Mua nhà nên giao tiền trước hay công chứng trước

Giao tiền trước hay công chứng trước và nỗi lo của hai bên

Nếu giao hết tiền rồi mới ký, bên mua nắm rủi ro: tiền đã đi mà chưa có gì trong tay. Nếu ký công chứng xong mới giao tiền, bên bán nắm rủi ro: nhà đã sang tên trên giấy mà tiền chưa về.

Một người xem nói thẳng: không trả hết tiền thì ai người ta bán cho. Người khác hỏi ngược: bên bán nhận hết tiền rồi không làm tiếp thì đòi bằng cách nào.

Cả hai đều đúng. Nên cách làm hợp lý là không bên nào phải đi trước hoàn toàn.

Cách nhiều người kể đã làm ở phòng công chứng

Việc đầu tiên là hẹn ngày công chứng và nộp hồ sơ trước để văn phòng công chứng soạn sẵn. Tới ngày ký, ba, bốn người kể gần giống nhau, có thể tóm lại thành bốn bước.

1. Hai bên ký và lăn tay vào hợp đồng mua bán. Công chứng viên chưa đóng dấu, chưa phát hành.
2. Bên mua chuyển tiền.
3. Bên bán xác nhận với công chứng viên là đã nhận đủ.
4. Công chứng viên đóng dấu và phát hành hợp đồng.

Một người viết rằng làm như vậy thì bên mua và bên bán đều không lật lại được. Mỗi văn phòng công chứng có cách làm riêng, nên hỏi trước ngày ký xem họ có hỗ trợ trình tự này không.

Chuyển khoản và giấy xác nhận đã nhận tiền

Trước khi giao bất kỳ khoản nào, phải được nhìn thấy sổ gốc, và chỉ giao tiền cho người đứng tên trên sổ.

Tiền nên chuyển khoản thẳng từ tài khoản của bạn cho bên bán, nội dung ghi rõ. Sao kê là bằng chứng về nguồn tiền.

Một người xem kể cách của mình: mỗi lần giao tiền đều lập giấy ghi số tiền bằng số và bằng chữ, có chữ ký của cả hai vợ chồng bên bán. Giấy này không thay cho hợp đồng công chứng. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, một tờ giấy viết tay không đủ để sang tên.

Vì sao nên giữ lại một phần tiền

Công chứng xong chưa phải là xong. Sau đó còn bước đăng ký sang tên và bước nhận nhà.

Có người kể gia đình mình trả đủ tiền rồi mà bên bán không giao nhà, đưa thêm điều kiện mới. Một môi giới kể vụ khách đã ký công chứng, thanh toán 99%, đến lúc làm thủ tục sang tên thì không sang được.

Nên thỏa thuận giữ lại một phần nhỏ, ví dụ khoảng 5% giá trị, đến khi nhận sổ mang tên mình rồi mới thanh toán nốt. Cách thương lượng điều khoản này ở bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Thuế phí ai nộp cũng cần chốt trước ngày ký

Tới ngày công chứng mới bàn ai nộp thuế thì rất dễ cãi nhau. Giá chốt là giá đã gồm thuế phí hay chưa, bên nào nộp khoản nào, phải ghi thẳng vào hợp đồng đặt cọc.

• Lệ phí trước bạ 0,5%: người mua nộp để được sang tên. Nhà 10 tỷ là 50 triệu.
• Thuế thu nhập cá nhân 2%: theo luật đây là thuế của người bán. Với nhà 10 tỷ là 200 triệu. Trên thực tế hai bên hay thỏa thuận để người mua trả, đổi lại giá tốt hơn.

Quy tắc mình hay dùng: khi đi mua, cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật của mình. Chi tiết từng khoản ở bài thuế phí khi mua bán nhà đất.

Ngày nhận nhà cần làm những gì

1. Chốt số điện, số nước tại thời điểm bàn giao.
2. Kiểm kê những tài sản bên bán để lại.
3. Lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên.
4. Đổi khóa.

Với tòa nhà đang cho thuê, bạn nhận thêm hợp đồng thuê của từng phòng và tiền cọc của khách. Mua bán xong chưa phải là xong. Sau đó còn việc làm sổ, thuế, tìm khách thuê và vận hành.

Trước tất cả các bước trên là khâu đặt cọc, mình viết ở bài những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Các bước mua nhà nội đô Hà Nội từ A đến Z cho người mua nhà dòng tiền
• Rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng
• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Cách kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua nhà
• Mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần lưu ý những gì
• Xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu khi chỉ thấy giá rao
• Mua nhà thừa kế hoặc đồng sở hữu cần những ai ký

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.