Thiết kế nhà dòng tiền nên chia phòng thế nào

Cùng một diện tích đất, vì sao tòa này thu nhiều hơn tòa kia cả chục triệu mỗi tháng?

Phần lớn là do thiết kế. Vị trí quyết định có người thuê hay không, còn cách chia phòng quyết định họ trả bao nhiêu và ở bao lâu. Bài này là những gì mình nhìn vào đầu tiên khi bước vào một tòa nhà cho thuê, ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Nội Dung

Thiết kế nhà dòng tiền bắt đầu từ khổ đất

Khổ đất mình thích nhất là khoảng 100 m² với mặt tiền từ 5 đến 7 m. Khổ này chia được mỗi tầng bốn phòng, hai phòng mặt trước và hai phòng mặt sau, hành lang ở giữa rất gọn.

Ở TP.HCM, nhà dài thường phải để khoảng lùi phía sau theo giấy phép. Nhờ vậy hai phòng mặt sau cũng có ban công và ánh sáng, tức cả bốn phòng đều thoáng. Phần không được xây hết đất tưởng là nhược điểm lại thành ưu điểm, có căn còn có thêm hai, ba giếng trời.

Ngược lại, khổ 100 m² mà mặt tiền chỉ 4 m thì các phòng ở giữa bị bí. Khổ này nhiều hơn hẳn nhưng cho thuê kém hơn.

Nên chia nhiều phòng nhỏ hay làm phòng rộng

Tùy người thuê ở khu vực đó là ai:

Khu nhiều sinh viên, như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam và Bắc Từ Liêm: nên chia phòng nhỏ, giá vừa túi tiền.
Khu cao cấp hơn, như Tây Hồ, Ba Đình, Đống Đa: có thể làm phòng một ngủ một khách cho gia đình nhỏ thuê. Mua một căn chung cư trong nội đô không dễ, nên nhóm khách này khá đông.

Theo mình, ngăn được không gian một ngủ một khách có thể làm giá trị phòng tăng khoảng 30%. Khách thuê là vợ chồng mới cưới, gia đình có một con, thường ở lâu hơn.

Với phòng cho hai, ba người ở chung, kiểu có gác với hai khu ngủ trên dưới lại hợp hơn kiểu studio, dù studio trông sang hơn.

Phòng có gác lửng, tủ quần áo trắng, cầu thang gỗ và cửa ban công đón sáng — Phòng có gác với hai khu ngủ hợp cho hai, ba người ở chung

Ba lỗi thiết kế làm giảm tiền thuê

Cầu thang giữa nhà: nó cắt vụn mặt bằng, phòng vừa méo vừa bé. Đưa cầu thang về cuối nhà thì phòng vuông vắn và thoáng hơn hẳn.
Nhà vệ sinh dùng chung: người thuê bây giờ cần sự riêng tư. Làm vệ sinh khép kín cho từng phòng, dù phòng nhỏ đi một chút, giá thuê có thể tăng 30 đến 40%.
Ánh sáng lờ mờ: phòng tối tạo cảm giác tù túng. Bỏ những vách ngăn không cần thiết, mở thêm cửa sổ và thay đèn sáng.

Điều cần nhớ

Ánh sáng và sự riêng tư là hai thứ người thuê sẵn sàng trả thêm tiền. Thiết kế nào lấy mất hai thứ đó thì dòng tiền giảm.

Phòng duplex dài có máy giặt, tủ bếp, sàn gạch trắng và cửa sổ cuối phòng — Phòng nào cũng có cửa sổ và vệ sinh khép kín thì giữ được giá thuê (ảnh minh hoạ)

Tầng lửng và số tầng trên giấy phép

Nhiều người thắc mắc vì sao tầng hai của các tòa nhà cho thuê hay thụt vào so với mặt tiền. Trên giấy phép xây dựng, đó là tầng lửng. Chủ nhà xây lùi vào đúng như thiết kế được duyệt.

Hiểu điều này để khi đối chiếu số tầng thực tế với giấy phép, bạn không bị nhầm. Xem bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Đất xấu dòng tiền cao, có nên mua

Có những thửa đất cuối ngõ, xe ba gác khó vào, nhưng ở khu đông sinh viên nên xây lên vẫn kín phòng và tỷ suất dòng tiền rất cao, vì giá đất rẻ.

Đổi lại, những thửa này khó bán lại và ít tăng giá. Mình thường khuyên chấp nhận dòng tiền thấp hơn một chút để lấy một thửa đất dễ bán. Các tiêu chí khác ở bài tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp.

Dù thiết kế thế nào, cửa chống cháy từng tầng, lối thoát hiểm và đầu phun trong phòng là phần không được bớt. Xem bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Muốn xem các tòa nhà có thiết kế hai phòng trước, hai phòng sau?

Mình cập nhật các tòa trên khổ đất đẹp, phòng nào cũng thoáng, kèm giá thuê từng loại phòng. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Khổ đất nào thiết kế nhà dòng tiền là đẹp nhất?

Khoảng 100 m² với mặt tiền từ 5 đến 7 m, chia được mỗi tầng hai phòng mặt trước và hai phòng mặt sau, phòng nào cũng thoáng.

Nên chia phòng nhỏ hay phòng một ngủ một khách?

Khu nhiều sinh viên nên chia phòng nhỏ. Khu trung tâm cao cấp hơn có thể làm phòng một ngủ một khách cho gia đình nhỏ thuê.

Những lỗi thiết kế nào làm nhà cho thuê mất giá?

Cầu thang đặt giữa nhà, nhà vệ sinh dùng chung và phòng thiếu ánh sáng.

Tầng lửng trong nhà dòng tiền là gì?

Là tầng nằm ở vị trí tầng hai, thường xây lùi vào so với mặt tiền theo đúng giấy phép xây dựng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.