Bán lại nhà dòng tiền có lỗ không và lỗ khi nào

Bán lại nhà dòng tiền có lỗ không

Có thể lỗ. Một tòa đang có tiền thuê thật dễ tìm người mua hơn một mảnh đất trống. Nhưng dễ bán không có nghĩa là bán được cao hơn giá mua.

Chữ lỗ có hai nghĩa. Một là giá bán thấp hơn giá mua. Hai là giá bán bằng giá mua, nhưng trừ thuế phí và lãi vay thì vẫn hụt. Nghĩa thứ hai có phép tính riêng ở bài bán nhà bằng giá mua vào thì thực lãi hay lỗ.

Bài này nói về nghĩa thứ nhất, với năm trường hợp hay gặp:

1. Mua cao hơn vùng giá hợp lý.
2. Phải bán gấp vì lãi vay.
3. Tiền thuê lúc bán thấp hơn lúc mua.
4. Căn nhà ít người mua lại được.
5. Giữ quá ngắn.

Trường hợp một là mua cao hơn vùng giá hợp lý

Người mua sau sẽ định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất họ muốn. Giá bạn đã mua không nằm trong phép tính của họ.

Vùng giá hợp lý của một tòa nhà cho thuê tính được: giá đất khu đó nhân diện tích, cộng tiền xây và nội thất, cộng phần lãi của người xây. Theo những thương vụ mình biết, biên lợi nhuận của người xây thường từ 10 đến 25% tùy căn. Mua cao hơn vùng này nhiều thì phần chênh rất khó lấy lại khi bán.

Mình từng mua sai nhịp một lô đất ở Cam Lâm, Khánh Hòa năm 2019. Có lúc lô đó lãi hơn 1 tỷ mà mình không bán. Gần đây người quen làm môi giới ở đó bảo còn rất lâu nữa mới bán lại được quanh giá mình đã mua.

Trường hợp hai là phải bán gấp vì lãi vay

Thứ khiến chủ nhà phải bán cắt lỗ thường là chuyện tháng nào cũng phải lấy tiền túi ra trả lãi.

Chuyện này mình đã trả giá thật. Lúc bắt đầu đầu tư, mình vay với lãi suất hơn 7% một năm. Hết thời gian ưu đãi, đúng vào năm 2022, lãi thả nổi lên 15,3%, và mình mất khoảng 80% tài sản. Mình kể lại ở bài lãi suất thả nổi khi vay mua nhà.

Người bán gấp không còn quyền chọn giá. Lúc lãi suất cao, có những căn mình thấy chủ đã giảm tới 4 đến 5 tỷ. Căn của chủ đang ngộp thường rẻ hơn mặt bằng khoảng 10 đến 20%.

Người phải bán rẻ thường giữ nhiều căn cùng lúc, có đất chưa kịp xây hoặc nhà xây dở chưa có dòng tiền.

Trường hợp ba là tiền thuê lúc bán thấp hơn lúc mua

Người mua nhà cho thuê định giá theo tiền thuê thật. Mỗi phòng trống là một khoản bị trừ vào giá.

Ví dụ giả định: một tòa thu 60 triệu mỗi tháng, người mua muốn tỷ suất 6% một năm thì trả quanh 12 tỷ. Lúc bán tòa chỉ còn thu 50 triệu, cũng người đó chỉ trả quanh 10 tỷ. Giá bán chênh khoảng 2 tỷ.

Khi cung vượt cầu, người thuê chuyển từ nhà cũ sang nhà mới đẹp, thoáng, đủ tiện ích, và tiền thuê tòa cũ giảm. Trong lúc rao bán vẫn nên cho thuê bình thường.

Trường hợp bốn là căn nhà ít người mua lại được

• Tầm giá cao so với số đông. Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ. Lên 35, 40 tỷ thì người mua phải có sẵn 20 tỷ trở lên, số người như vậy ít hơn hẳn.
• Vị trí khó. Thửa đất cuối ngõ, xe ba gác khó vào thì giá rẻ, tỷ suất cao, đổi lại khó bán lại và ít tăng giá.
• Thiếu giấy. Nhà thiếu giấy chỉ bán được cho người chịu mua thiếu giấy, mà nhóm đó ít hơn và trả giá thấp hơn.

Ít người mua thì chờ lâu. Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng, đặt giá cao hơn thị trường thì có thể mất tới nửa năm. Riêng chuyện tầm giá có bài bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu.

Trường hợp năm là giữ quá ngắn

Mốc hai, ba năm của khách ở đầu bài là ngắn với một tài sản mà phần tăng giá không ai chắc được.

Giá đất TP.HCM gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ trong 5 đến 6 năm qua. Khi mua ở đây, mình tính dòng tiền là chính, phần tăng giá đất là phần cộng thêm. Ở Hà Nội, mấy năm qua giá nhà đã tăng rất nhanh, nên mình không kỳ vọng tốc độ đó lặp lại.

Trong khi đó lần mua bán nào cũng mất thuế phí. Bán một căn 10 tỷ, tính cả thuế phí và thời gian chờ, số tiền thực nhận chỉ còn quanh 9,5 tỷ. Giá phải tăng đủ bù khoản này thì mới gọi là không lỗ.

Việc làm được từ lúc mua để ngày bán ít rủi ro

1. Có vùng giá của mình trước khi trả giá: giá đất cộng tiền xây, giá tính ngược từ tiền thuê thật, giá các căn tương tự cùng khu.
2. Tự hỏi luôn: sau này ai sẽ mua lại căn này của mình, và họ có đủ tiền không.
3. Chọn căn đủ giấy, đường ô tô tránh nhau, gần phố và khu đông dân cư.
4. Vay ở mức tiền thuê vẫn gánh được khi lãi suất lên, để không bị ép bán.

Cần tiền mà giá đang xấu thì bán chưa phải lối duy nhất. Các cách khác ở bài cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê có cách nào ngoài bán.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán
• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn
• Rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì
• Nhà cho thuê lợi nhuận cao bất thường đi kèm rủi ro gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.