Nên ưu tiên dòng tiền hay lãi vốn khi mua bất động sản

Dòng tiền hay lãi vốn, hai sai lầm khi chỉ chọn một

• Chỉ nhìn dòng tiền: mua một tòa nhà ở khu không phát triển. Tiền thuê cao, nhưng mười năm sau giá trị vẫn vậy. Bạn có tiền tiêu hằng tháng mà bỏ lỡ cả một nhịp tăng giá.
• Chỉ nhìn lãi vốn: mua một mảnh đất ở nơi rất xa, chấp nhận để không năm, mười năm với hy vọng tăng nhiều lần. May thì thắng lớn, không may thì vốn nằm chết ở đó.

Hai loại tài sản này khác nhau thế nào, mình viết ở bài bất động sản dòng tiền khác gì bất động sản tăng giá.

Bộ lọc hai lớp

• Lớp một, dòng tiền: lợi suất cho thuê ròng phải trên 5% mỗi năm. Dưới mức đó, tài sản không đủ sức đỡ bạn khi thị trường xấu.
• Lớp hai, lãi vốn: tài sản phải nằm gần một động lực tăng trưởng rõ ràng. Ví dụ một tuyến metro sắp chạy, một trường đại học sắp mở rộng, một khu vực sắp được nâng cấp hạ tầng.

Tài sản qua được cả hai lớp mới đáng xuống tiền. Cách tính lợi suất ròng ở bài lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền.

Trung tâm hay vùng ven theo mức chịu rủi ro

Nhà cho thuê thuộc lớp tài sản tạo thu nhập, nên mức rủi ro vốn đã tương đối thấp. Trong nhóm này vẫn có hai hướng.

Muốn nguồn thu ổn định và giữ dài hạn, hãy mua ở các quận trung tâm của thành phố lớn. Người đi làm đông, phòng ít khi trống.

Muốn thêm phần tăng giá, có thể nhìn ra các quận vùng ven. Đổi lại, tỷ lệ kín phòng kém ổn định hơn, có nơi chỉ khoảng 80%, vì quanh đó chỉ có vài trường đại học và ít người đi làm.

Xem thêm bài nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven.

Vốn dưới 10 tỷ có được cả hai không

Ở nội đô Hà Nội, với dưới 10 tỷ, tại thời điểm quay video gần như không còn tài sản vừa có dòng tiền cao vừa có khả năng tăng giá mạnh.

Một hướng khác là đất ở những nơi đông dân, như ven khu công nghiệp hoặc trục chính của thôn, xã. Đất đó có thể cho thuê kinh doanh hoặc xây dãy phòng trọ, vừa có tiền thuê vừa giữ được phần tăng giá của đất.

Hướng này không dễ. Khu vực đạt yêu cầu không nhiều, và bạn phải đánh giá được địa phương đó có nội lực tăng trưởng thật hay không. Những sai lầm thường gặp ở bài đầu tư đất ở tỉnh cần lưu ý những gì.

Chọn theo tuổi và hoàn cảnh

Trước khi chọn, hãy tự hỏi mình bao nhiêu tuổi và chịu được mức rủi ro nào. Người sắp nghỉ hưu cần tiền đều hằng tháng hơn là chờ tăng giá. Người còn trẻ, thu nhập đang tăng thì có thể dành một phần cho tài sản chờ tăng giá.

Mình xếp các loại tài sản theo tầng trong bài tháp tài sản 5 tầng.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Bất động sản dòng tiền khác gì bất động sản tăng giá?
• Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven cho căn đầu tiên
• Tháp tài sản 5 tầng và cách phân bổ tài sản như người giàu
• Tài sản và tiêu sản trong bất động sản khác nhau thế nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ