Nhà trung tâm tăng giá chậm hơn vùng ven có đúng không

Nhà trung tâm tăng giá chậm hơn vùng ven đúng ở chỗ nào

Ở Hà Nội, các quận lõi đông dân, nhiều văn phòng và trường đại học, giá thuê cao và ổn định, gần như không bao giờ thiếu khách. Đổi lại, tiềm năng tăng giá vốn không cao bằng vùng ven.

Vùng ven như Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Hoài Đức thì hạ tầng còn phát triển, dư địa tăng giá còn.

TP.HCM cũng theo nguyên tắc đó. Càng vào lõi, việc cho thuê càng ổn định, nhưng dư địa tăng giá không còn nhiều.

Cái giá của vùng ven là tiền thuê

Phần được thêm về tăng giá phải trả bằng tiền thuê. Tại thời điểm quay video, mình ước dòng tiền vùng ven Hà Nội khoảng 3,8 đến 4% mỗi năm, còn quận trung tâm khoảng 5 đến 5,5%.

Tỷ lệ kín phòng ở vùng ven kém ổn định hơn, có nơi chỉ khoảng 80%, vì quanh đó chỉ có vài trường đại học và ít người đi làm. Các tòa bên mình đang cho thuê ở quận lõi thường chỉ trống khoảng 5%.

Có nơi như Phú Đô cả làng cùng xây nhà cho thuê. Nguồn cung tăng quá nhanh thì chắc chắn có phòng trống. Khu phụ thuộc một nguồn khách như sinh viên chỉ nóng vào khoảng tháng 8. Mình so kỹ hai vùng trong bài nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven.

Tăng giá ở vùng xa không phải lúc nào cũng tới

Chữ trên lý thuyết trong câu của khách là chữ đáng giữ lại.

Từ 2021 đến 2025, theo những căn mình trực tiếp bán, giá nhà trong ngõ ở nội đô Hà Nội đã tăng khoảng ba lần. Tức là trung tâm cũng tăng, và tăng mạnh.

Ở chiều ngược lại, năm 2019 mình mua một lô đất ở Cam Lâm giá 14 triệu mỗi mét vuông, năm năm sau giá còn khoảng 7 triệu. Mua xa để chờ tăng giá, may thì thắng lớn, không may thì vốn nằm chết ở đó. Mình kể trong bài bài học đầu tư đất nền.

Bộ lọc hai lớp để có được cả hai

Hỏi người mua muốn dòng tiền hay lãi vốn, gần như ai cũng trả lời là cả hai. Mình lọc tài sản qua hai lớp:

1. Dòng tiền: lợi suất cho thuê ròng phải trên 5% mỗi năm. Dưới mức đó, tài sản không đủ sức đỡ bạn khi thị trường xấu.
2. Lãi vốn: tài sản phải nằm gần một động lực tăng trưởng rõ ràng. Ví dụ một tuyến metro sắp chạy, một trường đại học sắp mở rộng, một khu vực sắp được nâng cấp hạ tầng.

Phòng thủ bằng dòng tiền, tấn công bằng lãi vốn. Thiếu dòng tiền thì bạn khó giữ được tài sản đủ lâu để chờ lãi vốn. Xem bài nên ưu tiên dòng tiền hay lãi vốn.

Khu xa hơn mà vẫn có dòng tiền, và cách nhìn hạ tầng

Một tòa 27 phòng ở Bình Tân mình từng quay nằm gần khu công nghiệp, người thuê phần lớn là người đi làm, nên nhu cầu thuê ổn định. Dòng tiền lúc quay khoảng 120 triệu mỗi tháng.

Giá đất ở đó lúc quay khoảng 50 đến 60 triệu mỗi m². Giá còn thấp thì về lâu dài dư địa tăng giá tốt hơn những khu đã lên cao. Nói gọn, đây là mô hình vừa có tiền thuê hằng tháng, vừa có khả năng lãi vốn khi khu vực phát triển.

Còn hạ tầng, mình xem là phần cộng thêm, không phải lý do chính để mua. Thứ tự mình xét:

1. Căn nhà hôm nay đã cho thuê tốt chưa, dòng tiền có đủ so với giá mua không.
2. Hạ tầng sắp tới đã thi công thật hay mới ở trên giấy. Đi thực địa xem máy móc có đang làm không.
3. Nếu hạ tầng chậm vài năm, mình có giữ được căn nhà bằng chính dòng tiền của nó không.

Hạ tầng tốt làm một căn nhà tốt trở nên tốt hơn. Nó không cứu được một căn nhà không có người thuê.

Chọn theo số vốn và tuổi của bạn

• Chỉ đủ một căn, cần tiền về đều: ưu tiên quận trung tâm, người đi làm đông, phòng ít khi trống.
• Đủ vốn mua hai căn: mình gợi ý một căn ở trung tâm để giữ dòng tiền ổn định, một căn ở khu còn dư địa tăng giá.
• Sắp nghỉ hưu: cần tiền đều hằng tháng hơn là chờ tăng giá.
• Còn trẻ, thu nhập đang tăng: có thể dành một phần cho tài sản chờ tăng giá.

Với TP.HCM, cách mình nhìn từng khu ở bài mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nên ưu tiên dòng tiền hay lãi vốn khi mua bất động sản
• Nên mua nhà dòng tiền ở vùng lõi hay vùng ven cho căn đầu tiên
• Mua nhà dòng tiền Hà Nội nên chọn quận nào
• Mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào
• Đường ven kênh Tham Lương Bến Cát và nhà Gò Vấp
• Nhà dòng tiền Bình Tân hơn 100 triệu mỗi mét vuông, thu 120 triệu mỗi tháng
• Nhà cho thuê vùng ven TP.HCM có nên mua không

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.