Kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì khi mua cả tòa

Kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì, nhìn một lượt

Dòng tiền tốt hay xấu không nằm sẵn trong căn nhà. Nó tùy vào cách bạn vận hành. Việc đó cần bảy thứ:

1. Một cách vận hành rõ ràng.
2. Nguồn khách thuê không phụ thuộc một kênh.
3. Phòng đạt tiêu chuẩn người thuê cần.
4. Hợp đồng, tiền cọc và nội quy.
5. Hệ thống phòng cháy còn hoạt động.
6. Sổ sách và quỹ dự phòng.
7. Kê khai thuế cho thuê.

Chọn cách vận hành trước

Có ba cách, mỗi cách đánh đổi giữa dòng tiền và công sức.

• Khoán lại: cho một đơn vị thuê lại cả tòa với giá khoảng 70 đến 80% giá phòng, thanh toán theo kỳ, thường 3 tháng một lần. Dòng tiền thấp nhất, gần như không mất thời gian.
• Thuê quản lý: khoảng 200 đến 300 nghìn mỗi phòng mỗi tháng. Dòng tiền cao hơn khoán, tiền về thẳng tài khoản của bạn, nhưng tháng trống phòng thì bạn chịu.
• Tự quản lý: giữ trọn dòng tiền, đổi lại mất rất nhiều thời gian.

Ví dụ một tòa 25 phòng ở Gò Vấp. Khi kín cả 25 phòng, tòa thu khoảng 150 triệu mỗi tháng. Mức khoán trả cho chủ nhà là 115 triệu.

Nếu bạn bận kinh doanh và muốn thu nhập thụ động thật sự, khoán lại là gọn nhất. Mình so đủ ba cách ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Nguồn khách thuê không phụ thuộc một kênh

Phần lớn chủ nhà không tự tìm đủ khách nên phải nhờ các đội môi giới cho thuê. Mức hoa hồng phổ biến là 30 đến 50% tiền thuê tháng đầu.

Chủ nhà bị khoá nick ở đầu bài là ví dụ của việc dựa vào một kênh. Hai việc nên làm thêm:

• Khi có phòng trống, báo cho những người đang thuê và thưởng cho ai giới thiệu được người quen vào ở.
• Đăng tin có ảnh sáng, rõ. Tin như vậy kín phòng nhanh hơn hẳn.

Có khách rồi thì xem giấy tờ gốc, nhận đủ cọc và tiền nhà tháng đầu rồi mới giao chìa khóa.

Phòng đạt tiêu chuẩn người thuê cần

Khách thuê chỉ thật sự quan tâm đến năm thứ: điều hòa phải mát, bình nóng lạnh phải an toàn, giường và đệm phải sạch, tủ phải đủ rộng, và có một chiếc bàn.

Đồ trong phòng phải chịu được nhiều đời khách, nên ưu tiên bền, dễ vệ sinh, dễ thay thế. Mình dùng nguyên tắc khách sạn ba sao: màu trung tính, nội thất đơn giản và đồng bộ.

Khu vực chung nên được quét dọn khoảng hai buổi một tuần. Nhà sạch thì người thuê ở lâu hơn.

Cách chọn đồ ở bài nội thất phòng cho thuê nên đầu tư thế nào.

Hợp đồng, tiền cọc và nội quy

• Ghi rõ nếu khách chậm trả quá một số ngày nhất định thì chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng.
• Tiền cọc chỉ hoàn trả sau khi khách đã bàn giao phòng và thanh toán hết chi phí. Không cấn trừ vào tháng cuối.
• Lập biên bản bàn giao nội thất có hình ảnh, hai bên cùng ký.
• Có nội quy đính kèm hợp đồng.

Một tòa 20 phòng có thể đang giữ khoảng 80 triệu tiền cọc. Hãy để khoản này ở một tài khoản riêng, vì đó vẫn là tiền của khách.

Nếu khoán cả tòa cho một đơn vị, hợp đồng khoán cần ghi rõ thời hạn, số tháng cọc, mức phạt khi họ trả nhà trước hạn, ai lo phòng cháy và ai nộp thuế.

Các điều khoản nên có ở bài hợp đồng cho thuê nhà cần những điều khoản nào.

Phòng cháy là việc của chủ nhà

Một khách đã mua tòa nhà nhắn mình: vừa bị kiểm tra, xử lý xong rồi, nhưng vẫn muốn làm thêm. Đã là chủ thì chuyện phòng cháy không dừng ở ngày mua.

Bạn phải lắp đủ thiết bị, có lối thoát nạn, và kiểm tra, chạy thử hệ thống định kỳ. Nếu được, hãy để thêm mặt nạ chống khói và thang dây trong từng phòng.

Quy định về phòng cháy thay đổi theo từng thời kỳ và từng địa phương. Bạn nên hỏi lại cơ quan phòng cháy nơi có nhà. Danh sách thiết bị nên có ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Sổ sách, quỹ dự phòng và thuế

• Mở một tài khoản riêng chỉ để thu tiền thuê.
• Thu tiền nhà xong, trích ngay 5% doanh thu vào quỹ sửa chữa nhỏ.
• Trích thêm quỹ bảo trì cho những thứ phải thay sau năm đến mười năm như sơn, nội thất, điều hòa.

Với phường và khu phố còn có các khoản đóng góp theo quy định của địa phương và thủ tục đăng ký tạm trú cho người thuê.

Về thuế, cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Mức cụ thể phụ thuộc quy định tại thời điểm bạn kê khai, nên hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán. Khi khoán cả tòa, bên khoán khai thay không có nghĩa là chủ nhà không phải nộp.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ khi mua cả tòa ở TP.HCM
• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Cách quản lý nhà cho thuê bằng công cụ miễn phí
• Kinh nghiệm chọn khách thuê nhà và giữ khách ở lâu
• Cho thuê theo ngày cần giấy phép gì và thủ tục ra sao
• Thuế cho thuê nhà của cá nhân phải khai và nộp thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.