Mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào

Người ở Hà Nội vào TP.HCM mua nhà dòng tiền thì nên bắt đầu từ quận nào?

Đây là câu khách ngoài Bắc hỏi mình nhiều nhất từ khi mình vào TP.HCM. Thành phố rất rộng, mỗi quận đã bằng mấy quận ở Hà Nội, đi lại cũng xa hơn. Mình đã khảo sát khoảng 200 tòa nhà dòng tiền ở đây. Bài này tóm lại cách mình nhìn từng khu vực. Giá đất và giá thuê là con số tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Nhà dòng tiền TP.HCM nên mua quận lõi hay quận đang phát triển

Nguyên tắc giống Hà Nội. Càng vào lõi, việc cho thuê càng ổn định, nhưng dư địa tăng giá không còn nhiều. Các quận trung tâm như Quận 1, 3, 5, 10, 11 vẫn đáng mua nếu bạn ưu tiên sự chắc chắn.

Nếu muốn vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn, mình nhìn sang các quận đang phát triển hạ tầng như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp: có các tuyến metro đang triển khai và nhiều trường đại học. Cách cân giữa hai lựa chọn này mình đã viết trong bài vùng lõi hay vùng ven.

Gò Vấp, khu vực đông sinh viên

Gò Vấp có rất nhiều trường đại học. Riêng Đại học Công nghiệp TP.HCM đã có hàng chục nghìn sinh viên. Buổi tối các tuyến như Lê Đức Thọ, Dương Quảng Hàm đông hơn bất kỳ tuyến phố nào mình từng thấy ở Hà Nội.

Tại thời điểm quay video, đất hẻm ô tô tránh ở Gò Vấp khoảng 80 đến 100 triệu mỗi mét vuông, có chỗ còn 70 triệu. Một phòng khoảng 20 m² thiết kế đẹp cho thuê quanh 7 triệu, cao hơn Hà Nội khoảng 30%. Nếu tự vận hành, dòng tiền vào khoảng 7 đến 8% mỗi năm.

Ví dụ một căn cụ thể: vì sao phòng 23 m² ở Gò Vấp cho thuê được 8,5 triệu.

Nhìn từ tòa nhà cho thuê ra một trường học nhiều tầng giữa khu dân cư Gò Vấp — Gò Vấp có nhiều trường nên nguồn khách thuê là sinh viên rất lớn

Tân Bình, lợi thế gần sân bay

Gần sân bay Tân Sơn Nhất nên nhu cầu thuê rất mạnh: tiếp viên, phi công và nhân sự làm việc tại sân bay. Giá thuê tốt và dòng tiền ổn định. Về lâu dài, khu vực này còn hưởng lợi từ các tuyến metro.

Nhược điểm thứ nhất: tiếng ồn máy bay.
Nhược điểm thứ hai: bị hạn chế chiều cao xây dựng. Cùng giá tiền, mình chọn căn được xây nhiều tầng nhất. Thêm được một tầng, dòng tiền tăng khoảng 15 đến 20%.
Giá: vị trí đẹp thì đất không rẻ.

Với khoảng 20 đến 22 tỷ, ở Tân Bình hoặc Tân Phú có thể mua được tòa 16 đến 18 phòng trên đường ba ô tô tránh nhau, dòng tiền khoảng 120 triệu mỗi tháng.

Bình Thạnh, gần trung tâm và khan hiếm

Mình hay ví Bình Thạnh như Đống Đa hoặc Cầu Giấy của Hà Nội: sang Quận 1 hay Thủ Thiêm đều gần, lại nhiều trường đại học. Giá thuê cao và độ ổn định lớn.

Trong khoảng 200 tòa mình khảo sát, Bình Thạnh chỉ chiếm chừng 5%. Xây dựng ở đây khó nên nguồn cung ít. Đổi lại, giá đất cao hơn các khu khác khoảng 30%: hẻm ô tô tránh ở Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú quanh 100 triệu mỗi mét vuông thì Bình Thạnh khoảng 140 đến 150 triệu.

Xem thêm bài chọn đất xây chung cư mini ở Bình Thạnh.

Khổ đất và đường trước nhà nên chọn

Trước khi vào đây mình nghĩ TP.HCM nhiều đất, mua lúc nào cũng có. Đất thì nhiều thật, nhưng khổ đất đẹp để làm nhà dòng tiền thì hiếm.

Khổ phổ biến: ngang 4 m, dài 20 m. Khổ này khó chia cho phòng nào cũng thoáng.
Khổ đẹp: khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m. Trong bảng hàng mình khảo sát, loại này chỉ chiếm khoảng 20%.
Số tầng: ưu tiên căn xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng. Căn xây được 7 tầng thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm.
Đường: ô tô tránh nhau là tiêu chuẩn tối thiểu, gần phố và khu đông dân cư để dễ bán lại.

Điều cần nhớ

Dòng tiền giữa Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú và Bình Thạnh không chênh nhau nhiều. Khác nhau ở giá đất, dư địa tăng giá và độ khan hiếm. Chọn quận hợp với số vốn, rồi chọn khổ đất.

Mặt tiền tòa nhà cho thuê tân cổ điển màu trắng cao nhiều tầng, cửa vòm kính ở tầng trệt — Một tòa 18 phòng trên đường ô tô ở Gò Vấp, TP.HCM

Muốn xem bảng hàng nhà dòng tiền theo từng quận ở TP.HCM?

Mình cập nhật các tòa xây mới ở Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh kèm giá đất và tiền thuê thực tế. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào?

Muốn ổn định thì chọn các quận trung tâm. Muốn vừa có dòng tiền vừa có dư địa tăng giá thì xem Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú. Bình Thạnh gần trung tâm, khan hiếm nhưng giá đất cao hơn.

Giá đất làm nhà dòng tiền ở Gò Vấp khoảng bao nhiêu?

Tại thời điểm quay video, đất hẻm ô tô tránh ở Gò Vấp khoảng 80 đến 100 triệu mỗi mét vuông, có chỗ khoảng 70 triệu.

Mua nhà dòng tiền ở Tân Bình cần lưu ý gì?

Khu vực gần sân bay bị hạn chế chiều cao xây dựng và có tiếng ồn. Nên chọn căn được xây nhiều tầng nhất trong cùng tầm giá.

Khổ đất nào làm nhà dòng tiền ở TP.HCM là đẹp?

Khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m, đường ô tô tránh và xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng. Khổ ngang 4 m dài 20 m khó chia phòng thoáng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.