10 lỗi kỹ thuật làm tăng chi phí sửa chữa nhà dòng tiền

Vì sao tòa nhiều phòng dễ tốn tiền sửa chữa

Nhiều người nghĩ tòa nhiều phòng thì rủi ro được chia nhỏ, hỏng một phòng vẫn còn phòng khác. Điều đó chỉ đúng một nửa, vì bốn lý do:

• Tần suất sử dụng cao: nhiều người dùng nên khóa, vòi, thoát sàn, công tắc hỏng thường xuyên.
• Hệ thống dùng chung là điểm nghẽn: nước, thoát nước, điện tải chỉ cần một chỗ thắt là ảnh hưởng nhiều phòng.
• Sửa khi đang có khách ở thì khó và đắt: gọi thợ gấp, làm ngoài giờ, dọn vệ sinh sau sửa, có khi phải giảm tiền thuê cho khách.
• Chi phí vô hình: khách khó chịu, đánh giá xấu, phòng trống tăng và doanh thu thực nhận giảm.

Cách phòng thủ tốt nhất là thẩm định kỹ thuật trước khi mua và bảo trì định kỳ sau khi vận hành.

Năm lỗi thuộc nhóm ưu tiên cao

1. Chống thấm mái và tường. Dấu hiệu: vệt loang, trần ố, bong sơn, tường rộp, mùi ẩm nặng sau mưa. Hậu quả: chống thấm sai kỹ thuật dễ thấm lại, phải sửa đi sửa lại. Cách thử nhanh: nhìn trần ở góc khuất, chân tường, chỗ tiếp giáp mái, hỏi mùa mưa có thấm không và xin xem ảnh những lần sửa trước.
2. Thoát nước yếu hoặc tắc. Dấu hiệu: sàn nhà tắm thoát chậm, mùi cống, nước trào ngược khi nhiều phòng cùng dùng. Hậu quả: gọi thợ thông tắc nhiều lần, nặng thì phải đục sàn, đổi đường thoát. Cách thử nhanh: xả nước thử ở chậu rửa và sàn, hỏi bao lâu thì tắc một lần.
3. Điện tải không đủ. Dấu hiệu: aptomat hay nhảy, điện chập chờn, ổ cắm nóng, dây có mùi khét nhẹ. Hậu quả: phải nâng cấp dây, aptomat, tủ điện và có nguy cơ cháy nổ. Cách thử nhanh: xem tủ điện, hỏi công suất thiết kế, hỏi mùa nóng có hay nhảy aptomat không.
4. Mùi ẩm, thông gió kém. Dấu hiệu: phòng có mùi ẩm, tường mốc, quần áo khó khô. Hậu quả: khách trả phòng sớm, phải giảm giá thuê, tốn tiền xử lý thông gió và sơn chống mốc. Cách thử nhanh: đứng trong phòng hai đến ba phút, nhìn góc tường khuất, xem có cửa sổ, ô thoáng hay quạt hút không.
5. Ổ cắm, dây dẫn xuống cấp. Dấu hiệu: ổ cắm lỏng, có tia lửa, phích cắm nóng. Hậu quả: nguy cơ chập cháy, có thể phải thay hàng loạt và đi lại dây. Cách thử nhanh: thử ngẫu nhiên vài ổ cắm, công tắc, nhìn tủ điện có dấu cháy xém không.

Nếu chỉ nhớ một điều thì đó là thấm. Đây là khoản sửa dễ kéo dài và khó dứt điểm nhất.

Năm lỗi còn lại cũng cần để ý

1. Nước nóng không ổn định. Dấu hiệu: lúc nóng lúc lạnh, tụt áp khi nhiều phòng cùng dùng. Hậu quả: thay thiết bị, sửa đường ống, khách phàn nàn vì ảnh hưởng sinh hoạt hằng ngày. Cách thử nhanh: bật thử nước nóng ở một đến hai phòng, hỏi dùng bình riêng hay hệ trung tâm.
2. Thoát nước điều hòa sai. Dấu hiệu: điều hòa nhỏ nước, tường ố, trần loang quanh đường ống. Hậu quả: sửa ống thoát, xử lý mốc, ảnh hưởng nhiều phòng nếu đi chung đường thoát. Cách thử nhanh: nhìn ống thoát có dốc không, hỏi mùa nóng có hay chảy nước không.
3. Áp lực nước yếu. Dấu hiệu: nước chảy yếu ở tầng cao, giờ cao điểm không ổn định. Hậu quả: nâng bơm, tăng bể, chỉnh đường ống. Cách thử nhanh: thử nước ở tầng cao nhất.
4. Thấm ngược, ẩm nền. Dấu hiệu: nền ẩm, chân tường bong, sàn đổ mồ hôi ở tầng một và khu thấp. Hậu quả: xử lý phức tạp vì đụng tới nền, dễ tái phát nếu làm sai nguyên nhân. Cách thử nhanh: nhìn chân tường, góc khuất, khu để xe, hỏi mùa mưa có ẩm nền không.
5. Tiếng ồn, rung. Dấu hiệu: tiếng ù liên tục, rung sàn, khách kêu khó ngủ. Hậu quả: phải thêm đế chống rung, chuyển vị trí máy, có khi xử lý cách âm. Cách thử nhanh: nghe vào giờ máy chạy, xem phòng kỹ thuật đặt gần phòng ở hay không.

Bốn lỗi đầu trong danh sách này ở mức trung bình đến cao, riêng tiếng ồn ở mức trung bình.

Checklist 15 phút khi đi xem nhà

• Trần, tường ở góc khuất: có vệt ố, loang, bong sơn không, ưu tiên xem tầng trên cùng.
• Chân tường và sàn: có ẩm nền, mốc chân tường không.
• Thoát nước: xả thử sàn và chậu rửa ở một đến hai điểm, có mùi cống không.
• Tủ điện: có dấu quá tải, dây chằng chịt, cháy xém không.
• Nước nóng: mở thử ở một đến hai phòng.
• Thông gió: có cửa sổ, ô thoáng, quạt hút không.
• Điều hòa: ống thoát có dốc không, quanh ống có ố tường không.
• Áp lực nước: nếu được, thử một phòng ở tầng cao.
• Tiếng ồn: bơm, quạt đặt ở đâu, có rung, có ù không.

Ba câu hỏi đáng giá nhất: mùa mưa có thấm không, bao lâu thì tắc thoát nước một lần, mùa nóng có hay nhảy aptomat không. Nếu chủ nhà hoặc người vận hành trả lời không biết, bạn coi đó là tín hiệu cần thận trọng và nên xin xem dữ liệu vận hành.

Nhà cũ cải tạo thành tòa cho thuê ở Hà Nội thường lỗi ở đâu

Ở Hà Nội và nhiều đô thị khác, dạng tài sản hay gặp là nhà phố hoặc công trình cũ cải tạo thành tòa nhiều phòng. Mô hình này có thể cho dòng tiền tốt, nhưng rủi ro sửa chữa thường tập trung ở bốn chỗ:

• Chống thấm tường cũ và mái: lớp chống thấm đã qua nhiều mùa mưa, làm tạm thì dễ thấm lại.
• Thoát nước và mùi cống: thêm nhà tắm, thêm đường thoát nhưng độ dốc không đủ nên thoát chậm, mùi dai.
• Điện tải không nâng theo số phòng: thêm điều hòa, bình nóng lạnh nhưng tủ điện và dây chính vẫn kiểu cũ.
• Thông gió kém: thêm phòng nhưng bớt diện tích thoáng, sinh mùi ẩm và mốc.

Nếu phát hiện một đến hai lỗi thuộc nhóm ưu tiên cao, bạn nên cộng ngay một khoản dự phòng vào bài toán dòng tiền, hoặc cân nhắc dừng. Với các lỗi còn lại, hãy hỏi đã sửa chưa, sửa mấy lần, mùa mưa có bị lại không. Những khoản phải tính khi mua nhà cũ có trong bài mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào.

Việc cần làm sau khi đọc bài này

Tiền sửa chữa tốn nhất không nằm ở một lần sửa to. Nó nằm ở những lỗi lặp lại khiến bạn vừa mất tiền vừa mất khách.

1. Dùng danh sách 10 lỗi để khoanh mức ưu tiên ngay khi đi xem.
2. Làm checklist 15 phút: thử thoát nước, tìm dấu thấm, xem tủ điện, thử nước nóng, kiểm tra thông gió.
3. Hỏi ba câu về thấm, tắc thoát nước và nhảy aptomat.
4. Phát hiện lỗi ưu tiên cao thì cộng dự phòng sửa chữa vào bài toán dòng tiền.
5. Nhận tòa nhà xong thì lập lịch bảo trì điện, nước, thoát nước, điều hòa, tủ điện theo tháng hoặc theo quý.

Phần kỹ thuật là bước 6 trong checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước. Cách trích quỹ cho các khoản sửa lớn có trong bài khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Những lưu ý khi mua nhà xây sẵn để không phải sửa chữa liên tục
• Mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào
• Khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì
• Cách chống nóng nhà hướng Tây cho phòng cho thuê
• Ảnh phòng cho thuê khác thực tế ở những điểm nào
• Cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.