Nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây

Nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây nhìn qua một ví dụ thật

Chuyện nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây nói chung chung thì ai cũng có lý. Nên mình lấy luôn một tòa cụ thể mình vừa đi xem ở Hồ Chí Minh.

• Mô hình: tòa homestay, chủ đã sửa lại và hoàn thiện đầy đủ nội thất.
• Số phòng bàn giao: 15 phòng.
• Giá chào: nhỉnh 21 tỷ.
• Đang có đơn vị thứ ba thuê lại cả tòa 105 triệu mỗi tháng.

Tính nhanh, 105 triệu nhân 12 tháng là 1,26 tỷ một năm, tức khoảng 6% mỗi năm trên giá mua. Đây là lợi suất gộp, chưa trừ thuế và các chi phí khác. Điểm đáng giá nhất là tiền thuê chạy ngay từ ngày nhận nhà, không phải chờ.

Mua nhà xây sẵn thường đắt hơn, nhưng thị trường trầm thì ngược lại

Bình thường, mua một tòa đã hoàn thiện, bạn sẽ phải trả cao hơn thị trường một chút. Chủ nhà đã bỏ công xây, sửa, lắp nội thất, nên họ cộng phần đó vào giá. Điều này hợp lý.

Nhưng ở thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, mình thấy bài toán đảo chiều. Nếu bây giờ bạn mua đất rồi tự xây lên, tổng tiền bỏ ra cũng xấp xỉ giá những tòa chủ đang bán. Tức là cùng một số tiền, một bên có ngay tòa nhà đang có khách thuê, một bên vẫn là bãi đất và một bản vẽ.

Muốn hiểu vì sao thời điểm mua ảnh hưởng lớn như vậy, bạn đọc thêm bài bất động sản dòng tiền khi nào nên mua, khi nào nên đợi.

Tự xây nhà dòng tiền mất khoảng một năm, và một năm đó rất đắt

Từ lúc mua đất đến lúc hoàn thiện một tòa cho thuê, thường mất khoảng một năm. Trong một năm ấy bạn phải bỏ công sức ra lo mọi thứ.

Nhiều người chỉ cộng tiền đất với tiền xây rồi so với giá nhà xây sẵn. Họ quên cộng thêm tiền công và thời gian của chính mình. Tính ra, phần này là rất nhiều tiền. Thêm nữa, suốt một năm đó tòa nhà chưa tạo ra đồng thuê nào, trong khi tòa xây sẵn đã thu được cả năm tiền thuê.

Rủi ro hàng xóm và pháp lý khi tự xây

Một năm là khi mọi việc suôn sẻ. Còn nếu vướng chuyện với hàng xóm, vướng pháp lý, hay bất cứ vấn đề gì phát sinh trong lúc xây, thời gian sẽ kéo dài hơn rất nhiều so với dự tính.

Mỗi tháng chậm trễ là thêm một tháng vốn nằm im và thêm một tháng bạn phải xử lý sự cố. Người mới hay đánh giá thấp phần này. Mình đã tổng hợp những lỗi tương tự trong bài 6 sai lầm khi đầu tư bất động sản dòng tiền cần tránh.

Vị trí ít đối thủ giúp nhà hoàn thiện mới cho thuê được giá

Ở tòa trong ví dụ, xung quanh phần lớn là nhà ở, rất ít homestay hay khách sạn cho thuê. Ít đối thủ nên một tòa hoàn thiện mới ở đây cho thuê được giá cao, mà khi cần bán lại cũng dễ được giá.

Cùng một tòa nhà, nếu khai thác theo mô hình homestay thì dòng tiền còn cao hơn nhiều so với cho thuê thông thường. Bạn có thể so sánh các cách khai thác trong bài các mô hình bất động sản dòng tiền phổ biến hiện nay.

Nếu có tiền lúc này, mình chọn mua nhà xây sẵn

Quay lại câu hỏi ban đầu. Nếu thời điểm này có tiền, mình sẽ chọn mua nhà xây sẵn thay vì mua đất. Cộng trừ nhân chia đủ các khoản thì hiện tại mua sẵn rẻ hơn rất nhiều.

Dù vậy, câu trả lời còn tùy thời điểm và tùy bài toán tài chính của từng người. Không có đáp án đúng cho tất cả mọi người.

Việc nên làm ngay tuần này

Chọn một tòa xây sẵn đang rao bán ở khu bạn quan tâm, rồi viết ra hai cột trên cùng một tờ giấy.

• Cột mua sẵn: giá mua và tiền thuê mỗi tháng mà tòa đó đang có.
• Cột tự xây: giá một lô đất tương đương, cộng tiền xây và nội thất, cộng một năm không có tiền thuê.

Đặt hai cột cạnh nhau, bạn sẽ thấy ngay ở thời điểm của mình cách nào có lợi hơn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nhà dòng tiền là gì? Cẩm nang chuyên sâu từ A-Z
• Bất động sản dòng tiền khi nào nên mua, khi nào nên đợi
• Lãi suất cao có nên mua bất động sản, 4 điều kiện để có lãi
• Các mô hình bất động sản dòng tiền phổ biến hiện nay
• 6 sai lầm khi đầu tư bất động sản dòng tiền cần tránh

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá và tiền thuê là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ