vì sai thì không hoàn công được.

Rủi ro ở khoản này không nằm ở tiền mà ở kết quả: giấy phép có thể cho ít tầng hơn bạn tính. Khi đó cả bảng dòng tiền phải tính lại.

Thời gian chết là khoản không ai ghi vào bảng

Từ lúc mua đất tới lúc tòa kín khách là nhiều tháng không có đồng doanh thu nào, trong khi tiền đã nằm vào đất và vào công trình.

Nếu có vay thì lãi vẫn chạy. Ví dụ một lô đất 10 tỷ vay 5 tỷ, riêng tiền lãi mỗi tháng đã khoảng 60 đến 70 triệu tại thời điểm quay video. Đây là lý do nhiều chủ phải bán cắt lỗ khi lãi suất cao.

Mua tòa đã vận hành thì tiền thuê chạy ngay từ ngày nhận nhà. So hai phương án ở bài nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây
• Cách tách giá đất và tiền xây khi xem giá tòa nhà cho thuê
• Nội thất phòng cho thuê nên đầu tư thế nào
• Chọn đất xây chung cư mini ở Bình Thạnh, ví dụ lô 96,7m² mặt tiền 5,8m
• Mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào
• Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.