Gửi ngân hàng lãi 9% hay mua nhà dòng tiền, ví dụ tòa 25 phòng ở Gò Vấp

Gửi ngân hàng hay mua nhà dòng tiền, đặt hai bài toán cạnh nhau

Gửi ngân hàng, bạn nhận khoảng 9% mỗi năm. Con số rõ ràng, nhưng câu hỏi quan trọng là thực sự bạn giữ lại được bao nhiêu sau trượt giá.

Mua bất động sản lúc này, nếu mua được rẻ hơn khoảng 20% so với trước, thì với một căn tầm 25 tỷ, phần giảm giá tương đương khoảng 5 tỷ. Cộng thêm dòng tiền khoảng 6% mỗi năm, tức gần 2 tỷ nữa.

Cộng hai phần lại, biên lợi nhuận khi mua đúng thời điểm cao hơn rõ rệt so với để tiền trong ngân hàng. Đó là lý do mình cho rằng đây là bài toán đáng cân nhắc.

Tòa 25 phòng ở Gò Vấp trong ví dụ

• Nằm ở trung tâm Gò Vấp, gần Nguyễn Oanh, gần Cityland và An Nhơn. Ô tô bốn chỗ vào được nhà.
• Đối diện là một trường cao đẳng, xa hơn một chút có nhiều trường đại học như Văn Lang, Công nghiệp.
• Diện tích khoảng 136m², mặt tiền hơn 6m. Mỗi tầng chia 6 phòng: hai phòng trước, hai phòng giữa, hai phòng sau.
• Có 25 phòng sẵn và 3 phòng chờ. Giá thuê khoảng 5 đến 6,5 triệu mỗi phòng. Một bạn thuê cho biết phòng phía trong giá 5 triệu.
• Dòng tiền khoảng 150 triệu mỗi tháng. Giá chào khoảng 23 đến 25 tỷ, chưa thương lượng.

Nhà có ba giếng trời, phía sau lùi vào gần 2m làm ban công, nên cả hai mặt đều thoáng. Hệ thống phòng cháy trang bị đầy đủ: họng và hộp cứu hỏa, tủ trung tâm, đầu phun, báo khói, buồng bơm riêng.

Vì sao khu này cho thuê nhanh

Xung quanh là rất nhiều trường học nên lượng sinh viên cực kỳ đông. Chỉ một dọc phố mình đếm được mấy quán ăn phục vụ sinh viên. Sinh viên đi bộ đi học được, nên chủ nhà cho thuê rất nhanh.

Xe máy dựng kín cả sân ngay giữa tuần, đó là dấu hiệu rõ nhất cho thấy nhà đang được ở đầy.

Lãi suất cao là lúc người mua có quyền trả giá

Điều quan trọng hơn cả tiền thuê là giá bán lúc này rất êm. Mình thấy chủ nhà đã cắt lãi rất nhiều, gần như chỉ thu vốn về, vì họ đang có nhiều căn đang xây và chịu áp lực trả lãi.

Trong môi trường lãi suất cao, người mua có quyền thương lượng. Nếu thương lượng thêm, tính trên giá chào thì dòng tiền tự vận hành hoặc khoán lại cho đơn vị thứ ba vẫn được khoảng 6%. Với nhà dòng tiền, mức 6 đến 7% là rất tốt.

Muốn hiểu kỹ hơn về thời điểm xuống tiền, bạn đọc bài bất động sản dòng tiền khi nào nên mua, khi nào nên đợi.

Đừng quên phần thuế khi cho thuê

Cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Theo cách mình tính trong video, nhà có doanh thu trên 1 tỷ mỗi năm thì mỗi tháng sẽ đóng vài triệu tiền thuế, nhà doanh thu cao đóng nhiều hơn.

Mức thuế cụ thể phụ thuộc quy định tại thời điểm bạn kê khai, nên hỏi lại cơ quan thuế hoặc kế toán trước khi chốt bài toán. Đưa thuế vào ngay từ đầu thì con số dòng tiền mới thật.

Việc nên làm trước khi quyết định

Lấy số tiền bạn đang có và làm hai phép tính trên cùng một tờ giấy:

• Gửi ngân hàng: lãi mỗi năm, trừ đi mức trượt giá bạn ước tính.
• Mua nhà dòng tiền: phần giảm giá so với trước, cộng dòng tiền mỗi năm sau thuế và chi phí.

Nếu cần vay thêm, hãy xem bài dùng tiền nhàn rỗi hay vay ngân hàng để tính phần trả nợ.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao, ví dụ tòa 18 phòng Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ
• Đầu tư bất động sản dòng tiền bằng tiền nhàn rỗi hay vay ngân hàng
• Bất động sản dòng tiền khi nào nên mua, khi nào nên đợi
• Lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền là gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ