Có 8 tỷ vay 10 tỷ mua nhà cho thuê thì rủi ro tới đâu

Vay 10 tỷ mua nhà cho thuê 18 tỷ là vay bao nhiêu phần trăm

Vay 10 tỷ trên căn 18 tỷ là vay khoảng 56% giá trị tài sản. Theo khung mình đã viết, mức 50 đến 60% là rủi ro từ trung bình đến cao, chỉ hợp khi tài sản có dòng tiền mạnh và bạn có thu nhập ngoài ổn định.

Ngân hàng cũng chưa chắc duyệt đủ 10 tỷ. Mình thường nói với khách: hãy tính là vay được khoảng một nửa giá mua, với căn này là khoảng 9 tỷ. Có căn chỉ vay được 45%, tức khoảng 8,1 tỷ. Cách ngân hàng tính ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Và 8 tỷ không dồn hết vào tiền nhà được. Khi mua nên cộng thêm khoảng 2,5% vào giá cho thuế phí, với căn 18 tỷ là 450 triệu.

Mỗi tháng trả bao nhiêu ở từng nấc lãi suất

Giả định khoản vay 10 tỷ, thời hạn 30 năm, mỗi tháng trả một số tiền bằng nhau gồm cả gốc và lãi. Cách tính có trong bài cách tính khoản trả nợ cố định khi vay mua nhà dòng tiền.

• Lãi 8% một năm: khoảng 73,4 triệu mỗi tháng.
• Lãi 10%: khoảng 87,8 triệu.
• Lãi 13%: khoảng 110,6 triệu.
• Lãi 15%: khoảng 126,4 triệu.

Mỗi nấc 1% làm khoản trả tăng thêm khoảng 7 đến 8 triệu mỗi tháng.

Theo khảo sát ở 10 ngân hàng trong quý II/2026 do VnExpress đăng ngày 4/8/2026, lãi ưu đãi phổ biến 8,5 đến 11% một năm và chỉ áp dụng 6 đến 12 tháng. Sau đó khoản vay chuyển sang thả nổi, mức thực trả phổ biến 13 đến 15%.

Tiền thuê phải đạt bao nhiêu thì còn gánh được

Thứ đem ra so với khoản trả là dòng tiền ròng, tức tiền thuê thực thu sau khi trừ chi phí vận hành và phần dự phòng trống phòng, sửa chữa.

Quy tắc mình dùng là dòng tiền ròng chia cho tiền trả nợ hằng tháng phải từ 1,3 trở lên, và tính bằng lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra. Với khoản vay 10 tỷ, dòng tiền ròng mỗi tháng cần đạt:

• Lãi 8%: khoảng 95 triệu.
• Lãi 10%: khoảng 114 triệu.
• Lãi 13%: khoảng 144 triệu.

Trên căn 18 tỷ, dòng tiền ròng 144 triệu mỗi tháng tương đương khoảng 9,6% một năm trên giá mua. Trong khi mức khoán mình cho là hợp lý với một căn ô tô tránh chỉ khoảng 5,7 đến 6% một năm. Ở mức vay này, tiền thuê khó tự gánh khoản vay khi lãi đã thả nổi.

Ví dụ một căn 18 tỷ thu 85 triệu mỗi tháng

Lấy ví dụ giả định ở bài cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản: tài sản 18 tỷ, doanh thu cho thuê 85 triệu mỗi tháng, chi phí vận hành 12 triệu, dự phòng sửa chữa và trống phòng 8 triệu. Dòng tiền ròng trước vay còn 65 triệu.

Chỉ tính riêng tiền lãi, 65 triệu mỗi tháng đủ trả lãi cho khoản vay 10 tỷ tới mức 7,8% một năm. Tính cả gốc theo cách trả đều 30 năm thì phải bù ngay từ nấc đầu:

• Lãi 8%: bù khoảng 8,4 triệu mỗi tháng.
• Lãi 10%: bù khoảng 22,8 triệu.
• Lãi 13%: bù khoảng 45,6 triệu.
• Lãi 15%: bù khoảng 61,4 triệu.

Phép tính trên một tòa có số thật nằm ở bài vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi.

Cần quỹ dự phòng bao nhiêu

Cách mình tính quỹ dự phòng: lấy tổng chi phí cố định mỗi tháng, gồm cả tiền trả nợ, nhân với sáu, rồi để ở một tài khoản riêng.

Với ví dụ trên, ở lãi 10% khoản trả là 87,8 triệu, cộng 12 triệu chi phí vận hành thành khoảng 100 triệu mỗi tháng. Quỹ sáu tháng là khoảng 600 triệu. Ở lãi 13% là khoảng 736 triệu.

Cộng 450 triệu thuế phí với 600 triệu quỹ dự phòng là hơn 1 tỷ không nằm trong tiền nhà. Người có đúng 8 tỷ vì vậy sẽ phải vay khoảng 11 tỷ, hoặc chọn căn rẻ hơn.

Nên thử thêm kịch bản xấu: lãi suất lên 15% và 20% số phòng bị trống. Khi đó dòng tiền ròng còn 48 triệu, trong khi khoản trả là 126,4 triệu. Mỗi tháng phải bù khoảng 78 triệu.

Ba hướng để khoản vay bớt rủi ro

1. Hạ mức vay. Cũng 8 tỷ vốn, chọn căn quanh 14 tỷ thì khoản vay còn khoảng 6 tỷ, tức khoảng 43%.
2. Trả gốc nhanh trong thời gian lãi cố định. Ví dụ vay 50% giá trị tòa nhà thì trong 18 tháng đầu nên trả được ít nhất 20%, để lúc thả nổi dư nợ chỉ còn khoảng 30%. Với căn 18 tỷ, 30% là 5,4 tỷ. Ở dư nợ đó, 65 triệu mỗi tháng đủ trả lãi tới khoảng 14,4% một năm.
3. Trả nợ bằng thu nhập. Mình biết có khách thu nhập rất tốt vay tới 70% và dùng thu nhập để trả gốc nhanh. Nguyên tắc mình dùng là tổng tiền trả gốc và lãi không quá 30% tổng thu nhập.

Hướng thứ hai đòi trả được 4,6 tỷ tiền gốc trong một năm rưỡi. Thu nhập không cho phép thì hướng thứ nhất thực tế hơn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà thì nên làm gì
• Lãi suất tăng 1% thì tiền trả hàng tháng tăng bao nhiêu
• Có 6 tỷ mua nhà cho thuê 6 tỷ hay vay thêm mua căn 10 tỷ
• Vay 40% mà vẫn âm dòng tiền khi vay mua nhà vì sao

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.